MIT FORWARD DEALS MARKTCHANCEN SICHERN!
Der Markt für Hotelimmobilien ist umkämpft wie kaum ein anderer. Durch den Wettbewerb um Immobilien und Renditen werden Investoren deshalb risikofreudiger und wagen sich zur Optimierung des Portfolios an alternative Transaktionsstrukturen heran.
„Gekauft wie gesehen“ – dieser Satz gilt nicht mehr! Zumindest nicht in der stark umkämpften Hotelbranche. Stattdessen entscheiden sich Investoren mittlerweile immer häufiger dafür, Objekte zu erwerben, die sich noch in der Projektphase befinden. Bei diesen sogenannten Forward Deals erwirbt der Investor die Immobilie bereits in der Bauphase oder noch vor Baubeginn.
Die Nachfrage ist enorm!
Rasante Wachstumsraten
Im Jahr 2014 lag der Anteil an Forward Deals lediglich bei 5 % und ist über die letzten drei Jahre rasant gestiegen. Im Jahr 2017 wurden 26 % der Hoteltransaktionen mit Forward Deals realisiert. Grund für den Anstieg um knapp eine Milliarde Euro ist die hohe Anzahl an Hotelprojekten in der Pipeline und die Knappheit der Bestandsobjekte.
Zu Risiken und Nebenwirkungen
Für Investoren bieten sich zwei Möglichkeiten der Finanzierung: Zunächst einmal mithilfe des Forward Purchase. Dabei verpflichtet sich der Investor bereits heute, die Immobilie nach Fertigstellung, das heißt auf Termin, zu einem heute vereinbarten Preis zu kaufen. Oder per Forward Funding: Hier finanziert der Investor den Bau, bezahlt aber in vom Baufortschritt abhängigen Raten. Beim vorzeitigen Erwerb ist der Investor dem Risiko einer Zinserhöhung ausgesetzt, sodass der Kauf möglicherweise nicht mehr als bestes Investment zum jeweiligen Zeitpunkt gesehen werden kann. Der Erwerb auf Termin kann bei dem anhaltend niedrigen Zinsniveau der vergangenen Jahre noch sinnvoll erscheinen. Doch schon kleine Zinsänderungen können den Preisvorteil aus dem Forward Deal zunichte machen. Um die Risiken abzufedern, bedarf es professionellen Know-hows: Bauverzögerungen, Probleme mit dem Projektentwickler bis hin zur Insolvenz oder Schwierigkeiten bei Mietverträgen machen Forward Deals zu einer komplexen Investitionsentscheidung. Zudem wird es bei einem Horizont von mehr als einem Jahr schwierig, Prognosen für den jeweiligen Markt und die Profitabilität des Hotels abzugeben.
Renditechancen am oberen Ende der Skala
Warum kann der Erwerb einer Projektentwicklung dennoch sinnvoll sein? Zunächst einmal lassen sich hier höhere Renditen als beim Kauf von Bestandsobjekten realisieren. Wir sprechen in diesem speziellen Bereich von einem Renditeaufschlag von etwa 25-50 Basispunkten on top zu den circa 5 %, die sich im Markt mit Hotelimmobilien verdienen lassen. Die Nische dieser Assetklasse generiert also Renditen am oberen Ende der Skala. Aber nicht nur die Rendite ist ausschlaggebend. Vielmehr steigt aufgrund der eklatanten Angebotsknappheit die Risikobereitschaft vieler Investoren.
Wer mischt mit?
Projektentwickler in dieser Branche schätzen die Finanzierung durch ein Forward Funding, bei dem Endinvestoren wie z. B. Patrizia oder Real I.S. den Kaufpreis abhängig vom Baufortschritt zahlen. Beliebt als Pächter sind Hotelketten mit bester Bonität wie etwa Motel One oder die Deutsche Hospitality (vormals Steigenberger Hotel Group). Im Gegenzug ist ein großer institutioneller Investor immer auch eine Auszeichnung für den Hotelier. Aber auch Newcomer haben derzeit gute Karten. Die Hotelkette Ruby ging vor fünf Jahren an den Start und expandiert kontinuierlich. Namhafte Family Offices gaben dem Betreiber Vertrauensvorschuss und investierten frühzeitig. Wichtig ist, bei einem Forward Deal gut beraten zu sein – intern wie extern. Am Ende des Tages müssen alle Parameter stimmen. Erst der Dreiklang aus Standort, Konzept und Betreiber gibt den perfekten Stategic Fit.
Diesen und weitere Artikel zu unseren Assetklassen finden Sie auch in unserem aktuellen Magazin „Change“
Alexander Trobitz
