Logistikmarkt Stuttgart

Der Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt (inkl. Eigennutzer) erzielte im 1. Halbjahr einen Flächenumsatz von 59.000 m². Damit steigert die Landeshauptstadt das eher schwache Vorjahresresultat um gut ein Viertel, bleibt aber, wie die meisten großen Logistik-Hubs, unter dem zehnjährigen Durchschnitt (-27 %).

Wie im 1. Halbjahr des Vorjahres ist das Vermietungsgeschehen bisher von kleineren Verträgen geprägt, wobei noch kein Abschluss jenseits der 10.000-m²-Marke verzeichnet werden konnte. Der bisher größte Mietvertrag wurde durch einen Logistikdienstleister in Talheim über 9.000 m² geschlossen.

Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen wird durch die schwächelnde Konjunktur derzeit etwas gedämpft, sodass Unternehmen teilweise dazu tendieren, die weitere wirtschaftliche Entwicklung abzuwarten und ihre Umzugs- und Expansionspläne hinauszuzögern. Gleichzeitig ist die Angebotssituation vor allem im großflächigen, modernen Hallensegment weiterhin sehr begrenzt, da kaum geeignete Grundstücke innerhalb des Marktgebiets für Neubauentwicklungen zur Verfügung stehen. Die auch im Zuge dessen spürbar gestiegenen Mietpreise sind als weiterer Grund zu nennen, dass vermehrt Mietvertragsverlängerungen in den bestehenden Flächen zu beobachten sind.

Nachdem das Mietpreisniveau in den Jahren 2022 und 2023 sukzessive gestiegen ist, hat es sich aktuell gegenüber dem ersten Quartal nicht weiter verändert und folgt damit dem bundesweiten Trend von sich stabilisierenden Mieten. Die Spitzenmiete notiert bei 8,30 €/m² und die Durchschnittsmiete bei 6,20 €/m².

Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt sich in den bisher besetzten Segmenten bis 10.000 m² recht gleichmäßig. Dabei liegen die Prozentanteile zwischen 18 % für die kleinen Abschlüsse bis 3.000 m² und knapp 30 % in der Klasse 8.000 bis 12.000 m².

Bei den Branchen besetzen produzierende Unternehmen mit 35 % die erste Position und unterstreichen damit ihre Bedeutung in der Wirtschaftsregion, denn auch in der langjährigen Betrachtung geht von ihnen die höchste Flächennachfrage aus. Während Handelsunternehmen knapp ein Drittel beisteuern, sind Logistikdienstleister mit 16,5 % bisher noch unterrepräsentiert.

Eigennutzer sind mit 11 % am Ergebnis beteiligt und auch für zwei der Neubauentwicklungen verantwortlich – der Neubauanteil des Umsatzes beläuft sich auf insgesamt 24 %.

Die schwächelnde konjunkturelle Lage in Deutschland spiegelt sich im 1. Halbjahr auch auf dem Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt in einer etwas reduzierten Nachfrage wider. Nichtsdestotrotz konnte sich der Flächenumsatz trotz fehlender Großabschlüsse gegenüber dem moderaten Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum steigern.

Für die weitere Marktentwicklung werden zunächst keine wesentlichen Veränderungen erwartet. Denn von den führenden Wirtschaftsinstituten wird für die zweite Jahreshälfte lediglich ein recht niedriges Wachstum prognostiziert, sodass der Nachfrage weiterhin starke Impulse aus der Wirtschaft fehlen dürften.

Das Flächenangebot wird derzeit überwiegend außerhalb des eigentlichen Stuttgarter Marktgebiets durch bereits im Bau befindliche spekulative Neubauobjekte erweitert. In den zentraleren Lagen ist die Bautätigkeit mangels geeigneter Grundstücke geringer und auch im Bestand besteht nach wie vor ein recht geringes Angebot an modernen, großflächigen Hallen.

Sowohl bei der Spitzen- als auch bei der Durchschnittsmiete besteht durchaus weiteres Wachstumspotenzial. Aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erscheint aus heutiger Perspektive jedoch zunächst eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau als das wahrscheinlichere Szenario.