Die Nachfrage nach Büroflächen leidet weiter unter der schwachen Konjunktur und den vergleichsweise moderaten Aussichten. Mit einem Flächenumsatz von nur 541.000 m² erzielt die Hauptstadt im Gesamtjahr 2023 demzufolge das schwächste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Im Vorjahresvergleich beläuft sich der Rückgang auf 30 %, und auch der zehnjährige Schnitt wurde in vergleichbarer Größenordnung unterschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Vor allem im großflächigen Segment war eine unterdurchschnittliche Nachfrage zu beobachten. Wie groß die Verunsicherung hinsichtlich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung weiterhin ist, zeigt sich, wenn man auf das Resultat des letzten Quartals schaut. Mit lediglich 115.000 m² Flächenumsatz wurde ein Ergebnis registriert, das sich in etwa auf dem Niveau der Jahre 2008 und 2009 bewegt“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Hierzu beigetragen hat sicherlich auch, dass neben der schwachen Konjunkturlage die geopolitischen Risiken, die sich negativ auf die globale Erholung auswirken könnten, weiter gestiegen sind. Trotzdem hat sich Berlin aber erneut an die Spitze der großen deutschen Standorte gesetzt und platziert sich vor München (467.000 m²) und Hamburg (450.000 m²) auf Rang 1.
Dass die moderate Nachfrage in erster Linie konjunkturell bedingt ist und nicht auf strukturellen Veränderungen beruht, zeigt sich daran, dass erneut die traditionell starken Branchengruppen am meisten beigetragen haben. Angeführt wird die Rangliste von der Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen, die 24,5 % zum Umsatz beisteuert. Auf Platz zwei folgt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von knapp 19 %, für die u. a. Anmietungen des Bundeskriminalamts über 25.000 m² in Kreuzberg/Neukölln sowie des Jobcenters Marzahn-Hellersdorf (knapp 13.000 m²) verantwortlich zeichnen. Auf Rang drei platzieren sich IuK-Technologien mit fast 14 %, dicht vor den Beratungsgesellschaften mit ca. 12 %, die etwas stärker am Ergebnis beteiligt waren als üblich.
Leerstand erwartungsgemäß gestiegen, Bautätigkeit deutlich gesunken
Wie erwartet ist das Leerstandsvolumen weiter gestiegen. Im Jahresvergleich hat es um rund 31 % auf aktuell 887.000 m² zugenommen. Im letzten Quartal 2023 hat sich diese Entwicklung allerdings etwas verlangsamt. Die von den Nutzern präferierten Leerstände mit moderner Qualität haben seit Ende 2022 um gut ein Drittel zugenommen, wobei diese Flächen in den Top-Lagen weiterhin vergleichsweise knapp sind, allen voran in der Topcity Ost. Die Leerstandsquote ist auf 4,1 % im Gesamtmarkt und auf 3,6 % im CBD geklettert.
Die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, hat sich in die entgegengesetzte Richtung entwickelt. Mit aktuell 852.000 m² befinden sich 43 % weniger Büroflächen im Bau als noch vor einem Jahr. Auch die für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Bauflächen sind um über 37 % auf jetzt 617.000 m² gesunken. Der Anteil der noch nicht vergebenen Flächen liegt mit 72 % nur leicht höher als Ende 2022. Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung der beiden Komponenten hat sich das insgesamt verfügbare Angebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) im Jahresvergleich sogar um knapp 10 % auf rund 1,5 Mio. € verringert.
Vor dem Hintergrund der vergleichsweise moderaten Nachfrage überrascht es nicht, dass sich die Mietpreisniveaus nur unwesentlich verändert haben. Im Jahresvergleich hat die Spitzenmiete um gut 2 % auf aktuell 45 €/m² zugelegt. Die Durchschnittsmiete, die generell stärker durch hochwertige Großabschlüsse bestimmt wird und dadurch etwas volatiler ist, hat sich demgegenüber leicht rückläufig entwickelt und liegt bei 27,90 €/m² (-2 %).
Perspektiven
„Grundsätzlich ist für 2024 von einer Nachfragebelebung auszugehen, denn die deutsche Wirtschaft dürfte an Dynamik zulegen und auch das Finanzierungsumfeld sollte für Unternehmen leichter kalkulierbar werden. Dennoch bleiben die aktuellen geopolitischen Risiken ein nicht zu unterschätzender Faktor bei der weiteren Stimmungs– und dann auch Nachfrageentwicklung. Beim Angebot wird die gegensätzliche Entwicklung deutlich steigender Leerstände bei gleichzeitig rückläufigem Bauvolumen voraussichtlich anhalten. Bei der Spitzenmiete ist ein weiterer moderater Anstieg für moderne Flächen in Top-Lagen nicht auszuschließen“, so Jan Dohrwardt.