Mit einem Flächenumsatz von rund 224.000 m² konnte der Kölner Büromarkt im Gesamtjahr 2023 weder das Vorjahresergebnis (-33 %) noch den zehnjährigen Durchschnittswert (-25 %) erreichen. Erfreulich ist hierbei jedoch, dass im vierten Quartal eine deutliche Marktbelebung zu beobachten war: So entfielen rund 74.000 m² auf das Schlussquartal, womit die letzten drei Monate den mit Abstand umsatzstärksten Jahresabschnitt markiert haben. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Zurückzuführen ist das hohe Volumen zum Jahresende nicht zuletzt auf die zwei Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m², die beide auf das vierte Quartal entfallen sind. Hierzu zählen die Vermietung an den Versicherungskonzern DEVK über 14.000 m² im Büroobjekt Rheinpark-Metropole in Deutz sowie der Vertrag der IHK zu Köln über 13.000 m² in der Kölner Innenstadt. Abseits vereinzelter Großverträge sind in der Domstadt wie auch in anderen Top-Standorten allerdings eher kleinflächigere Vermietungen als wichtigste Treiber auf den Büromärkten zu nennen“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Gestützt wird diese Beobachtung dadurch, dass über 60 % des Flächenumsatzes durch Abschlüsse in den Kategorien bis 2.000 m² generiert wurden. Bei der Verteilung des Gesamtvolumens auf die Teilmärkte stach 2023 die City heraus (81.700 m²), die sich vor die ebenfalls gefragten Büromarktzonen Ehrenfeld/Braunsfeld (26.800 m²), Ossendorf/Nippes (26.300 m²) und Deutz (22.700 m²) setzt.
Branchenverteilung Indiz für breite Marktstruktur
Im Jahr 2023 haben ganz unterschiedliche Branchen mit nennenswerten Ergebnisbeiträgen auf dem Kölner Büromarkt partizipiert, was sich u. a. im Resultat der Sammelkategorie Sonstige widerspiegelt (knapp 24 %). An der Spitze der einzelnen Kategorien stehen zum Jahresende die sonstigen Dienstleistungen (fast 23 %). Sehr aktiv haben sich vor allem aber auch Akteure des Versicherungssektors präsentiert, der durch die beiden Großverträge der DEVK in Deutz (14.000 m²) und in Nippes (4.000 m²) sowie der KZVK in der City (9.200 m²) einen vergleichsweise hohen Anteil von fast 16 % generieren konnte. Komplettiert wird das Führungstrio durch Beratungsgesellschaften (knapp 15 %).
Leerstand höher als 2022, aber niedriger als in Q3
Insgesamt fiel das Leerstandsvolumen zum Jahresende mit rund 332.000 m² knapp 24 % höher aus als im Vorjahr. Im Zuge der guten Marktentwicklung im vierten Quartal konnte jedoch eine Reduzierung der leer stehenden Flächen um gut 5 % beobachtet werden. Abgespielt hat sich der Anstieg vor allem außerhalb der modernen Flächen, die mit 87.000 m² und davon nur 19.700 m² in den zentralen Lagen auf einem niedrigen Niveau verweilen. Gleiches gilt für die Leerstandsrate, die mit 4,1 % und nur 2,6 % in der City nach wie vor auf einem sehr niedrigen Level notiert.
Das moderate Anmietungsgeschehen im Gesamtjahr und das aktuell schwierige Finanzierungsumfeld zeigen sich in der Entwicklung der Bauaktivität. Auf dem Kölner Büromarkt befinden sich aktuell 181.000 m² Flächen im Bau. Dies entspricht einem Rückgang um 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei hauptsächlich auf die City (68.300 m²) und Deutz (61.000 m²) sowie vereinzelt auf Lagen am Cityrand. Aktuell stehen dem Markt noch gut 33.100 m² und damit rund 48 % der Neubauflächen in den zentralen Innenstadtlagen weiterhin zur Verfügung.
In sehr guten Citylagen wird für moderne Flächen mittlerweile eine Spitzenmiete von 33,50 €/m² erzielt, was im Vergleich zum Vorjahr einem Anstieg um 20 % entspricht. Auch die traditionell volatilere Durchschnittsmiete hat ihren Wachstumskurs in den letzten 12 Monaten fortgesetzt. Sie liegt aktuell bei 18,20 €/m² und damit gut 10 % über dem Niveau zum Jahresende 2022.
Perspektiven
„Der Kölner Büromarkt startet mit dem Aufwind aus dem vierten Quartal und der Aussicht auf sich verbessernde konjunkturelle Rahmenbedingungen in das Jahr 2024. Hierbei ist auch für die kommenden 12 Monate davon auszugehen, dass sich die Nachfrage zunehmend auf die attraktivsten und umsatzstärksten Büromarktzonen im Kölner Marktgebiet fokussiert. Auf der Angebotsseite dürfte die rückläufige Bauaktivität und die damit verbundene Verknappung von Neubauflächen weiteren Druck auf das Mietpreisniveau ausüben. Vor diesem Hintergrund ist aus heutiger Sicht zu erwarten, dass die Mieten auch im Jahr 2024 ihren Wachstumspfad fortsetzen“, so Jens Hoppe.