Büromarkt Frankfurt

Der Büromarkt der Mainmetropole konnte im Jahr 2024 eine insgesamt moderate Vermietungsdynamik verzeichnen, ohne dabei jedoch in die Regionen des zehnjährigen Durchschnittswertes vorzustoßen (-25 %). Vor dem Hintergrund, dass die Resultate in der langjährigen Betrachtung zum Teil allerdings unter deutlich besseren konjunkturellen Vorzeichen entstanden sind, ist die aktuelle Bilanz insgesamt als zufriedenstellend zu bewerten. Alles in allem bestätigte der Frankfurter Büromarkt mit einem Flächenumsatz von rund 398.000 m² (gif-Marktgebiet: 335.000 m²) somit in etwa sein Vorjahresergebnis (+1 % ggü. 2023).

Als positives Indiz für die kommenden Quartale ist die gestiegene Zahl der Großabschlüsse in der zweiten Jahreshälfte zu werten: Insgesamt entfielen fünf der acht großvolumigen Verträge ab 5.000 m² auf die letzten zwei Quartale. Auch wenn die Erholung deutlich langsamer verläuft als noch zu Beginn des Jahres 2024 zu erwarten war, ist dies als erstes Anzeichen zu deuten, dass die Zuversicht von Unternehmen in eine positivere Wirtschaftsentwicklung 2025 zunimmt und verschobene Anmietungsentscheidungen zeitnah getroffen werden.

Darüber hinaus spiegelt sich in der Verteilung des Flächenumsatzes die auf Nutzerseite zunehmende Lagesensibilität zu Gunsten der zentralen bzw. gut angebundenen Frankfurter Bürostandorte wider. Dementsprechend zeichnen die City- und Cityrandzonen für 56 % des Gesamtresultats verantwortlich. Noch eindrucksvoller wird die Rolle von modernen Büroflächen durch die Daten belegt: Insgesamt kommen diese auf einen beachtlichen Marktanteil von rund 80 %.

Die hohe Nachfrage, insbesondere nach Premiumflächen und ESG-konformer Ausstattung, drückt sich im stabil hohen Niveau der Spitzenmiete von 49,00 €/m² aus. Bereits jetzt werden allerdings vereinzelt Abschlüsse jenseits der 50 €/m²-Marke registriert. Die Durchschnittsmiete notiert zum Jahresende bei 23,60 €/m².

An der Spitze der Branchenverteilung ergibt sich das gleiche Bild wie bereits im Vorquartal: Die Banken und Finanzdienstleister dominieren mit knapp 23 % das Marktgeschehen, insbesondere durch den Großabschluss der EZB über 36.800 m² im Bankenviertel. Dahinter folgen zwei weitere Branchen mit zweistelligen Ergebnisbeiträgen: Hierzu zählt der Handel mit 14 % und die Beratungsgesellschaften mit fast 13 %.

Auf der Angebotsseite hat das Leerstandsvolumen weiter angezogen und ordnet sich erstmals seit 2016 wieder bei rund 1,7 Mio. m² ein. Die Fertigstellung zahlreicher Projekte, die noch nicht oder nur zu Teilen vermietet sind, ist hierbei als Erklärung für den Anstieg der modernen Leerstände anzuführen (960.000 m²; +16 % ggü. Q4 2023). Allerdings stehen in den Top-Lagen wie dem Bankenviertel oder dem Westend nur in sehr geringem Umfang Flächen im Erstbezug zur Verfügung. Im gesamten Marktgebiet hat die Leerstandsquote jedoch um 1,4 Prozentpunkte auf 10,9 % (gif-Gebiet: 11,0 %) zugelegt.

Auch wenn der Frankfurter Büromarkt noch nicht wieder an die Ergebnisse aus den Jahren vor 2023 anknüpfen kann, blickt er dennoch auf ein konstantes Vermietungsgeschehen im abgelaufenen Jahr zurück. Darüber hinaus stimmt die gute Pipeline der bereits in der Vorbereitung befindlichen Abschlüsse zuversichtlich für 2025.

Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass sich die Marktbedingungen in Frankfurt sowie auch in anderen Top-Büromärkten inzwischen deutlich heterogener darstellen als noch vor wenigen Jahren. Während in Top-Lagen der Nachfragedruck hoch bleibt und moderne und ESG-konforme Premiumflächen bei den Nutzern weiter im Fokus stehen, gestaltet sich die Vermarktung von dezentralen, infrastruktrukturell schwachen und normal ausgestatteten Büroobjekten deutlich schwieriger.

Angebotsseitig ist in den kommenden 12 Monaten zunächst ein weiterer leichter Leerstandsanstieg zu erwarten, wobei im Jahresverlauf aus heutiger Sicht rund
1,75 Mio. m² als Richtwert anzusetzen sind. Gleichzeitig führen die nach wie vor herausfordernden Ausgangsvoraussetzungen für Projektentwicklung zunächst zu einem weiteren Rückgang der Bauaktivität.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen ist mit dem sich langsam verbessernden Wirtschaftsausblick und den perspektivisch wiedereinsetzenden Expansionsbestrebungen von Unternehmen mit leicht steigenden Flächenumsätzen zu rechnen. Als Prognose für das Gesamtjahr 2025 erscheint hierbei ein höheres Ergebnis als in den letzten 12 Monaten somit durchaus realistisch.

Durch den beschriebenen Nachfragedruck auf ESG-konforme Premiumflächen und die sich fortsetzende Verknappung in diesem Segment ist bei der Spitzenmiete davon auszugehen, dass die 50 €/m²-Marke in den kommenden Quartalen nachhaltig überschritten werden dürfte.