Der Logistik-Investmentmarkt hat sich im vierten Quartal weiter belebt und erreicht im Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von 6,1 Mrd. €. Nichtsdestotrotz kann das Resultat nicht an das Rekordergebnis aus dem Vorjahr heranreichen (-40 %) und bleibt auch rund 15 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Insbesondere das erste Halbjahr war vor dem Hintergrund des stark veränderten Zinsumfelds von einem verhaltenen Marktgeschehen und einer vergleichsweise geringen Dealanzahl geprägt. Während das dritte Quartal vor allem von größeren Portfoliotransaktionen profitierte, wurde in den letzten drei Monaten auch wieder verstärkt in Einzelobjekte investiert, was das zweithöchste jemals registrierte Quartalsergebnis dieses Segments von 1,7 Mrd. € eindrucksvoll unterstreicht“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zusammen mit Paketverkäufen schließt das vierte Quartal (2,4 Mrd. €) deutlich über dem Fünfjahresschnitt (+15,2 %) ab. Durch diesen Schlussspurt und das schwache Abschneiden der Assetklasse Büro (6,0 Mrd. €) setzen sich Logistikimmobilen erstmals knapp an die Spitze der Objektarten beim gesamten gewerblichen Investmentvolumen von 23,3 Mrd. €.
Leipzig an der Spitze
An den acht bedeutenden Standorten wurde 2023 insgesamt spürbar weniger investiert als in den Vorjahren. Mit 1,43 Mrd. € beläuft sich der Rückgang gegenüber 2022 auf 29 %. Leipzig setzt sich mit einem Volumen von 327 Mio. € an die Spitze und erzielt damit einen neuen Rekordwert. Der Verkauf der Logistikimmobilie LogPark von Demire an die HIH Invest Real Estate hat hierzu u. a. einen wesentlichen Beitrag geleistet. Es folgen München mit 233 Mio. € auf dem zweiten Platz (-23 %) sowie Düsseldorf, das mit 203 Mio. € das Podest komplettiert und von dem bereits im ersten Quartal erfolgten Verkauf des „Areal Böhler“ an Jamestown profitiert. Berlin liegt mit knapp 200 Mio. € sehr dicht dahinter
(-61 %). Stuttgart (163 Mio. €), Frankfurt (162 Mio. €) und Hamburg (126 Mio. €) schließen sich an, während in Köln nur ein sehr geringes Resultat registriert werden konnte (14 Mio. €).
Auf Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich entfällt auch 2023 mit gut 41 % der höchste Anteil – drei Viertel des Volumens in dieser Kategorie wurden dabei durch eingerechnete Portfoliodeals erzielt. Bemerkenswert ist der hohe Wert von Investments zwischen 25 und 50 Millionen Euro, die mit einem Anteil von rund 22 % gegenüber dem Vorjahr zulegen können und auch absolut das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre aufweisen.
Spezialfonds führen das Investorenranking an, Käufer aus Deutschland weiterhin aktiv
Die Verteilung der Investments nach Käufergruppen wird wie in den Vorjahren von Spezialfonds angeführt. Mit 22,5 % liegen sie mit großem Abstand an der Spitze, was im Wesentlichen auf zahlreiche Einzeldeals zurückzuführen ist. Investment/Asset Manager erreichen 12,5 %, womit sie den zweiten Rang belegen. Staatsfonds haben dagegen vor allem in Portfolios investiert und erreichen knapp 11 %. Fast 10 % entfallen darüber hinaus auf Projektentwickler, die sich kleinere und größere Objekte zur Um– und Neuentwicklung gesichert haben. Offene Fonds steuern insgesamt gut 9 % bei und zeichnen für den größten Deal des Jahres verantwortlich: Deka Immobilien erwarb im dritten Quartal 50 % der Anteile aus einem fünf Objekte umfassenden Portfolio von VGP für rund 560 Mio. €.
Etwas mehr als die Hälfte der Investments entfällt auf deutsche Anleger, die mit einem absoluten Volumen von rund 3,2 Mrd. € zwar auch deutlich weniger investieren als im Rekordjahr 2022, aber dennoch ihren zehnjährigen Durchschnitt erreichen. Internationale Investoren bleiben insgesamt dagegen spürbar unter ihrem langjährigen Schnitt, in der zweiten Jahreshälfte legten sie jedoch auch kräftig zu und kamen im vierten Quartal wieder auf ein überdurchschnittliches Volumen. Nordamerikanische und europäische Käufer lagen im Gesamtjahr mit gut 17 % gleichauf, aus Asien wurden rund 11 % investiert.
Renditen wie erwartet in Q4 weiter gestiegen
Im Jahr 2023 haben die Netto-Spitzenrenditen im Zuge der Zinsschritte der großen Notenbanken weiter angezogen. Im vierten Quartal sind sie an den A-Standorten um 15 Basispunkte auf nunmehr 4,25 % angestiegen, für Leipzig sind 4,45 % anzusetzen. Diese Entwicklung war vor dem Hintergrund des noch nicht vollständig abgeschlossenen Zinszyklus der großen Notenbanken erwartet worden.
Perspektiven
„Die positive Entwicklung der vergangenen Monate lässt optimistisch auf das Jahr 2024 blicken. Zwar kann nur von einer verhaltenen Konjunkturentwicklung ausgegangen werden, mit Erreichen des Zinsgipfels und voraussichtlich verbesserten Finanzierungskonditionen spricht jedoch vieles dafür, dass wieder eine deutlich beschleunigte Dynamik einsetzt und das Investitionsvolumen im Gesamtjahr spürbar anziehen wird. Logistikimmobilien haben sich als Anlageklasse etabliert und profitieren vor allem in den großen Logistik-Hubs aufgrund der bestehenden Angebotsengpässe weiterhin von einem Wachstumspotenzial bei den Mietpreisen“, so Christopher Raabe.