Büromarkt Essen

Obgleich die Marktdynamik in Essen im Jahresverlauf 2024 von Quartal zu Quartal gestiegen ist, enttäuscht das bis Ende September erzielte Ergebnis. Mit rund 62.000 m² liegt der Büroflächenumsatz in Essen deutlich unter dem vergleichbaren Vorjahresresultat (-30 %) und auch der langjährige Durchschnitt wird um rund 26 % unterschritten.

Verantwortlich hierfür ist in erster Linie, dass bislang lediglich zwei Großabschlüssen ab 5.000 m² registriert werden konnten. Telus International bezieht knapp 11.000 m² im Südviertel und die Stadt Essen wird für die städtische KFZ-Zulassungsstelle etwa 7.000 m² Bürofläche nutzen. Gerade auf kleineren Märkten wirkt sich das Fehlen dieser Abschlüsse sehr schnell in spürbar geringeren Flächenumsätzen aus. Mehr als zwei Drittel des Umsatzes basieren aktuell auf kleineren und mittleren Anmietungen bis 5.000 m².

Der umsatzstärkste Teilmarkt ist derzeit das Südviertel, wo rund 23.000 m² bzw. gut 37 % des bisherigen Volumens zu verorten sind. Darüber hinaus steuern die Nebenlagen einen nennenswerten Beitrag von gut 18.000 m² (anteilig 29 %) bei.

Bei den Mieten sind aktuell kaum Veränderungen zu beobachten. Die Spitzen-miete, die für Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität im Citykern anzusetzen ist, verharrt derzeit bei 18,00 €/m². Die volatilere Durchschnittsmiete hat im Jahresverlauf leicht nachgegeben und notiert momentan bei 12,60 €/m²
(-1,6 % ggü. Q3 2023).

Erfreulich ist die breite Nachfragebasis ganz unterschiedlicher Nutzergruppen: Gleich vier Branchen halten Anteile im zweistelligen Prozentbereich. Der IuK-Sektor führt das Ranking nicht zuletzt durch den Großabschluss von Telus International an. Gegenüber dem Vorjahr kann er hohe Zuwächse von gut 19 Prozentpunkten verbuchen und erzielt damit überdurchschnittliche 28 % des Ergebnisses. An zweiter Position folgt die öffentliche Verwaltung, die mit einem Anteil von rund 21 % am Umsatz repräsentiert ist.

Mit 208.000 m² liegt das aktuelle Leerstandsvolumen etwa 8 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Leicht erhöht hat sich der Anteil moderner Flächen am Leerstand (+7,5 % ggü. Q3 2023). Bezogen auf den Gesamtleerstand entspricht dies dennoch nur einem Anteil von niedrigen 21 %. Zurückzuführen ist dies hauptsächlich auf fertiggestellte, aber noch nicht vollvermietete Neubauflächen. Die Leerstandsrate notiert weiterhin leicht über der Fluktuationsreserve von 5 % und liegt aktuell bei 6,5 %.

Der Essener Bürovermietungsmarkt blickt auf ein verhaltenes Dreivierteljahr zurück. Trotz einer Steigerung von Quartal zu Quartal bleibt das aktuelle Resultat deutlich unter dem langjährigen Schnitt. Gerade die Marktdynamik im größeren Flächensegment bleibt weiterhin verhalten. Bis dato konnten nur zwei Abschlüsse jenseits der 5.000-m²-Marke registriert werden. Dennoch sollte sich die leichte Belebung im Markt, gestützt von einer zusätzlichen Dynamik im kleinen und mittleren Segment bis 5000 m², auch im Schlussquartal fortsetzen. Ob ein Ergebnis auf Vorjahresniveau (113.000 m²) zu erzielen ist, bleibt für den Moment noch abzuwarten.

Angebotsseitig stellt eine Seitwärtsbewegung das wahrscheinlichste Szenario für die weitere Entwicklung des Leerstandsvolumes in den kommenden Monaten dar. Dabei ist jedoch nicht auszuschließen, dass sich gerade im Segment der älteren Bestandsgebäude der Anstieg leicht fortsetzt. Moderne Flächen in den begehrtesten Lagen dürften aber weiterhin knapp bleiben. Gleichzeitig führen die nach wie vor herausfordernden Rahmenbedingungen für Projektentwickler zu einem Rückgang der Neubautätigkeit.

Im Mietpreissegment sind vor allem bei Top-Flächen in Premiumlagen weitere Anstiege in den kommenden Monaten nicht auszuschließen, sodass die 20,00-€/m² (+)-Marke in erreichbare Nähe rückt.