Logistikmarkt Berlin

Der Berliner Markt für Lager- und Logistikflächen beendet das Jahr 2024 mit einem Flächenumsatz von 275.000 m² und bleibt damit rund 21 % unter dem Vorjahresniveau. Die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen spiegelten sich vor allem im großflächigen Hallensegment über 20.000 m² wider, in dem im Jahresverlauf kein Vertrag verzeichnet werden konnte. Die beiden größten Abschlüsse des Jahres entfielen mit Movus in Werder (16.000 m²) und Best4Tires in Bernau (15.000 m²) auf das vierte Quartal.

Während der Flächenumsatz auch bundesweit gegenüber dem Vorjahr gesunken ist (-16 %), reiht sich Berlin mit diesem Ergebnis nichtsdestotrotz auf dem dritten Rang unter den großen Logistikstandorten ein. Frankfurt führt das Ranking mit 408.000 m² vor Düsseldorf an, wo der Umsatz auf 318.000 m² gestiegen ist und entgegen dem bundesweiten Trend auch den 10-Jahresschnitt überschritten hat.

Auf der Angebotsseite stehen derzeit durch fertig gestellte Neubauobjekte und ein etwas größeres Angebot im Bestand wieder mehr Flächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als in den vergangenen Jahren. Unternehmen sind in ihren Entscheidungen für neue Flächen nach wie vor zögerlicher und tendieren auch aufgrund des spürbar gestiegenen Mietpreisniveaus eher dazu, bestehende Mietverträge zu verlängern, als in neue Flächen zu wechseln.

Das Mietpreisniveau hat in der Zwölfmonatsbetrachtung noch einmal leicht zugelegt. Zu Jahresbeginn ist die Spitzenmiete auf 8,20 €/m² (+2,5 %) und die Durchschnittsmiete auf 7,20 €/m² (+4,3 %) gestiegen – beide haben sich seitdem stabilisiert.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen lässt sich vor allem im Segment ab 12.000 m² die Unsicherheit aufgrund der wirtschaftlichen Lage mit einem spürbar geringeren Umsatz in den Zahlen ablesen. Positiv hervorzuheben ist jedoch das rege Geschehen in den Segmenten zwischen 3.000 m² und 12.000 m², die allesamt insgesamt mehr Umsatz als im Vorjahreszeitraum verbuchen konnten. Vor allem die Kategorie zwischen 8.000 und 12.000 m² sticht mit einem stark überdurchschnittlichen Ergebnis heraus.

Die Branchenverteilung gestaltet sich recht ausgewogen mit der Besonderheit, dass im Jahr 2024 Unternehmen aus dem Bereich Industrie und Produktion mit rund einem Drittel in Führung gehen, während die Vorjahre von Handelsunternehmen und Logistikdienstleistern geprägt waren. Diese steuern mit fast 29 % bzw. gut 22 % jedoch immer noch beträchtliche Beiträge zum Ergebnis bei.

Auch wenn sich die grundsätzlichen Rahmenbedingungen im Jahr 2025 kaum ändern dürften (die BIP-Prognosen der führenden deutschen Wirtschaftsinstitute gehen derzeit von einem bestenfalls minimalen Wachstum deutlich unter 1 % aus), gibt es eine Reihe von Faktoren, die positive Impulse auf die Flächennachfrage haben könnten. Zu diesen gehören voraussichtlich weiter sinkende Zinsen, eine niedrigere Inflationsrate und steigende Löhne, die perspektivisch den Konsum beflügeln sollten.

Unsicherheitsfaktoren hinsichtlich globaler Entwicklungen wie der Bundestagswahl in Deutschland, Maßnahmen der neuen US-Regierung beispielsweise bei Zöllen oder dem Ukrainekrieg, dürften im Jahresverlauf klarer werden und Unternehmen damit mehr Planungssicherheit geben.

Selbst im Jahr 2024 mit wenig Rückenwind von der Wirtschaft überzeugte der Berliner Markt mit einem guten Umsatz in den kleineren und mittleren Größenklassen. Bei einem Anziehen der Nachfrage dürfte der Markt vom zuletzt leicht erweiterten Potenzial an verfügbaren Flächen profitieren und eine Steigerung des Flächenumsatzes ermöglichen. Dies gilt auch mit Blick auf die größeren Flächensegmente, die mit zunehmender Investitionssicherheit einen Nachfrage-schub erfahren dürften.

Das Mietpreisniveau dürfte sich in den kommenden Monaten weiter stabilisieren, wobei einige Lagen unter Druck geraten könnten, falls die Nachfrage im Jahresverlauf keine wesentlichen Impulse erhalten sollte.