REPOSITIONIERUNG VON IMMOBILIEN: NEUE NUTZUNGSKONZEPTE FÜR EIN SICH VERÄNDERNDES MARKTUMFELD
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Die Repositionierung von Immobilien hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. In diesem Blogartikel diskutieren Managing Director Andreas Völker und Christian Hotz, Head of Development Advisory, über die Gründe, warum dieses Thema schon lange relevant ist und welche Nachnutzungskonzepte aktuell besonders vielversprechend sind. Dabei werfen sie einen Blick auf die Herausforderungen und Chancen in der Umnutzung von Bürogebäuden, Shoppingcentern und anderen Immobilienarten.
Warum Repositionierung heute wichtiger denn je ist
„Repositionierung ist kein neues Konzept, vielmehr gab es das eigentlich immer schon“, so Andreas Völker. Schon seit den 1990er Jahren gibt es immer wieder Marktphasen, in denen Immobilien für neue Nutzungen umgebaut werden mussten. Besonders hervorzuheben sind Umnutzungen von Industriearealen, die für neue Zwecke genutzt werden, sowie die Konversion von Bahnhofs- und Militärflächen. „Aber auch Kauf- und Warenhäuser haben uns über die Jahre immer wieder beschäftigt.“ Doch während sich die Schwerpunkte im Laufe der Jahre verändert haben, gibt es laut Andreas Völker aktuell „verschiedene Treiber, die dazu führen, dass wir gerade wieder verstärkt an Repositionierungen arbeiten“, nämlich Nachhaltigkeit und ESG (Environmental, Social, Governance). Diese Themen haben zu Handlungsdruck geführt, vor allem bei älteren Bürogebäuden aus den 1970er- bis 1990er-Jahren, die oft nicht mehr den heutigen Ansprüchen entsprechen.
„Repositionierung ist kein neues Konzept, vielmehr gab es das eigentlich immer schon.“
Die Herausforderungen der Umnutzung: Bürogebäude und Shoppingcenter
Bei Büroimmobilien ist die Situation komplex. Viele Bürogebäude in nicht optimalen Lagen sind derzeit oft schwer zu vermieten, die Mietpreise stagnieren in diesem Angebotssegment, da die Nachfrage danach in den letzten Jahren tendenziell abgenommen hat. Investitionen in den Bestand müssen sich rechnen, also die Vermietungschancen erhöhen und im besten Fall auch den Mietertrag steigern. Es gilt also zunächst, herauszufinden, ob eine einfache Sanierung ausreicht oder umfassende Umbauten nötig sind, um ein Gebäude wieder marktfähig zu machen. Nicht selten ergibt sich, dass Büro nicht mehr die beste Nutzung für die Zukunft ist, wenn der Immobilienwert zumindest erhalten oder sogar gesteigert werden soll. Dann kommt Umnutzung ins Spiel: „Welche Alternativen gibt es und sind diese baurechtlich und wirtschaftlich umsetzbar? “, ergänzt Managing Director Andreas Völker.
Besonders bei Shoppingcentern, „die häufig zunehmende Schwierigkeiten haben, ihre Einzelhandelsflächen zu vermieten“, sieht Christian Hotz einen Bedarf an Ideen für alternative Nutzungen und für neue Konzepte. Lösungen, die sich in der Praxis bewährt haben, reichen von der Umnutzung der Flächen für Freizeitaktivitäten wie Fitnessstudios oder Wellnessbereiche bis hin zu Gastronomieangeboten, die den Aufenthalt im Center angenehmer machen und mehr Besucher:innen anziehen. Aber auch „artfremde“ Nutzungen ziehen in Shoppingcenter ein, die diese mehr zu einem „Community Space“ machen, wie zum Beispiel Stadtbibliotheken, Sozial- und Beratungs- sowie Gesundheits- und Wellnessangebote.
Strategien für eine erfolgreiche Repositionierung
Die Experten betonen, dass es keine universelle Lösung für die Repositionierung von Immobilien gibt. Wie Christian Hotz verdeutlicht, „muss das Konzept zum Standort und zum Objekt passen, sonst funktioniert es nicht“. Wichtige Fragen sind etwa, welche Mieten erzielt werden oder welche Nutzer an den Standort gebunden werden können und wie der Umbau finanziert werden kann. Besonders wichtig ist es, potenzielle Nutzer zu identifizieren und die Immobilie entsprechend nachfragegerecht zu gestalten. Hierbei helfen detaillierte Marktanalysen, die als Grundlage für ein Konzept dienen.
Im Bürosegment bedeutet dies häufig, dass nicht nur die Ausstattung der Gebäude angepasst werden muss, sondern auch die Flächenstruktur. Die Nachfrage nach offenen und flexiblen Arbeitsbereichen wächst, während klassische Großraumbüros und starre Raumaufteilungen mit Einzelverzimmerung an Bedeutung verlieren. In allen Fällen ist die baurechtliche Prüfung der Machbarkeit Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung. Auch technisch-strukturelle Themen sind zu prüfen, wie zum Beispiel die Brandschutzsituation oder die Erschließung und Teilbarkeit.
Dort, wo früher ein großer Esprit-Store in Frankfurt zu sehen war, soll Mitte 2026 das One-Two-One enthüllt werden. Aus den rund 9.000 Quadratmetern, die zuvor komplett für den Einzelhandel ausgelegt waren, sollen künftig neben Retail-Flächen auch etwa 6.500 Quadratmeter Bürofläche entstehen.
Auch das Einkaufszentrum in der Frankfurter Innenstadt MyZeil hat sich in den letzten Jahren verändert und verbindet jetzt Einzelhandel mit Gastronomie- und Freizeitangeboten.
Ausblick: wie sich die Repositionierung in den nächsten Jahren entwickeln wird
Der Bedarf an Umnutzungen wird voraussichtlich auch 2025 weiter steigen. Besonders in städtischen Lagen, in denen die Anforderungen an Büro- und Einzelhandelsflächen steigen, wird es weiterhin eine hohe Nachfrage nach kreativen Nutzungskonzepten geben. Die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum steht dabei oft im Vordergrund, und sei es gewerbliches Wohnen – ein Thema, das vor allem in Innenstädten immer wieder diskutiert wird.
Ein Trend der letzten Jahre war die zunehmende Bedeutung von sogenannten Mixed-use-Immobilien. Diese Nutzungsmischung kann etwa Büros, Wohnungen, Gastronomie und Kulturangebote umfassen, was insbesondere in Innenstadtlagen eine hohe Relevanz hat. Initiativen von Städten wie Hamburg und Niedersachsen, die regulatorische Hürden abbauen wollen, könnten diesen Prozess weiter beschleunigen und die Nachnutzung von Bürogebäuden noch attraktiver machen. Hier werden zum Beispiel Stellplatzauflagen gelockert, womit sich die Wirtschaftlichkeit der Projekte verbessern kann.
Fazit: Chancen und Herausforderungen in der Immobilien-Repositionierung
Die Repositionierung von Immobilien ist ein dynamisches und komplexes Feld, das durch verschiedene Markttrends und unterschiedliche Herausforderungen geprägt wird. Die Kombination aus Nachhaltigkeits- sowie veränderten Nutzeranforderungen und der durchaus komplexen Aufgabe, leer stehende Immobilien einer neuen Nutzung zuzuführen, bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Besonders für Immobilienentwickler und Investoren, die in der Lage sind, diese Trends zu erkennen und umzusetzen, ist der Markt nach wie vor sehr spannend. Auch wenn die Anpassung an neue Nutzungskonzepte oft eine Herausforderung darstellt, leisten solche Projekte einen wichtigen Beitrag zur Belebung von Innenstädten und zur Reduzierung von Leerstand.
