In den ersten drei Quartalen wurde ein gewerbliches Investitionsvolumen von 44,2 Mrd. € registriert. Damit liegt es höher als in den beiden Vorjahren, wozu vor allem das Rekordergebnis des ersten Quartals einen großen Beitrag geleistet hat. Der vergleichbare Vorjahreswert wurde um 12 % und der zehnjährige Durch-schnitt um 31 % übertroffen. Trotz des veränderten Finanzierungsumfelds und der angespannten konjunkturellen Situation haben sich die Märkte auch im dritten Quartal noch sehr gut geschlagen. Berücksichtigt man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten), die sich auf 10,2 Mrd. € summieren, beläuft sich das Gesamtvolumen auf gut 54 Mrd. €. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Mit 44,2 Mrd. € liegt der Investmentumsatz 12 % über dem Vorjahreswert und 31 % über dem zehnjährigen Durchschnitt.
• Rund zwei Drittel (29,1 Mrd. €) entfallen auf Einzeldeals.
• Portfolioverkäufe legen aufgrund von Unternehmensbeteiligungen um 75 % auf 15,1 Mrd. € zu.
• Büro-Investments mit knapp 43 % (18,8 Mrd. €) weiter an der Spitze, Logistik mit Rekordumsatz
• Berlin bleibt Nummer 1 der deutschen Investitionsstandorte (6,9 Mrd. €)
• Netto-Spitzenrenditen erwartungsgemäß weiter gestiegen
• Marktanteil ausländischer Käufer mit 45 % auf hohem Niveau
• Knapp 1.200 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
„Die Rahmenbedingungen der Investmentmärkte haben sich ab dem zweiten Quartal erheblich verändert. Insbesondere die spürbar höheren Zinsen, die Finanzierungen im Zusammenhang mit den parallel stark gestiegenen Swap-Rates erheblich verteuern, wirken bremsend auf die Dynamik der Investmentmärkte. Hinzu kommt die sich spürbar abschwächende Konjunktur, in Verbindung mit den sehr viel höheren Energiekosten. Das Umfeld, in dem Investoren aktuell agieren, ist also ein deutlich anderes als in den Vorjahren, die von vielen außergewöhnlich guten Ergebnissen geprägt waren. Umso bemerkenswerter ist das beobachtete Transaktionsvolumen im dritten Quartal, das bei knapp 14 Mrd. € liegt“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Damit wird der Vorjahreswert zwar um 10 % verfehlt, das Ergebnis aus 2020 aber um 13 % und auch der zehnjährige Durchschnitt um fast 5 % übertroffen. Das sehr schwache Transaktionsvolumen des zweiten Quartals 2022, als die Märkte durch den Kriegsbeginn in der Ukraine sehr verunsichert waren, konnte ebenfalls um ein Drittel gesteigert werden. „Dieses Resultat spricht dafür, dass die deutschen Immobilienmärkte für viele Investoren weiterhin attraktiv sind, auch wenn noch nicht abgeschlossene Anpassungsprozesse beim Preisniveau und die hohe Wahrscheinlichkeit einer, zumindest moderaten, Rezession viele Transaktionsprozesse aktuell spürbar komplizierter gestalten als in den vergangenen Jahren“, ist sich Zorn sicher. Mitverantwortlich hierfür sind auch die Nutzermärkte, die sich weiterhin in einer sehr guten Verfassung befinden. So konnten die Büromärkte ihren Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen im Vorjahresvergleich um über 21 % steigern und die Nachfrage auf den Logistikmärkten liegt langfristig betrachtet nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau. Hinzukommt, dass auch die Mieten weiter steigen. Trotz des aktuell schwierigen Umfelds sind das mittel- und langfristig betrachtet positive Zeichen für Anleger. „Die realen Zahlen sehen also besser aus, als man es angesichts der momentan vielen schlechten Nachrichten vielleicht erwarten würde. Dies gilt insbesondere, wenn man die Transaktionsvolumina im langfristigen Vergleich betrachtet und sich nicht nur auf die immer neuen Rekordergebnisse in den letzten Jahren fokussiert“, fasst Zorn zusammen.
Büros weiter Nr. 1 – Logistik mit neuem Rekordumsatz
Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens über die einzelnen Assetklassen sind nur leichte Verschiebungen zu beobachten. Klar auf Position 1 liegen weiterhin Büroimmobilien, die mit 18,8 Mrd. € ca. 43 % zum Gesamtumsatz beitragen. Infolge dessen konnten sie gegenüber dem Vorjahr um gut 5 % zulegen und der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um 30 % übertroffen. Ein wesentlicher Grund hierfür sind die guten Flächenumsätze auf den Büromärkten, bei denen einerseits gewisse Nachholeffekte aus den Corona-Jahren mit Lockdowns zum Tragen kommen, zum anderen aber auch viele Unternehmen die Notwendigkeit erkannt haben, neue, moderne Bürokonzepte zu etablieren, die in ihren alten Flächen nicht umsetzbar sind. Einer der wichtigsten Abschlüsse war der im dritten Quartal durch BNPPRE vermittelte Verkauf des VoltAir in Berlin von ABG an Swiss Life und Norges. Das Investitionsvolumen von über 450 Mio. € unterstreicht, dass selbst in einem schwierigen Finanzierungsumfeld große Premium-Transaktionen abgeschlossen werden können. Auf Rang zwei finden sich Logistikimmobilien, die ihren Höhenflug fort-setzen und ihren Umsatzanteil auf gut 19 % gesteigert haben. Mit einem Investmentvolumen von gut 8,5 Mrd. € erzielen sie eine neue Bestmarke und verbessern ihr Vorjahresresultat um 37 %. Viele Investoren setzen auf die langfristig positive Entwicklung dieser Assetklasse. Der auch zukünftig wachsende Anteil des E-Commerce, aber auch die Neuorganisation von Lieferketten und sogenannte Re-Shoring Prozesse sind wichtige Trends, die unabhängig von kurzfristigen Auswirkungen konjunktureller Schwankungen langfristig für Logistik-Investments sprechen. Auf Platzt drei folgen Einzelhandelsobjekte, die ihren Umsatzanteil leicht auf gut 17 % steigern können. Mit gut 7,7 Mrd. € legen sie um 22 % gegenüber 2021 zu und liegen nur knapp (-4 %) unter ihrem langfristigen Schnitt. Bei dieser positiven Entwicklung muss aller-dings berücksichtigt werden, dass die Mehrheitsübernahme der Deutschen EuroShop, die mit weit über eine Milliarde Euro in die Zahlen eingeflossen ist, dieses Resultat wesentlich beeinflusst hat. Der Löwenanteil insgesamt entfällt auf Fachmarktzentren und Fachmärkte mit hohem Lebensmittelanteil, die für mehr als 43 % der gesamten Retail-Investments verantwortlich sind. Unverändert in schwierigem Fahrwasser bewegen sich Hotel-Investments, mit denen 1,3 Mrd. € erzielt wurden, was einem Anteil von 3 % entspricht. Damit fällt der Umsatz knapp 13 % niedriger aus als im Vorjahr, wobei gleichzeitig aber eine spür-bare Belebung im dritten Quartal zu beobachten war, in dem über 40 % des Gesamtvolumens erfasst wurden. Weiter auf Erfolgskurs sind auch Healthcare-Objekte, die mit knapp 2,74 Mrd. € nur knapp ein neues Allzeithoch verfehlen. Damit tragen sie gut 6 % zum Gesamtresultat bei und sind zunehmend auf dem Weg vom Nischenprodukt zu einer von breiteren Investorenschichten akzeptierten Assetklasse.
Portfolios mit starker Steigerung
Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfallen auf Einzelobjekte, die insgesamt 29,1 Mrd. € zum Ergebnis beisteuern. Damit liegen sie etwa 6 % unter dem Vorjahreswert. Dass es sich im langfristigen Vergleich trotzdem um ein sehr gutes Resultat handelt, zeigt sich daran, dass der 10-jährige Schnitt um 22 % übertroffen wurde. Anders stellt sich die Entwicklung bei Portfolios dar, die auf 15,1 Mrd. € kommen und ihr Ergebnis um 75 % gesteigert haben. Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt große Unternehmensbeteiligungen, wie zum Beispiel die Übernahme der alstria durch Brookfield oder die angesprochene Mehrheitsbeteiligung an der Deutschen EuroShop.
Ausländische Käufer haben in den ersten drei Quartalen knapp 20 Mrd. € in deutsche gewerbliche Immobilien investiert. Damit konnten sie ihren Marktanteil um rund 7 Prozentpunkte auf aktuell 45 % steigern. Auch im langfristigen Vergleich stellt dies einen hohen Wert dar, was dafür spricht, dass die deutschen Immobilienmärkte trotz eines nicht leichten Umfelds für ausländische Käufer nach wie vor sehr interessant sind und zu den wichtigsten Investmentzielen Europas gehören.
Auch A-Standorte mit überdurchschnittlichem Investmentvolumen
„An den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurde ein Investitionsvolumen von knapp 23 Mrd. € registriert. Das Transaktionsvolumen bewegt sich damit leicht über Vorjahresniveau und liegt gleichzeitig über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Im laufenden Jahr haben die großen Städte nicht zuletzt auch von anteilig eingerechneten Portfolioverkäufen profitiert, auf die insgesamt knapp 26% des Umsatzes entfallen. Auch wenn dieser Wert deutlich höher liegt als im Vorjahreszeitraum (8 %), bewegt er sich nur leicht über dem langfristigen Schnitt“, erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mit Abstand am meisten wurde erneut in Berlin investiert, wo ein Umsatzvolumen von gut 6,9 Mrd. € registriert wurde. Das Ergebnis der Hauptstadt liegt damit 2 % über dem Vorjahreswert und stellt gleichzeitig das zweitbeste jemals erfasste Resultat dar. Ein Kopf-an-Kopf-Rennen um den zweiten Platz haben sich Frankfurt und Hamburg geliefert, die beide einen Umsatz von rund 4,3 Mrd. € verzeichnen. Für die Bankenmetropole bedeutet dies einen Rückgang um 16 %, trotzdem liegt das Volumen aber höher als in den Jahren 2020 und 2019. Die Hansestadt kann sogar ihr bestes Ergebnis der letzten 15 Jahre verkünden, wofür unter anderem auch ein hoher Anteil an der alstria-Transaktion verantwortlich ist. Ein etwas unterdurchschnittlicher Umsatz ist bislang in München zu beobachten, wo in den vergangenen Jahren viele Großtranskationen getätigt wurden, die im laufenden Jahr noch Mangelware sind. Gut 3 Mrd. € Investmentumsatz bedeuten einen Rückgang um knapp ein Drittel. Nur knapp an einem neuen Rekord vorbei geschrammt ist Düsseldorf mit mehr als 2,6 Mrd. € (+84 %), was dem zweitbesten Wert aller Zeiten entspricht. In etwa im Schnitt der letzten Jahre bewegt sich Stuttgart, wo mit knapp 1,1 Mrd. € erneut die Milliarden-Marke übertroffen werden konnte. Der einzige Standort mit stark unterdurchschnittlichem Ergebnis ist Köln mit nur 724 Mio. €. Verantwortlich hierfür ist ein aktuell viel zu geringes Angebot, sodass in den ersten drei Quartalen noch nicht ein einziger Deal im dreistelligen Millionenbereich zustande gekommen ist.
Finanzierungsumfeld lässt Renditen weiter steigen
„Aufgrund der deutlich gestiegenen Finanzierungskosten hat sich die bereits im zweiten Quartal zu beobachtende Aufwärtstendenz bei den Renditen auch im dritten Quartal erwartungsgemäß fortgesetzt“ stellt Nico Keller fest. Für Büroimmobilien haben die Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal um 20 bis 30 Basispunkte angezogen. An der Spitze hat es einen Wechsel gegeben, sodass jetzt München mit 2,80 % am teuersten ist und sich knapp vor Berlin mit 2,85 % platziert. Auf Rang drei liegt Hamburg mit 2,95 %, gefolgt von Köln mit 3,00 % und Frankfurt mit 3,10 %. In Stuttgart notiert die Spitzenrendite aktuell bei 3,15 % und in Düsseldorf bei 3,20 %. Auch in den übrigen Assetklassen ist eine vergleichbare Entwicklung zu beobachten. Für Logistikobjekte sind die Spitzenrenditen bundesweit um 25 Basispunkte auf 3,35 % gestiegen. Bei Fachmarktzentren werden im Moment Spitzenrenditen von 3,85 % verzeichnet und bei einzelnen Fachmärkten von 4,50 %. Auch für Shoppingcenter ging es weiter leicht nach oben, sodass hier 4,80 % anzusetzen sind.
Perspektiven
„Die aufgrund der verteuerten Finanzierungskosten und einer Vielzahl weiterer Störfaktoren zu beobachtende Preisfindungsphase ist noch nicht abgeschlossen und wird die Märkte auch noch einige Zeit prä-gen. Da die wichtigen Notenbanken bereits weitere Zinserhöhungen in Aussicht gestellt haben, ist auch im Schlussquartal des laufenden Jahres nochmal von leicht steigenden Renditen auszugehen. Gleichzeitig wird die aus heutiger Sicht zu erwartende Rezession das Investitionsgeschehen dämpfen, sodass vermutlich auch die traditionell bevorstehende Jahresendrallye dieses Jahr schwächer ausfallen dürfte als üblich“, erläutert Zorn. Wie lange dieser Transformationsprozess anhalten wird, hängt im Wesentlichen von der Höhe des Wirtschaftsrückgangs und vor allem der weiteren Entwicklung der Energiekrise ab.
Unbestritten ist aber, dass Immobilien auch bei steigender Verzinsung alternativer Assetklassen, wie z. B. Anleihen, weiterhin für viele Investoren ein präferiertes, langfristiges Anlageziel bleiben werden, was die Investmentumsätze des dritten Quartals deutlich unterstreichen. Das gilt insbesondere für die deutschen Immobilienmärkte, da sich die größte europäische Volkswirtschaft auch in vergangenen Krisen als grundsätzlich stabil erwiesen und sich durch eine schnelle Erholung nach Bewältigung der konjunkturellen und strukturellen Probleme ausgezeichnet hat.
„Vor diesem Hintergrund ist im Laufe des ersten Halbjahres 2023 von einer Stabilisierung der wichtigsten Einflussparameter auszugehen, sodass die Märkte dann für Investoren wieder besser kalkulierbar sein dürften und an ihren seit Jahren zu beobachtenden stabilen Trend anknüpfen sollten, auch wenn vielleicht nicht sofort wieder Rekordumsätze zu erwarten sind. Bezüglich der Transaktionsvolumina sind aus heutiger Sicht aber trotzdem Ergebnisse wahrscheinlich, die deutlich über den langjährigen Durchschnitten liegen dürften. Für das laufende Jahr 2022 erwarten wir einen Investmentumsatz von deutlich über 50 Mrd. €“, fasst Zorn die Aussichten zusammen.