2022 wurden rund 1,12 Mrd. € in den gewerblichen Investmentmarkt der Rheinmetropole investiert. Dieses Resultat ist die geringste Investmentsumme der letzten zehn Jahre und liegt rund 44 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Nach geringen Umsätzen bis zum Ende des dritten Quartals (knapp 724 Mio. €) fiel zumindest das Schlussquartal mit gut 395 Mio. noch vergleichsweise stark aus. „Das schwache Jahresergebnis ist vor allem durch das geringe Volumen an Einzeldeals zu erklären, sie liegen 41 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Der Anteil an Portfoliodeals liegt mit 20 % nur knapp unter dem 10-jährigen Durchschnitt“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Auch im Vergleich zum durchschnittlichen Investmentumsatz der A-Standorte (4,03 Mrd.) schneidet Köln schwach ab.
Mittelgroße Investments dominierend, Anteil an Büro-Investments weiterhin robust
Gerade das Fehlen von Großdeals führt 2022 zu dem schlechten Resultat. Nur ein Deal fällt in die Kategorie der Großdeals mit einem Volumen über 100 Mio. €. Fast die Hälfte der Umsätze (529 Mio. €) fallen in die Kategorie der mittelgroßen Deals mit 50 bis 100 Mio. € Umsatz. Diese ist die einzige Größenkategorie, die über ihrem langjährigen Durchschnitt (gut 8 %) liegt. Mit 29 Mio. € je Deal lag das durchschnittliche Volumen nur rund 5 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Jedoch zeichnet insbesondere die geringe Anzahl von 38 Transaktionen (knapp 41 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt) für das schwache Abschneiden verantwortlich.
Das Bürosegment zeigt sich in Köln im Vergleich zu den anderen Assetklassen noch vergleichsweise robust und trägt gut zwei Drittel zum Gesamtumsatz bei. Dies ist auch mehr als der Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre (56 %). Rund ein Fünftel des Umsatzes von Büroimmobilien gehen dabei auf die alstria-Übernahme durch Brookfield zurück. Mit einem Anteil von rund 14 % (160 Mio. € Umsatz) haben Einzelhandelsimmobilien einen höheren Umsatzanteil als im Vorjahr beizutragen. Dieser Anteil liegt leicht unter dem langjährigen Durchschnitt (knapp 17 %). Den zweithöchsten Anteil zum Umsatz steuert die Sammelkategorie Sonstige mit knapp 17 % bei. Investments in Logistik-Objekte erzielten mit einem Umsatz von 18 Mio. € den niedrigsten Wert der vergangenen 10 Jahre. Dies ist weniger der geringen Nachfrage, sondern vielmehr einem mangelnden Angebot geschuldet. Das Hotelsegment spielt nach wie vor noch eine sehr untergeordnete Rolle.
Gut die Hälfte des Investmentvolumens geht auf die Kölner City zurück. Dieser Anteil liegt damit im Bereich des langjährigen Durchschnitts (gut 54 %). Der sonst vergleichsweise umsatzstarke Cityrand hingegen liegt deutlich unter dem 10-Jahresdurchschnitt (gut 26 %). Deutlich positiver ist der sehr hohe Anteil (fast 28 %) von Nebenlagen zu sehen. Dies ist der höchste Anteil von Nebenlagen in den letzten 10 Jahren. Der langjährige Durchschnitt liegt hier bei knapp 18 %. Diese breite Verteilung der Investments über das Kölner Stadtgebiet zeugt von einem soliden Grundvertrauen der Investoren in die Rheinmetropole. In der Peripherie hingegen konnte keine einzige Transaktion verzeichnet werden.
Investment/Asset Manager können mit 267 Mio. € (knapp 24 %) das höchste Investmentvolumen verzeichnen. Es ist die einzige Käufergruppe mit einem überdurchschnittlichen Investmentvolumen. Der langjährige Durchschnitt liegt hier bei rund 221 Mio. €. Spezialfonds folgen mit 237 Mio. (21 %) auf der zweiten Position. Equity/Real Estate Funds, auf dem dritten Platz haben durch die alstria-Übernahme durch Brookfield einen überdurchschnittlichen Anteil von gut 15 % (langjähriger Durchschnitt: 10 %). Auf Marktanteile im zweistelligen Prozentbereich kommen weiterhin Projektentwickler (knapp 15 %) und offene Fonds (knapp 12 %).
Die neue Zinslandschaft mit den verteuerten Finanzierungskonditionen spiegelt sich in gestiegenen Netto-Spitzenrenditen wider. Besonders deutlich zeigt sich dies in dem Spitzenrenditeanstieg von 70 bzw. 85 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr für Büro– bzw. Logistikimmobilien. Auch für Geschäftshäuser in Premiumlagen ist erstmals seit der Finanzkrise ein Zinsanstieg um 15 Basispunkte auf 3,45 % zu verzeichnen. Trotz der starken Renditeanstiege notieren die Spitzenrenditen von Büro– bzw. Logistikobjekten immer noch deutlich unter ihrem langjährigen Durchschnitt.
Perspektiven
„Durch das neue Zinsregime und die gestiegenen Finanzierungskonditionen sind die Immobilienmärkte in eine neue Preisfindungsphase übergegangen. Die spürbar gestiegene Unsicherheit hat viele Investoren zu einer abwartenden Haltung bewegt. Dies und das mangelnde Angebot an Produkt (insbesondere Logistikimmobilien) haben zu einem sehr schwachen Kölner Investmentergebnis geführt. Dass die Kölner Nutzermärkte im Vergleich zu den A-Standorten 2022 vergleichsweise schlecht abschneiden, sollte jedoch eine Ausnahme bleiben und dürfte sich vermutlich so nicht fortsetzen. Denn die Rheinmetropole verfügt über eine solide wirtschaftliche Basis und über gesunde Nutzermärkte. Sobald sich das makroökonomische Umfeld stabilisiert, sollte sich auch das Transaktionsgeschehen relativ schnell wieder erholen“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen.