Logistikmarkt Berlin

Der Berliner Lager- und Logistikflächenmarkt erzielte in den ersten drei Quartalen des Jahres einen Flächenumsatz in Höhe von 216.000 m². Damit macht die schwache konjunkturelle Entwicklung auch vor der Hauptstadtregion keinen Halt, sodass das Ergebnis rund 6 % unter dem vergleichbaren Vorjahresresultat und auch deutlich unter dem zehnjährigen Durchschnitt (-39 %) liegt.

Die Berliner Marktentwicklung entspricht weitestgehend dem bundesweiten Trend von überwiegend moderaten Flächenumsätzen. Nichtsdestotrotz ordnet sich Berlin im Standort-Ranking hinter Frankfurt (304.000 m²) und vor Köln (204.000 m²) auf dem zweiten Platz ein.

Vor allem im großflächigen Hallensegment agieren potenzielle Nutzer nach wie vor zögerlich und tendieren dazu, zunächst die weitere wirtschaftliche Entwicklung abzuwarten und in bestehenden Flächen zu bleiben, anstatt sich flächenmäßig zu verändern. Vor diesem Hintergrund besteht insgesamt eine etwas geringere Marktaktivität und es wurden bisher keine Verträge jenseits der 12.000-m²-Marke verzeichnet. Der aktuell größte Mietvertragsabschluss entfällt auf den pharmazeutischen Großhändler Alliance Healthcare mit 11.800 m².

Das Flächenangebot weitet sich derweil vor allem durch noch nicht vom Markt absorbierte Baufertigstellungen aus. Dieser Trend wird sich mittelfristig jedoch wieder umkehren, da aktuell weniger neue Projekte realisiert werden.

Während beim Mietpreisniveau im Vorjahresvergleich ein Plus zu verzeichnen ist, hat es sich seit dem zweiten Quartal bei 8,20 EUR/m² in der Spitze und
7,20 EUR/m² im Durchschnitt stabilisiert.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen entfällt mit knapp 42 % das Gros des Ergebnisses auf das Segment zwischen 8.000 und 12.000 m². Besonders bemerkenswert ist, dass diese Größenklasse damit absolut den höchsten Umsatz der vergangenen zehn Jahre aufweist. Auch die übrigen besetzten Segmente steuern mit gut 17 % bis knapp 23 % wesentliche Anteile zum Ergebnis bei.

Bei der Branchenverteilung führen Handelsunternehmen das Ranking mit 36,5 % als größte Nachfragegruppe an und liegen mit ihrem Anteil im Bereich ihres zehnjährigen Durchschnitts. Auf dem zweiten Rang landen produzierende Unternehmen (32 %) und leisten damit anteilig einen überdurchschnittlichen Beitrag zum Ergebnis. Bisher unterrepräsentiert sind dagegen Logistikdienstleister, die mit lediglich gut 13 % am Marktgeschehen beteiligt sind und damit weit unter ihren üblichen Flächenumsätzen zurückbleiben.

Für den Berliner Logistikmarkt kann bis zum Jahresende zunächst von einer stabilen Entwicklung ausgegangen werden. Da aus der wirtschaftlichen Entwicklung derzeit kaum entscheidende Impulse zu erwarten sind, könnte sich das wesentliche Aufhellen der Marktstimmung bis in das nächste Jahr ziehen.

In den kleinen bis mittleren Flächensegmenten ist dabei aber weiterhin mit einer guten Nachfrage und einem konstanten Umsatz zu rechnen. Sollten im Schlussquartal auch noch großflächige Verträge verzeichnet werden können, würde dies die Dynamik im Flächenumsatz spürbar erhöhen.

Erfreulich sind darüber hinaus die positiven Signale seitens des Handelssektors, der auch an anderen Märkten wieder deutlich mehr Fläche nachfragt als noch im Vorjahr. Wann die bisher nur sehr zurückhaltend agierenden Logistikdienstleister wieder zu alter Stärke zurückfinden, bleibt vorerst abzuwarten.

Bei einem Anziehen der Nachfrage dürfte der Markt vom zuletzt leicht erweiterten Potenzial an verfügbaren Flächen profitieren und eine wesentliche Steigerung des Flächenumsatzes ermöglichen. Für das Gesamtjahr 2024 erscheint aus heutiger Perspektive jedoch zunächst ein Ergebnis unterhalb des Flächenumsatzes aus dem Vorjahr (350.000 m²) das wahrscheinlichste Szenario.

Die Stabilisierung des Mietpreisniveaus dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen, sodass vor allem für die Spitzenmiete zunächst keine weitere Steigerung erwartet wird.