Die veränderten Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten, die bereits gegen Ende letzten Jahres zu deutlich geringeren Investmentumsätzen geführt hatten, sind auch 2023 bislang marktbestimmend. Der Investmentumsatz im ersten Quartal beläuft sich demzufolge lediglich auf knapp 1,27 Mrd. €. Damit haben Büro-Investments mit einem Anteil von nur 25 % auch ihre Führungsposition bei gewerblichen Investments an Retail (30 %) abgeben müssen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Es sind vor allem die stark gestiegenen Zinsen, die das Finanzierungsumfeld belasten. Da die Preisfindungsphase im Bürosegment aufgrund der in den Vorjahren außergewöhnlich niedrigen Renditen größere Anpassungsprozesse erfordert als in anderen Assetklassen, bewegen sich die Transaktionsvolumina noch auf einem sehr geringen Niveau. Von der noch nicht abgeschlossenen Preisfindungsphase sind vor allem großvolumige Core-Objekte in den A-Standorten betroffen, die in den letzten Jahren überproportional zu den guten Ergebnissen beigetragen haben. Erschwerend hinzu kommt, dass bislang noch keine Portfoliotransaktion getätigt wurde und die noch herrschende Unsicherheit über die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung und damit die zu erwartende Performance der Nutzermärkte zu einer gewissen Zurückhaltung auf Investorenseite führt“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Wenige Großdeals an A-Standorten
Die aktuelle Situation auf den Märkten spiegelt sich vor allem im Ergebnis der A-Standorte wider, die alle sehr deutliche Umsatzeinbußen aufweisen, da ihnen vor allem großvolumige Verkäufe fehlen und, anders als in den Vorjahren, keine anteilig einzurechnenden Portfolioverkäufe stattgefunden haben. Insgesamt konnten in den ersten drei Monaten des Jahres lediglich zwei Abschlüsse über 100 Mio. € erfasst werden. Trotz des schwierigen Umfelds hat sich im bundesweiten Vergleich aber wieder Berlin mit 287 Mio. € an die Spitze der Städte gesetzt. Ergebnisse im dreistelligen Bereich erzielen außerdem noch München (172 Mio. €) und Düsseldorf (156 Mio. €). In allen übrigen Städten konnten nur vereinzelte Deals erfasst werden, sodass ihre Umsätze deutlich niedriger ausfallen. Im Einzelnen konnten folgende Investmentvolumina registriert werden: Hamburg (73 Mio. €), Frankfurt (48 Mio. €), Köln (37 Mio. €) und Stuttgart 24 Mio. €.
Dass die aktuell deutlich rückläufigen Investmentumsätze aufgrund des schwierigen und langwierigen Preisanpassungsprozesses in erster Linie ein Problem der Top-Städte und Core-Objekte ist, zeigt sich auch daran, dass der Umsatzrückgang in Städten bis 250.000 Einwohnern lediglich 8 % beträgt, wohingegen er sich in den großen A-Städten auf fast 78 % beläuft.
Gestiegener Umsatz bei kleineren Deals
Die Größenstruktur der Investments stellt sich aufgrund der skizzierten Situation deutlich anders dar als gewohnt. Während Großabschlüsse jenseits der 100 Mio. € in der Regel über 45 % des Volumens ausmachen, liegt ihr Anteil aktuell bei lediglich 31 %. An die Spitze gesetzt haben sich demgegenüber Objektverkäufe zwischen 10 und 25 Mio. €, die ein Drittel beisteuern und ihr Volumen absolut betrachtet sogar steigern konnten. Hier zeigt sich, dass der Preisfindungsprozess außerhalb des Core-Segments bereits deutlich weiter fortgeschritten ist.
Insgesamt ist ein relativ breites Käuferspektrum erkennbar, sodass fünf Gruppen auf zweistellige Anteile kommen. An der Spitze liegen Spezialfonds mit knapp 19 %, knapp vor Projektentwicklern mit 18 %. Dahinter folgen Versicherungen (knapp 14 %), Staatsfonds (12 %) und private Anleger mit 10,5 %.
Weiterer Anstieg der Netto-Spitzenrendite
Nachdem die Notenbanken die Zinsen 2023 weiter angehoben haben, sind die Kaufpreise nochmals gesunken. Die Netto-Spitzenrendite für Büros ist demzufolge an den einzelnen Standorten um 20 bis 50 Basispunkte gestiegen. Am teuersten ist nach wie vor München mit 3,35 %, knapp vor Berlin mit 3,40 %. Es folgen Hamburg sowie Köln mit 3,55 %. In Stuttgart notiert sie bei 3,60 % und in Frankfurt und Düsseldorf liegt sie jeweils bei 3,85 %.
Perspektiven
„Die Büro-Investmentmärkte werden auch in den nächsten Quartalen noch mit schwierigen Rahmenbedingungen zu kämpfen haben. Solange der Zinsgipfel nicht erreicht ist und Sicherheit bezüglich der wieder anziehenden Konjunktur besteht, wird der Findungsprozess eines für alle Seiten akzeptablen und fairen Preisniveaus nicht vollständig abgeschlossen werden können. In engem Zusammenhang damit stehen auch die weitere Entwicklung der Nutzermärkte sowie strukturelle Themen, beispielsweise ein etwas wachsender Homeoffice-Anteil bei Großunternehmen, eine gewisse Zurückhaltung bei Anmietungen der öffentlichen Hand und offene Fragen im Zusammenhang mit ESG-Themen. Gleichzeitig ist aber zu berücksichtigen, dass es durchaus auch positive Signale gibt. Hierzu gehören z. B. die Chance, dass die Notenbanken den Zinszyklus im ersten Halbjahr abschließen könnten, die Stimmung der Unternehmen sich zunehmend verbessert, die Konjunkturprognosen angehoben wurden und die Inflation, wenn auch noch langsam, zurückgeht. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass sich im Laufe des zweiten Halbjahres die Rahmenbedingungen merklich verbessern werden. Unbestritten ist aber, dass der Investmentumsatz dieses Jahr deutlich niedriger ausfallen wird als aus den Vorjahren gewohnt“, fasst Marcus Zorn die weiteren Aussichten zusammen.