Expansion, Neupositionierung oder Markteintritt - Gründe für Anmietungsentscheidungen durch Corona-Krise so vielfältig wie selten zuvor
Nachdem bereits in der zweiten Jahreshälfte 2021 eine deutlich erhöhte Vermietungsdynamik auf dem deutschen Retailmarkt zu spüren war, zeigte der Flächenumsatz in Innenstadtlagen auch im Frühjahr 2022 ein erfreuliches Ergebnis. Insgesamt lag das Vermietungsvolumen 2021 rund 12 % über dem Vorjahreswert, während im ersten Quartal 2022 sogar knapp 22 % mehr Retail-Fläche neu vergeben oder eröffnet wurden als zu Jahresbeginn 2021. Viel spannender als der Vorjahresvergleich der Flächenumsätze sind jedoch die unterschiedlichen Intentionen der Akteure und Branchen, die sich hinter diesen Zahlen verbergen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Sei es die Expansion um das eigene Filialnetz auszubauen, die Restrukturierung zur Verbesserung und Optimierung der Standorte und Mietkonditionen im Zuge der Corona-Krise oder der Markteintritt in Deutschland - die möglichen Beweggründe für die Anmietung von Retail-Flächen sind so vielfältig wie die dahinterstehenden Brands“, erläutert Christopher Wunderlich, Head of Retail Advisory bei BNP Paribas Real Estate. Demnach lassen sich auf Grundlage aktueller Vermietungsabschlüsse unterschiedliche Motivationen hinter den Expansionsplanungen aktiver Retailer vermuten. In die Kategorie der expansivsten Labels fallen branchenübergreifend hierbei etwa Royal Donuts (27 Abschlüsse), das Brillen-Label Mister Spex (20 Abschlüsse), die Burger-Kette Five Guys (14 Abschlüsse), der Fashion-Filialist Only (14 Abschlüsse) oder der niederländische Bekleidungsexperte Scotch & Soda (10 Abschlüsse). Alle vorgenannten Marken verfügen bereits über ein Filialnetz in Deutschland, das durch die jüngsten Anmietungen sukzessive weiter ausgebaut werden konnte. Darüber hinaus gehören Dr. Martens (Schuhe), Globetrotter (Outdoor) und JD Sports (Sportartikel) mit jeweils knapp zehn Vermietungen/Eröffnungen seit 2020 zu den aktivsten Retailern außerhalb der vier Top-Branchen Gastronomie (anteilig 24 %), Textil (anteilig 23 %), Lebensmittel (11 %) und Körperpflege (10 %).
Dynamik durch Neupositionierungen, Übernahmen und Fusionen
In der Kategorie der Einzelhändler, die sich neu positionieren oder bei denen Mietentscheidungen unter anderem auch mit Übernahmen oder Fusionen zusammenhängen dürften, sind zum Beispiel Butlers (13 Abschlüsse), Thalia (11 Abschlüsse) oder s.Oliver (drei Deals seit Jahresmitte 2021) zu nennen. In diesem Zusammenhang ist anzunehmen, dass beim Filialisten für Wohnaccessoires Butlers die aktuellen und zukünftigen Aktivitäten auf dem Retailmarkt eng mit der Übernahme durch Home24 und der damit verbundenen Verbreiterung des Sortiments für Haushaltsartikel verknüpft sind. Ein Zusammenschluss könnte auch einer der Gründe für die Expansionsplanungen der Buchhandlungen Thalia und Mayersche sein, die nach der Fusion ihre Marktposition unter anderem durch die Aufnahme ehemaliger Weltbild-Läden in das eigene Filialnetz weiter ausgebaut haben. Bei s.Oliver scheint dagegen die Neupositionierung der Marke in Top-Lagen für die Aktivitäten des Einzelhändlers auf dem Vermietungsmarkt verantwortlich zu sein. Die Rückkehr des Textilexperten in Vorzeigelagen wie die Mönckebergstraße in Hamburg, die Frankfurter Zeil oder die Neuhauser Straße in München veranlassen jedenfalls zu dieser Annahme.
Retailer aus dem Bereich E-Mobilität nutzen die Innenstadt als Plattform
Zu der Kategorie der Labels, die erst seit kurzem in der deutschen Einzelhandelslandschaft anzutreffen sind, zählen beispielsweise die beiden internationalen E-Automarken Polestar (6 Abschlüsse) und Lynk & Co. (3 Abschlüsse). Zusammen mit den zahlreichen Abschlüssen verschiedener Fahrrad-Brands stehen sie als Beispiel für die aufstrebende (E-)Mobilititäts-Branche, die inzwischen eine wichtige Nachfragergruppe auf dem Retail-Vermietungsmarkt darstellt. Darüber hinaus machten die Markteintritte der beiden dänischen Marken im Schmuck- bzw. Menswear-Segment Maanesten (5 Abschlüsse) und Shaping New Tomorrow (3 Abschlüsse) jüngst durch Anmietungen in Top-Lagen von A-Städten auf sich aufmerksam. In die Kategorie „Labels to Watch“ fällt zudem auch der niederländische Online-Elektronik-Filialist Coolblue, der in Deutschland im Düsseldorfer Kö-Bogen II und in der Limbecker Straße in Essen gestartet ist und zu den Vorreitern innovativer Konzepte in den Bereichen Same-Day- beziehungsweise Fahrrad-Delivery gehört.
Zu differenzieren ist das Expansionsverhalten aktiver Labels insbesondere auch in der Auswahl der Städtekategorie: So gibt es eine Vielzahl von Retailern mit einem hohen Expansionstempo, die beim Ausbau ihres Filialnetzes immer wieder Standorte außerhalb der A- und B-Städte in die Planungen aufnehmen, um sich hier als wichtiger Bestandteil des innerstädtischen Einzelhandelsbesatzes zu etablieren. Dazu gehören renommierte Einzelhändler wie vor allem Woolworth (32 Abschlüsse), Ernsting’s Family (15 Abschlüsse), Tedi (15 Abschlüsse) oder Action (10 Abschlüsse), bei denen sich rund 90 % des Vermietungsgeschehens seit 2020 in Städten jenseits der A- oder B-Standorte abspielt. Hier sind sie oft die Lösung für coronabedingte Leerstände und leisten als wichtige Ankermieter in kleineren Gemeinden einen bedeutenden Beitrag zur Wiederbelebung der Innenstädte.
„Zusammenfassend ist aus heutiger Sicht davon auszugehen, dass sich der positive Trend bei der Ver-mietungsdynamik fortsetzen dürfte. Der große Pool aktiver Retailer unterschiedlicher Branchen mit breit gestreuten Standortpräferenzen spricht dafür, dass es durchaus Entwicklungen gibt, die Gegenbewegungen zur viel zitierten These der Verödung und Vereinheitlichung der Innenstädte darstellen“, prognostiziert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, den weiteren Verlauf des Jahres 2022.
