ENTGEGEN DEM BUDESWEITEN TREND: FLÄCHENUMSATZ ÜBER DURCHSCHNITT
- Der Dortmunder Büromarkt sticht aus dem Chor der bundesdeutschen Büromärkte zur Jahresmitte 2024 positiv hervor: Mit einem Flächenumsatz von 51.000 m² wurde das Vorjahresresultat um 34 % und der 10-Jahresdurchschnitt um knapp 16 % übertroffen. Auf ein so starkes erstes Halbjahr kann kein anderer Top-Markt zurückblicken.
- Gleichwohl steht auch die Entwicklung auf dem Dortmunder Büromarkt unter dem Eindruck der anhaltend widrigen Rahmenbedingungen, allen voran der nur schleppenden konjunkturellen Entwicklung. Nach einem starken Jahresauftakt mit einem Flächenumsatz von 34.000 m², getragen von einigen auch großvolumigeren Abschlüssen seitens der Stadt Dortmund, hat die Anmietungstätigkeit im zweiten Quartal allerdings vorerst wieder an Tempo verloren. Für die abgelaufenen drei Monate konnte dann auch nur ein Umsatz von 17.000 m² registriert werden.
- Dass der Dortmunder Büromarkt über ein breites und stabiles Fundament verfügt unterstreichen die jüngsten Zahlen einmal mehr. So ist der Flächenumsatz nicht nur in der wichtigen Größenklasse zwischen 5.001 und 10.000 m² mit knapp 16.000 m² bzw. einem Marktanteil von 31 % überdurchschnittlich, sondern fällt auch im Segment zwischen 501 und 2.000 m² im Langzeitvergleich stark aus.
- Das Mietniveau präsentiert sich 2024 überaus stabil. Die Spitzenmiete notiert unverändert bei 17,00 €/m², während die traditionell volatilere Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal nur leicht auf 12,50 €/m² nachgegeben hat.
STABILE LEERSTANDSENTWICKLUNG
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Die rege Anmietungstätigkeit seitens der Stadt Dortmund sowohl im kleinen, mittleren aber insbesondere im größeren Flächensegment im Laufe des ersten Quartals schlägt sich weiterhin sichtbar in der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen nieder. Der Marktanteil der öffentlichen Hand beläuft sich zum Halbjahr auf knapp 50 %. Nennenswerte Umsätze wurden auch von den IuK-Technologien mit 11 % sowie mit jeweils 7 % von den Branchen Transport & Verkehr sowie Beratungsgesellschaften erzielt.
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Der Leerstand bewegt sich seit Q2 2023 seitwärts und notiert nahezu unverändert bei 141.000 m². Die Leerstandsquote wird damit weiterhin bei niedrigen 4,5 % registriert.
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Auch das Volumen leer stehender Flächen mit moderner Ausstattungsqualität ist nahezu unverändert und beläuft sich nur auf 27.000 m². Insbesondere in den stark nachgefragten Lagen Citykern und Westfalendamm sind moderne Flächen Mangelware.
PERSPEKTIVEN
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Der Dortmunder Büromarkt kann auf eine überdurchschnittlich starke erste Jahreshälfte zurückblicken. Zwar ist der Flächenumsatz im zweiten Quartal temporär leicht rückläufig, aber mit einem sehr gelungenen Auftaktquartal im Rücken konnte ein überdurchschnittliches Halbjahresresultat verbucht werden. Der Dortmunder Markt nimmt damit in der bundesweiten Betrachtung eine positive Ausnahmestellung ein.
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Die Analysen zeigen jedoch, dass sich auch der Dortmunder Markt der weiterhin schwächelnden makroökonomische Situation nicht entziehen kann. Die hohe Zahl an Vertragsabschlüssen und der damit verbundene umfangreiche Flächenumsatz seitens der öffentlichen Hand ist durchaus als positiver Sondereffekt zu werten.
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Die Anmietungsdynamik sollte sich aber in den kommenden Monaten auch in der Breite weiter nachhaltig beschleunigen, denn die deutsche Wirtschaft dürfte im weiteren Jahresverlauf zunehmend Wachstumskräfte entfalten. In Konsequenz ist ein Flächenumsatz mindestens auf Vorjahresniveau sehr wahrscheinlich.
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Der Leerstand dürfte mit großer Wahrscheinlichkeit im Jahresverlauf 2024 seinen zyklischen Höchststand durchlaufen und sich dann sukzessive leicht rückläufig entwickeln. Bereits jetzt zeichnet sich ab, dass moderne Flächen und insb. ESG- konforme Premiumflächen in den stark nachgefragten Lagen des Citykerns und des Cityrands weiterhin knapp bleiben werden.
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Der Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten sollte unverändert hoch bleiben und bereits jetzt zeichnet sich ein Anstieg in der zweiten Jahreshälfte ab.