Der Hamburger Büromarkt präsentierte sich in den ersten sechs Monaten des Jahres äußerst dynamisch, sodass aktuell mit einem Flächenumsatz von 302.000 m² das zweitbeste je registrierte Halbjahresresultat zu Buche steht. Während der langjährige Durchschnitt um gut 23 % übertroffen wurde, konnte das Vorjahresergebnis, das noch ganz im Zeichen der Corona-Pandemie stand, sogar um satte 42 % getoppt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Der mit Abstand größte Abschluss des laufenden Jahres geht auf das Konto der Hamburger Sparkasse, die ihre bisherigen Bürostandorte künftig im neu entstehenden Deutschlandhaus am Gänsemarkt auf 30.800 m² bündeln wird. „Vertragsabschlüsse in dieser Größendimension sind auf dem Hamburger Büromarkt eine Seltenheit. Dass das starke Halbjahresresultat nichtsdestotrotz auf einem sehr breiten Fundament fußt, zeigt sich auch daran, dass der Umsatzanteil der Deals im Segment unterhalb der 10.000-m²-Marke bei rund 86 % liegt“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. So sprechen auch mehr als 190 registrierte Verträge für ein insgesamt sehr reges Marktgeschehen. Größere Verwerfungen aufgrund der aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten sind somit auf den Büronutzermärkten der Hansestadt bisher ausgeblieben.
Auch im ersten Halbjahr 2022 zeigt sich der für Hamburg typische breit diversifizierte Branchenmix. Die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen liegt mit rund 29 % erneut an der Spitze der Umsatzverteilung. Der größte Abschluss dieser Kategorie ist eine Anmietung von rund 7.800 m² durch HIH Real Estate. Befeuert durch den Umzug der Hamburger Sparkasse vereinen Banken bzw. Finanzdienstleister gut 12 % auf sich, womit sie ihr bisher bestes Halbjahresresultat einfahren. Ebenfalls einen bedeutenden Umsatzanteil tragen mit rund 11 % zudem Handelsunternehmen bei.
Leerstand im langjährigen Vergleich auf Tiefstwert, wenig Flächen im Bau
Der Leerstand hat sich seit Jahresbeginn um 3 % reduziert und summiert sich auf aktuell 559.000 m². Die Leerstandsquote liegt damit bei nur noch 3,9 %, womit im langjährigen Vergleich ein Tiefstwert erreicht wird. Da sich der Großteil der Leerstandsreserven im Cityrand und in den Nebenlagen verorten lässt, ist die Situation in den besonders nachgefragten Citylagen sogar noch ein ganzes Stück angespannter. Die Leerstandsquote liegt hier bei lediglich 2,6 %. Hinzu kommt, dass von den 94.000 m² an vakanten Flächen lediglich gut ein Drittel der von vielen Nutzern präferierten modernen Flächenqualität entspricht.
Das Volumen der Flächen im Bau ist im Vorjahresvergleich um rund ein Viertel gesunken und summiert sich auf 346.000 m². Dem freien Markt steht hiervon allerdings lediglich noch ein Drittel zur Verfügung. Zwar haben auch viele Entwickler diesen Angebotsengpass erkannt, sodass das Volumen der projektierten Flächen im Vergleich zum Vorjahr um 15 % auf nun 952.000 m² gestiegen ist. Jedoch bleibt vorerst abzuwarten, wie sich die geänderten Finanzierungsbedingungen und wirtschaftlichen Erwartungen in der Realisierungsquote widerspiegeln werden.
Durchschnittsmiete steigt
Die Spitzenmiete liegt seit Jahresende 2021 stabil auf einem hohen Niveau von 33 €/m². Sie wird weiterhin für hochwertige Neubauflächen im Teilmarkt City erzielt. Deutlich mehr Bewegung ist derweil bei der Durchschnittsmiete zu verzeichnen. Für den Gesamtmarkt liegt sie mittlerweile bei 22,20 €/m², womit sie im Vergleich zum Vorquartal noch einmal um 70 Cent gestiegen ist. Zurückzuführen ist dies auf die Vielzahl an Abschlüssen in Neubauten.
„Da sich bereits heute einige größere Verträge auf der Zielgeraden befinden, ist auch für das kommende Quartal absehbar, dass sich die solide Entwicklung des Hamburger Büromarkts fortsetzt. Welche Auswirkungen die aktuellen Unsicherheiten jedoch mittelfristig haben werden, bleibt abzuwarten. Nicht zuletzt aufgrund des stark begrenzten Angebots an modernen Flächen in der Hansestadt dürfte der Druck auf die Mieten, insbesondere im hochwertigen Segment, weiterhin hoch bleiben“, so Heiko Fischer.