BÜRO-INVESTMENTS: DEUTSCHE CORE-IMMOBILIEN SIND IMMER NOCH HEISS BEGEHRT
Büros erleben seit einigen Monaten eine schwere Zeit – sie sind aktuell mehr diskutiert und hinterfragt als zur Zeit der Debatte um die Work-Life-Balance. Doch was wird sich durchsetzen und bleiben? Die Behauptungen reichen von einer leichten bis starken Reduzierung von Büroflächen bis hin zum Tod des Headquarters und dem dauerhaften Arbeiten im Homeoffice. Manch eine Diskussion erweckt sogar den Anschein, es würde sich bei „Büro oder Homeoffice“ um eine Glaubensfrage handeln. Ob und was sich von diesen Thesen letztendlich als wahr entpuppen wird, lässt sich noch nicht mit Sicherheit sagen. Die Top-Deals der vergangenen Monate im Bereich Büro-Investment haben jedenfalls Rekordwerte geknackt. Ein Indiz dafür, dass Investoren immer noch an die Büroimmobilie und an den Standort Deutschland glauben? Wir schauen uns die Transaktionen und ihre Gemeinsamkeiten mit unseren Investment- und Standort-Experten einmal genauer an.
„Das Vertrauen der Investoren in die deutschen Immobilienmärkte – und auch in die Assetklasse Büro – ist weiterhin sehr groß“.
Rekord-Transaktion: Frankfurt knackt 1-Milliarde-Euro-Marke
Frankfurt ist berühmt für seine Skyline, die ständig wächst und sich weiterentwickelt. Mit dem neuen Hochhausprojekt FOUR – ein Ensemble aus vier Wolkenkratzern mit einem Nutzungsmix aus Büro, Wohnen und einem Hotel – setzt die Mainmetropole jedoch neue Maßstäbe: Mit dem Verkauf des Turms T1 für 1,4 Milliarde Euro knackt die Stadt nicht nur die 1-Milliarden-Euro-Marke, sondern erzielt den bislang größten Deal, der je mit einer Einzeltransaktion registriert worden ist.
Groß & Partner hat den höchsten Turm des Quartiers an ein Joint Venture aus Allianz und Bayerischer Versorgungskammer verkauft. Mit 233 Metern, 54 Etagen und rund 74.000 Quadratmetern Bürofläche wird sich der T1 zur Fertigstellung 2024 zudem als dritthöchstes Gebäude in die Frankfurter Skyline einreihen.
„Gerade jetzt ist diese Transaktion ein sehr positives Zeichen für die Assetklasse Büro und den Standort Frankfurt“, sagt Nico Keller, Deputy CEO.
„Dass sich bereits namhafte Unternehmen wie Freshfields Bruckhaus Deringer, Deka und die Boston Consulting Group auch während der Pandemie Büroflächen im T1 gesichert haben, ist ein weiteres Indiz für die Anziehungskraft des Büroturms in bester Lage“.
Mit 233 Metern wird der T1 zum dritthöchsten Gebäude der Frankfurter Skyline | © Groß & Partner
Neue Rendite-Benchmark durch den Verkauf des Prime Portfolios
Berlin ist bei nationalen und internationalen Investoren beliebt – daran hat sich auch in der Pandemie nichts geändert. Man ist sich einig, dass die Weiterentwicklung und das Wachstum der Hauptstadt anhalten wird und sich dort weiterhin Menschen und auch Unternehmen ansiedeln werden. Das Interesse an guten Investments in Berlin ist demnach hoch – besonders, wenn ein einmaliges Objekt zum Verkauf steht. Daher ist es nicht überraschend, dass auch in der Spreemetropole vor Kurzem ein neuer Rekord erzielt werden konnte: Mit dem Verkauf des siebengeschossigen Bürohauses Friedrichstraße 108, in dem das Gesundheitsministerium residiert, wurde eine neue Rendite-Benchmark gesetzt, die wohl so schnell nicht wieder überboten wird, weiß Franc Gockeln, Director National Investment:
„Bei der Immobilie in der Friedrichstraße 108 hat einfach alles gepasst, angefangen bei der Lage und dem Mieter bis hin zur Mietlaufzeit. Das kommt sehr selten vor. Daher war es uns im aktuellen Marktumfeld möglich, für Berlin eine neue Spitzenrendite zu erzielen.“
Das Gebäude, das als Teil des Prime Portfolios veräußert wurde, verfügt über 12.000 Quadratmeter Mietfläche und ist langfristig als Single-Tenant an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) vermietet und wird vom Bundesministerium für Gesundheit genutzt.
Zum Portfolio, das die MOMENI Gruppe an die HanseMerkur Gunrdvermögen AG verkaufte, gehört auch das Büro- und Geschäftshaus Breite Straße 3 in Düsseldorf. Dieses Gebäude in zentraler Lage besitzt rund 5.100 Quadratmeter Mietfläche und ist ebenfalls langfristig an die IWG Gruppe, einen der weltweit führenden Anbieter für Business-Center-Konzepte, vermietet. Die Retail-Flächen in der Immobilie werden seit über zehn Jahren von Düsseldorfs ältestem Kinderfachgeschäft, Baby Kochs, genutzt.
München boomt: Mehrere Großdeals im ersten Halbjahr
Der Münchener Investmentmarkt galt inmitten der Corona-Pandemie für viele Investoren als Hoffnungsschimmer am Ende des Tunnels: zwar ohne Rekorde, dennoch belegen die prominenten Großtransaktionen des ersten Halbjahrs, dass sich Anlagen in Immobilien als weiterhin stabiles Investment für private und institutionelle Investoren erwiesen haben.
„Die Deals zeigen, wie groß das Vertrauen der Investoren in den Standort München ist. Die breite Wirtschaftsstruktur und Diversifikation der Unternehmen ist deutschlandweit unerreicht“, so Jochen Stecker, Director National Investment mit Sitz in München, und spezifiziert weiter: „Insbesondere in der bayerischen Landeshauptstadt sind Investoren wieder bereit, in großvolumige Büroimmobilien zu investieren – sofern verfügbar gern auch in Landmarks, die sich aus dem Markt hervorheben“.
Der Verkauf der Highlight Towers in München machte den Auftakt zur Erholung der Investmentmärkte: Die Commerz Real hat die miteinander verbundenen Gebäude an ein Joint Venture der Familienunternehmen Imfarr Beteiligungs GmbH und SN Beteiligungs GmbH verkauft. Die 126 und 113 Meter hohen Bürotürme sind vollständig vermietet; zu den prominenten Nutzern gehören unter anderem Amazon, IBM, Fujitsu und Design Offices.
Nur wenige Wochen später untermauerten die Verkäufe des Uptown Towers – mit 146 Metern das größte Hochhaus der Stadt – sowie des zugehörigen Campus C das Wiederaufleben des Transaktionsmarktes für großvolumige Büroimmobilien. Die DIC Asset AG, eines der führenden deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen erwarb beide Gebäude und strebt für sie zeitnah die Zertifizierung als Green Building an. Damit knüpft die DIC Asset AG an ihre ESG-Strategie an, einen gewissen Green Building-Anteil in ihren betreuten Portfolios auszuweisen.
Die Highlight Towers beherrbergen u.a. Amazon, IBM und Fujitsu | © HAFENCITYSTUDIOS
„Es wird zunehmend wichtiger, dass Bestandsimmobilien die Voraussetzungen zur Wandelbarkeit in ESG-konforme Gebäude besitzen und ESG-Kriterien beim Käufer mitgedacht werden, denn Revitalisierungen von Immobilienbeständen sind grundsätzlich ressourcenschonender und damit nachhaltiger als der Neubau. Um den Gebäudebestand in Bezug auf die ESG-Kriterien neu zu positionieren und somit fit für die Zukunft zu machen, ist im Vorfeld eine intensive Prüfung der Umsetzbarkeit notwendig. Sowohl der Uptown Tower als auch der Campus C bringen dafür die besten Voraussetzungen mit“, betont Jochen Stecker.
„Der Immobilienmarkt München ist als krisenresistenter Standort in Deutschland bekannt und hat dies bereits in Nachkrisenzeiten wie 2001 und 2008 bewiesen. Auch nach COVID-19 ist das Zutrauen der Investoren in München schnell wieder eingekehrt. Die Voraussetzungen für rekordverdächtige Transaktionen von Bestandsimmobilien sind nun vor dem Hintergrund der anstehenden ESG-Anforderungen an deren Wandelbarkeit geknüpft, diese auch umsetzen zu können.“
Das Büro ist tot, lang lebe das Büro?!
Trotz der anhaltenden Pandemie, der gefürchteten vierten Welle, die Mitarbeitende wieder ins Homeoffice zwingen könnte, machen diese Transaktionen deutlich, dass Büroimmobilien weiterhin für Investoren von großem Interesse sind. Auch wenn man das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahrs 2021 betrachtet, ist deutlich zu sehen, dass Büros noch lange nicht abgeschrieben sind: Im Vergleich der Assetklassen führen Büros das Ranking erneut deutlich an. Ihr Anteil von fast 47 Prozent (11,15 Mrd. €) stellt einen der besten erzielten Werte dar.
Was sind die Gründe für diese stabile Entwicklung? Gibt es Gemeinsamkeiten zwischen den jüngsten Deals? Und welche Faktoren könnten auch zukünftig den Investorenmarkt überzeugen?
„Was die Transaktionen auf jeden Fall nochmals deutlich machen: Nachhaltige Zertifizierungen gewinnen an Bedeutung“, erklärt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate, und macht dabei darauf aufmerksam, dass vier der sechs oben beschriebenen Immobilien über eine Green-Building-Zertifizierung verfügen und bei den beiden übrigen eine Zertifizierung geplant ist:
- T1 des FOUR: DGNB Platin
- Prime Portfolio: Beide Gebäude, Friedrichstraße 108 (Berlin) und Breite Straße 3 (Düsseldorf) BREEAM-Zertifikat
- Highlight Towers: LEED Gold
- Uptown und Campus C: Modernisierung und eine Green Building-Zertifizierung in Planung
Dass das Interesse an nachhaltigen Zertifizierungen gerade bei Büroimmobilien immer stärker wird, zeigt auch unser Green Building-Investmentmarkt-Report: 2020 wurden rund 8,4 Milliarden Euro in zertifizierte Green Buildings angelegt. Der Rückgang gegenüber dem Rekordjahr 2019 beträgt zwar ca. 27 Prozent, dies entspricht aber auch in etwa dem coronabedingten Rückgang der Single Deals im Jahr 2019 insgesamt. Büroimmobilien dominieren weiterhin (34 %), gefolgt von Logistikimmobilien (21 %) und Retail-Objekten (8 %). Rang vier belegen Hotels mit 6 % (2019: 14 %). Somit fließt also jeder dritte Euro auf dem Investmentmarkt für Green Buildings in nachhaltig zertifizierte Büroobjekte – Tendenz weiter steigend.
Neben den Green-Building-Zertifizierungen macht Nico Keller auf eine weitere Gemeinsamkeit aufmerksam: „Außerdem sind die Lagen dieser Deals von Interesse: Alle spielten sich in Top-Lagen der A-Städte ab. Das unterstreicht noch einmal die Wahrnehmung deutscher Standorte für die Investoren: Sie gelten trotz der Krise immer noch als sicheres Investment.“ Managing Director Andreas Völker ergänzt: „Solche Deals sind auch zur jetzigen Zeit möglich, da der Glaube an die Nutzernachfrage und der zukünftige Bedarf an modernen Büroflächen in attraktiven Gebäuden und Lagen weiterhin vorhanden sind.“
Marcus Zorn fasst zusammen:
„Mit dem weiteren Impffortschritt sowie einer schrittweisen Normalisierung des Lebens und der wirtschaftlichen Aktivitäten dürfte die jüngste Dynamik auf den deutschen Investmentmärkten noch zunehmen. Auch für die wichtigste Assetklasse Büroimmobilien ist die Stimmung auf Investorenseite aus den erläuterten Gründen positiv."
