STÄDTE IM WANDEL - IMMOBILIEN UND DIE MOBILITÄTSWENDE
Dass sich die Art, wie wir uns in Zukunft fortbewegen, verändern wird, steht außer Frage. Neben Elektro- und Wasserstoff-Fahrzeugen, dem Ausbau des ÖPNV, der steigenden Beliebtheit der Fahrräder und der Sharing-Angebote werden auch futuristische Ideen wie der Hyperloop immer häufiger diskutiert. Aber welchen Einfluss hat diese Mobilitätswende auf die Immobilienwirtschaft?
Diese drei Veränderungen kommen durch die Mobilitätswende auf die Immobilienbranche zu
Die Autofreie Stadt?
Viele Jahrzehnte wurden Städte autogerecht geplant und umgebaut. Doch wer sich die jüngsten Stadt- und Quartiersentwicklungen anschaut, liest immer wieder von autoarmen Konzepten, autofreien Zonen, Mobilitäts-Hubs und Sharing-Angeboten. Oslo hat sogar als erste europäische Hauptstadt ein Verbot für Privat-PKWs in der Innenstadt ausgesprochen. Während die Kritik an der ungezügelten privaten PKW-Nutzung vor allem in den Metropolen zunimmt, wird der ÖPNV in vielen Städten massiv ausgebaut. Außerdem gewinnt das Radfahren insbesondere bei Kurzstrecken immer mehr an Bedeutung, gefördert durch den großzügigen Ausbau der Radwegenetze. Vorrang für den ÖPNV und neue Radwege auf ehemaligen PKW-Fahrstreifen drängen also den PKW-Verkehr zurück. Gerade während der Pandemie entstanden zahlreiche neue Pop-up-Radwege, die zum Teil für dauerhafte Lösungen gesichert werden – der Trend ist nicht mehr aufzuhalten.
Und wenn doch das Auto gebraucht wird, muss es vor allem für die jüngere Generation nicht mehr das eigene Fahrzeug sein. Zwar ist das Auto weiterhin sehr wichtig für die jüngere Generation, es muss sich aber in einen aktiven, umweltbewussten Lebensstil integrieren lassen. Diese Entwicklung führt allerdings nicht nur zu einer veränderten Aufteilung und Nutzung des öffentlichen Raums. Auch Lagebeziehungen und -qualitäten können sich ändern. Und dies beeinflusst auch den Wert und die zukünftige Nutzung von Immobilien. Hier nur ein paar Beispiele:
- Wenn der PKW-Verkehr auf den Magistralen zurückgeht – und die leisere E-Mobilität Einzug hält – geht auch die Emissionsbelastung zurück. Vielfach steigt dann die Lebensqualität im Umfeld dieser Verkehrsachsen. Von Verkehrslärm und Abgasen beeinträchtigte Lagen werden plötzlich für den Aufenthalt, die Gastronomie und selbst das Wohnen wieder interessant. So plant Hamburg beispielsweise, diese Entwicklungspotenziale entlang der Magistralen für die Nachverdichtung und vor allem für den Wohnungsbau zu nutzen. Mieten und Preise könnten dadurch Auftrieb bekommen und Immobilien in diesen Lagen an Wert gewinnen.
- Die Erreichbarkeit von Standorten wird sich durch die Mobilitätswende verändern, zum Beispiel die der City oder auch von Fachmarktzentren am Stadtrand, die einst für die PKW-Kunden konzipiert worden sind. Was passiert mit diesen Standorten, wenn der motorisierte Individualverkehr beschränkt wird und die Alternativangebote des ÖPNV oder die Fahrradnutzung nicht ausreichend attraktiv ist für die Mehrheit von Kunden, Beschäftigten und Besuchern. Frequenzen und Umsätze im Einzelhandel könnten zurückgehen, die Attraktivität von Bürostandorten könnte sinken, infolgedessen vielleicht auch Mieten und Immobilienwerte.
Im nordrhein-westfälischen Essen entsteht zurzeit ein neuer Stadtteil – ein Zukunftsquartier mit dem Namen Essen 51. Die Thelen-Gruppe, die das ehemalige Thyssenkrupp-Areal erworben hat, plant, den neuen Stadtteil als weitgehend selbstversorgendes Quartier zu entwickeln. Auch an klimaneutralen Verkehr wurde hierbei gedacht: Statt auf Individualverkehr mit dem eigenen PKW wird hier auf den öffentlichen Nahverkehr, Radfahren und Zufußgehen gesetzt. Auch ein autonomer Shuttlebus ist in Planung.
Elektromobilität – mehr Strom für Immobilien
Elektroantriebe sind eine Möglichkeit, das Auto umweltbewusster zu machen. Die Zulassungen von Elektrofahrzeugen sind jüngst dank massiver Förderung beinahe exponentiell gewachsen: Von 2018 bis 2020 hat sich die Zahl mehr als verdoppelt. Auch der Absatz der verkauften E-Bikes ist in den letzten zehn Jahren von 200.000 auf fast zwei Millionen angestiegen.
Doch die Stromversorgung und Ladestruktur muss sichergestellt werden – zu Hause, bei alltäglichen Erledigungen und insbesondere auch am Arbeitsplatz. Den Bedarf an Lademöglichkeiten in privaten Wohnobjekten hat auch die Bundesregierung erkannt und bezuschusst mit der KfW-Förderung seit November 2020 die Installation privater Ladestationen mit 900 Euro pro Ladepunkt. Auch die EU arbeitet an Vorgaben, um die Versorgung sicherzustellen: Sie sieht in allen größeren Gebäuden ab 2025 Ladestationen für Elektroautos vor. Unter die Regelung sollen sowohl Neubauten als auch umfassende Renovierungen mit mindestens zehn Stellplätzen fallen.
Was muss also jetzt und in Zukunft bei Immobilien beachtet werden, und sind Projektentwickler und Investoren bereits mit den Vor- und Nachteilen der Elektromobilität vertraut? Wir haben drei Expert:innen befragt:
„Noch sind die meisten Logistikimmobilien nicht darauf vorbereitet. Doch gerade in Bezug auf das wichtige Segment der Last-Mile-Logistik muss die Ladeversorgung gewährleistet werden. Die großen Versender investieren deshalb bereits in entsprechende Immobilien mit einer leistungsfähigen Ladeinfrastruktur. So entsteht derzeit ein Logistikobjekt südlich von Berlin für den Umschlag von Waren auf mehrere Dutzend Kleintransporter für die Last-Mile-Logistik. Alle Transporter verfügen über einen E-Antrieb und können in der Halle über Nacht ihre Akkus wieder aufladen, damit sie am folgenden Tag, neu beladen mit den Paketsendungen, wieder mit ihren Zustellfahrten in der Region starten können.“
Oliver Wissel FRICS
Director European Logistics & Industrial Advisory
„Bei Büroneubauten ist die Planung und Umsetzung von Elektro-Ladestationen bereits weitestgehend Standard. Einzelne Landesbauordnungen geben bereits Vorgaben hierfür. Somit müssen zum Beispiel in Hessen 5 Prozent der vorhandenen Stellplätze mit E-Ladesäulen ausgestattet werden. Die Nachfrage auf Nutzerseite ist meist noch höher als das vorgegebene Angebot an Lademöglichkeiten. Unabhängig davon haben bereits viele Investoren und Entwickler erkannt, dass sie ihre Objekte durch eine gute Stromversorgung aufwerten und die Standortattraktivität erhöhen. Auch viele Bestandseigentümer arbeiten bereits an Lösungen, E-Ladestationen nachzurüsten, wobei hier aktuell noch Nachholbedarf besteht.“
Juliane Elaine Zirpins
Director Investor & Asset Advisory
„Parkflächen, die es den Bewohnern ermöglichen, Elektroautos oder -räder zu laden, werden für höhere Renditen der Eigentümer sorgen. Daher haben schon viele beim Wohnungsbau die Stromversorgung bereits im Blick.“
Michelle Ritter
Associate Director Regional Residential Investment
Zukunft der Parkhäuser
Das Auto wird also neu gedacht, damit es umweltfreundlicher wird. Daher ist es nicht überraschend, dass sich auch das Parkhaus transformieren muss. Es findet zurzeit ein Umdenken statt, indem das Parkhaus immer mehr zum Mobilitäts-Hub wird, das Platz für Sharing-Angebote sowie Fahr- und Lastenräder schafft. Die neue Realität könne in Zukunft also so aussehen: Im Parkhaus (außerhalb des Stadtzentrums) wird via App ein Stellplatz für das Auto gebucht, dann kann es von dort per E-Scooter, E-Bike oder Fahrrad zur Arbeit oder zum Einkaufen weitergehen – oder natürlich auch zu Fuß. Auf dem Rückweg kann dann in einer Pack- oder Locker-Station ein Paket abgeholt werden. Mit anderen Worten: Das Parkhaus wird zu einem Transport-Hub, über den Verkehrs- und Transportwege abgewickelt werden können.
Ein Parkhaus überzeugt meist nicht durch seine Optik. Dass es aber auch ästhetisch und nachhaltig geht, zeigt das vitapark® Parkhaus in Rüsselsheim. Holzdecken und -träger sowie die expressive Holzfassade sind ein wahrer Hingucker, der die Umgebung aufwertet.
„Diese wenigen hier geschilderten Aspekte deuten schon darauf hin, wie sich Immobilien, Lagen und Standortpräferenzen in Zukunft ändern könnten. Offensichtlich befinden wir uns in einem ausgeprägten Paradigmenwechsel, wie es ihn schon lange nicht mehr gegeben hat. Hier können Immobilien, kann sich die Immobilienwirtschaft nicht ausnehmen. Im Gegenteil: Die Branche ist aufgefordert, Antworten und neue Ideen zu liefern. Die Chancen und auch Wertpotenziale, die mit diesem Wandel verbunden sein können, gilt es rechtzeitig zu erkennen. Dann „lohnt“ sich die Mobilitätswende auch in dieser Hinsicht.“
Andreas Völker
Managing Director
Dieser Artikel ist Teil des CHANGE Magazins 04
