Das veränderte Finanzierungsumfeld sowie die weiterhin angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass sich der deutsche Wohn-Investmentmarkt bis zum Ende des dritten Quartals 2022 deutlich verhaltener als noch in den Vorjahren präsentiert. In den ersten 9 Monaten des Jahres wurden bundesweit gut 10,2 Mrd. € in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit wurde der langjährige Durchschnitt um rund ein Fünftel und das herausragende Rekordergebnis aus dem Vorjahr um mehr als die Hälfte verfehlt. Das Umsatzvolumen lag in den vergangenen drei Monaten mit 3,14 Mrd. € nur leicht oberhalb des Resultats des zweiten Quartals (3,05 Mrd. €) und unterschreitet damit den Quartalsschnitt der letzten fünf Jahre ebenfalls um rund 50 %. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Durch den Anstieg des Zinsniveaus und der damit verbundenen Verteuerung der Finanzierungen haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Wohn-Investmentmarkt spürbar gewandelt. Ein Resultat dieser Entwicklung ist nicht zuletzt, dass sich der Handlungsspielraum einiger zuvor stark am Markt vertretener Akteure deutlich eingeschränkt hat. Ein gutes Beispiel hierfür sind Immobilien-AGs/REITS, deren Eigenkapitalverfügbarkeit deutlich niedriger liegt als noch in den Vorjahren. Dies wird auch in ihrem historisch niedrigen Anteil am Transaktionsvolumen von gerade einmal 5 % ersichtlich; im langjährigen Vergleich liegen sie üblicherweise bei einem Marktanteil von rund einem Drittel. Daran dürfte sich in den kommenden Monaten auch nicht sonderlich viel ändern, da ihr Fokus zunächst auf der Kapitalstrukturierung und damit verbundenen Verkäufen liegen dürfte. Andere Investoren wiederum, wie beispielsweise aus dem Private Equity Segment, oder aber Bestandshalter, haben, auch in Erwartung möglicher Preiskorrekturen, eine abwartendere Haltung eingenommen und sind bei ihren Akquisitionsplänen deutlich selektiver geworden. Erfahrungsgemäß sind solche Preisfindungsphasen allerdings temporär begrenzt und enden häufig damit, dass zeitnah neue Akteure die Gelegenheit nutzen, um einen vergleichsweise günstigen Markteinstieg zu vollziehen“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Anzahl der registrierten Transaktionen auf hohem Niveau
Obwohl das Transaktionsvolumen deutlich unter den Vorjahren liegt, ist der Markt dennoch insgesamt weiterhin dynamisch. So konnten bis zum Ende des dritten Quartals rund 250 Transaktionen registriert werden, was gar dem zweithöchsten Wert der vergangenen 10 Jahre entspricht. Ein genauer Blick auf die Zahlen verdeutlicht auch, dass vor allem das Fehlen von Großtransaktionen für das unterdurchschnittliche Investitionsvolumen verantwortlich ist. Aktuell entfallen mit 3,9 Mrd. € rund 50 % weniger als im langjährigen Durchschnitt auf Deals im Segment oberhalb der 100 Mio. €-Marke. Demgegenüber steht für Transaktionen bis 100 Mio. € sogar das zweitbeste je registrierte Ergebnis zu Buche. Dass der Markt also deutlich kleinteiliger als noch in den Vorjahren ist, wird nicht zuletzt dadurch unterstrichen, dass das durchschnittliche Volumen pro Transaktion im aktuellen Jahr bei lediglich rund 41 Mio. € und damit rund 15 Mio. € unter dem langjährigen Schnitt liegt.
Projektentwicklungen liegen noch an der Spitze
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen zeigt aktuell ein ungewohntes Bild. Normalerweise führen Bestandsportfolios mit großem Abstand das Feld an. In den ersten drei Quartalen 2022 tragen sie hingegen lediglich knapp 23 % bzw. 2,3 Mrd. € zum Volumen bei. Ein niedrigerer Wert konnte zuletzt 2011 verzeichnet werden. Zurückführen lässt sich dies auf das Ausbleiben von großen Unternehmensübernahmen, sowie der geringen Anzahl an großvolumigen Paketverkäufen, die in den letzten Jahren stets Umsatztreiber waren. Ein ungewöhnlich hohes Resultat erzielen derweil Projektentwicklungen bzw. Forward Deals, auf die rund 3,6 Mrd. € (anteilig 35 %) entfallen, womit sie auf dem ersten Platz des Assetklassen-Rankings liegen. Hierin spiegeln sich in gewissem Maße der insbesondere in den großen Ballungsräumen über Jahre aufgebaut Produktmangel im Bestand sowie die gestiegenen ESG-Anforderungen wider. „Die Kombination aus steigenden Zinsen sowie explodierenden Baupreisen macht die Kostenkalkulation für Neubauprojekte allerdings immer schwieriger. Dies birgt für die beteiligten Akteure natürlich Risiken. Dass Projektentwicklungen aktuell an der Spitze liegen, ist vor allem auf den starken Jahresauftakt zurückzuführen. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass sowohl das zweite, als auch das dritte Quartal für die Assetklasse unterdurchschnittlich ausgefallen sind. Entsprechend ist es wahrscheinlich, dass Forward Deals bis zum Jahresende noch etwas an Boden verlieren“, stellt Meszelinsky fest.
Berlin weiter Investment-Hotspot; Hamburg mit bemerkenswertem Resultat
Die A-Städte bilden mit einem Anteil von 47 % am Transaktionsvolumen weiterhin den Investitionsschwerpunkt am deutschen Wohn-Investmentmarkt. Absolut gesehen entsprechen die aktuell registrierten 4,8 Mrd. € allerdings einem Rückgang von gut 17 % gegenüber dem langjährigen Vergleich. Zudem verteilt sich das Volumen sehr unterschiedlich auf die einzelnen Städte. Mit 2,2 Mrd. € ist Berlin mit großem Abstand weiterhin Marktprimus, zeigt im Vergleich zu den herausragenden Vorjahren allerdings aktuell eine niedrigere Dynamik. Gleiches gilt für Düsseldorf (175 Mio. €) und Köln (129 Mio. €), die jeweils nur rund die Hälfte ihrer üblichen Resultate erreichen. Während auch München (265 Mio. €; -29 %) und Stuttgart (75 Mio. €; -37 %) deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt bleiben, ist in Frankfurt ein leichtes Plus von 6 % zu verzeichnen, sodass mit 538 Mio. € ein gutes Ergebnis zu Buche steht. Bemerkenswert ist derweil die vergleichsweise sehr große Marktdynamik in Hamburg. Für die Hansestadt können rund 1,4 Mrd. € vermeldet werden, was dem zweitbesten Wert der letzten 10 Jahre entspricht.
Durch die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten haben erwartungsgemäß auch die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte eine Aufwärtsbewegung vollzogen. Der Anstieg gegenüber dem Jahresbeginn bewegte sich zuletzt in einem Bereich von 15 bis 20 Basispunkten. Teuerster Standort ist weiterhin München (2,55 %), gefolgt von Stuttgart (2,60 %), Berlin (2,60 %) und Hamburg (2,70 %). Köln und Düsseldorf liegen jeweils bei 2,75 %.
Perspektiven
„Die Preisfindungsphase auf den Wohn-Investmentmärkten ist noch nicht abgeschlossen und wird, auch vor dem Hintergrund, dass weitere Zinsschritte der wichtigen Notenbanken nicht auszuschließen sind, noch einige Monate andauern. Entsprechend ist auch von einem weiteren leichten Anstieg der Renditen auszugehen. Auch wenn die nach wie vor sehr hohe Transaktionsanzahl positiv stimmt, dürfte vor dem Hintergrund der zu erwartenden Rezession die im letzten Quartal sonst übliche Jahresendrallye deutlich weniger dynamisch ausfallen als üblich. Aus heutiger Perspektive ist es wahrscheinlich, dass die Akquisitionsprozesse deutlich selektiver verlaufen und damit Großtransaktionen aller Voraussicht nach weiterhin Mangelware bleiben werden. Trotz der veränderten Rahmenbedingungen bleibt es aber nichtsdestotrotz dabei, dass Wohn-Investments weiterhin zu den sichersten und damit attraktivsten Anlageklassen für Immobilieninvestoren zählen. Sinkende Neubauzahlen bei einem unverändert hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum in den Ballungsräumen sind ein Garant für Wertstabilität und stabile Cashflows“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.