Logistikmarkt Stuttgart

Der Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt erzielt im Jahr 2024 einen Flächenumsatz von 120.000 m², womit er 38 % unter dem Vorjahresergebnis und auch 37 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Zurückzuführen ist dieses schwächere Ergebnis im Wesentlichen darauf, dass aktuell keine großflächigen Mietverträge verzeichnet werden konnten.

Vor dem Hintergrund der schwachen wirtschaftlichen Entwicklung ist es jedoch bemerkenswert, dass die Nachfrage in den kleinen und mittleren Flächensegmenten durchaus lebhaft ist und im Ergebnis über dem langjährigen Durchschnitt notiert. Als größter Abschluss des Jahres ist die Erweiterung des Logistikstandorts eines Produktionsunternehmens in Ludwigsburg zu nennen, der mit 14.000 m² in den Flächenumsatz einfließt.

Auf der Angebotsseite ist eine leichte Ausweitung der zur Verfügung stehenden Flächen durch noch nicht vermietete Neubau- und frei werdende Bestandsflächen zu beobachten. Vor allem im großflächigen Bereich tendieren Unternehmen zum Teil dazu, Umzugs- und Expansionspläne hinauszuzögern und zunächst die weitere konjunkturelle Entwicklung abzuwarten. Dabei werden eher Mietverträge für bestehende Flächen verlängert als neue Hallen anzumieten. Dieser Nachfragetrend wirkt sich mittelbar auf die Angebotsseite aus.

Im Jahr 2024 hat die Spitzenmiete bereits im ersten Quartal leicht auf 8,30 €/m² zugelegt und sich im Folgenden auf diesem Wert stabilisiert. Die Durchschnittsmiete ist um knapp 2 % gestiegen und notiert zum Jahresende bei 6,25 €/m².

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen weist mit Anteilen zwischen 21 und 23 % in den vier Segmenten bis 12.000 m² ein sehr homogenes Bild auf, was die stabile Nachfragebasis im Bereich der kleinen und mittleren Hallenflächen auf dem Stuttgarter Markt unterstreicht. Da im Gegensatz zum Vorjahr keine großflächigen Abschlüsse jenseits der 20.000-m²-Marke registriert wurden, fehlten diese 2024 als wesentliche Umsatzbringer.

Die Branchenverteilung wird 2024 durch die in Stuttgart häufig sehr starken Industrieunternehmen angeführt. Mit 61 % zeichnen sie für den wesentlichen Teil des Ergebnisses verantwortlich und liegen auch absolut über ihrem langjährigen Durchschnitt. Während Handelsunternehmen weitere knapp 24 % zum Umsatz beisteuern, agierten Logistikdienstleister sehr zurückhaltend und sind mit gut 8 % deutlich unterrepräsentiert.

Der Stuttgarter Logistikmarkt hat sich 2024 ähnlich präsentiert wie die meisten großen deutschen Logistikmärkte und lediglich einen Umsatz unterhalb des langjährigen Durchschnitts erzielt. Für das Jahr 2025 ist mit einer stabilen Marktentwicklung zu rechnen, solange die wirtschaftliche Wachstumsdynamik nicht nachhaltig Fahrt aufnehmen kann. Die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute prognostizieren für 2025 allenfalls ein leicht positives Wachstum.

Im Jahresverlauf sollte jedoch mehr Klarheit bezüglich der weiteren wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen von nationaler und internationaler Seite herrschen und zu einer höheren Planungssicherheit bei den Unternehmen führen. Bereits heute gehen von sinkenden Zinsen, einer niedrigeren Inflationsrate und steigenden Löhnen positive Signale aus.

Das derzeit etwas größere Flächenangebot in der Peripherie eröffnet die Möglichkeit, eine wieder anziehende Nachfrage auch entsprechend kurzfristig zu bedienen. Allerdings bleibt das Flächenangebot in direkter Stadtnähe weiterhin knapp.

Durch den Angebotsengpass in den zentralen Lagen könnte das Mietpreisniveau in der Spitze auch 2025 weiter leicht anziehen. Daneben ist davon auszugehen, dass auch die Durchschnittsmiete zulegen kann.