Der Düsseldorfer Büromarkt präsentierte sich 2022 vergleichsweise verhalten. Mit einem Flächenumsatz von 291.000 m² wurde das Vorjahresresultat um rund 7 % und der langjährige Durchschnitt um knapp 23 % unterschritten. Nach einer sehr soliden Zwischenbilanz zum Halbjahr (H1: 177.000 m²) zeichnet insbesondere das schwache dritte Quartal mit nur 39.000 m² Flächenumsatz für das unterdurchschnittliche Ganzjahresergebnis verantwortlich. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Positiv ins Gewicht fällt die Marktbelebung im vierten Quartal. Trotz der anhaltenden konjunkturellen Schwäche der deutschen Wirtschaft konnte in Düsseldorf wieder ein deutlicher Aufwärtstrend mit 75.000 m² Flächenumsatz beobachtet werden. „Bemerkenswert ist die Mietpreisentwicklung im absoluten Top-Segment, die getrieben durch eine ganz besondere Faktorenkombination eine bisher im Markt nicht gesehene Steigerung von 33 % vollzieht. Wie in den anderen deutschen Bürohochburgen trifft in Düsseldorf eine hohe Nachfrage nach Top-Flächen in Top-Lagen auf ein sehr geringes, nachfrageadäquates Leerstandsvolumen. Was die Lage in der Rheinmetropole besonders macht, ist die Tatsache, dass mit den aktuellen Projektentwicklungen insbesondere rund um die Königsallee Produkt- bzw. Flächenqualitäten auf den Markt kommen, die Düsseldorf so seit geraumer Zeit nicht gesehen hat“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Flächen in diesen Premium-Projekten wurden vereinzelt bereits Ende des vierten Quartals zu einem Mietpreis von 38,00 € erfolgreich vermietet, weitere Abschlüsse auf einem vergleichbaren Mietpreisniveau werden voraussichtlich zeitnah folgen. Die nach „gif“ berechnete realisierte Spitzenmiete notiert aktuell noch bei € 34,00 (+19,3 % ggü. Q4 2021).
Beratungsgesellschaften erzielen starkes Ergebnis, Leerstand spürbar gestiegen
Erneut führen die Beratungsgesellschaften die Branchenverteilung an, die mit mehr als 80.000 m² Flächenumsatz das zweitbeste Resultat der vergangenen zehn Jahre registrieren. Den größten Abschluss tätigte hier Ernst & Young mit 14.700 m². Die öffentliche Verwaltung trägt mit zwei Großabschlüssen rund 63.000 m² (22 %) zum Umsatz bei. Handelsunternehmen folgen mit einem leicht unterdurchschnittlichen Ergebnis von 34.000 m² (12 %).
Die Leerstandsquote hat im Vorjahresvergleich um 1,4 Prozentpunkte auf nun 10,6 % zugelegt. Damit beläuft sich das Leerstandsvolumen auf rund 1 Mio. m². Im modernen Flächensegment liegt der Zuwachs im Jahresverlauf bei 45.000 m², sodass hier aktuell rund 282.000 m² kurzfristig zur Verfügung stehen. Insbesondere im gefragten Teilmarkt CBD/Bankenviertel ist die Angebotssituation weiterhin sehr angespannt. Die Leerstandsquote liegt dort bei lediglich noch 3,5 %.
Das Bauvolumen liegt aktuell mit 343.000 m² auf einem sehr hohen Niveau, was ein Beleg für das ungebrochene Vertrauen der Projektentwickler in den Düsseldorfer Markt ist. Dem Vermietungsmarkt stehen hiervon noch rund 226.000 m² zur Verfügung, womit die Vorvermietungsquote bei 34 % notiert. Ein wesentlicher Teil der im Bau befindlichen Projekte avisiert derzeit eine Fertigstellung bis 2025/2026. Vor dem Hintergrund des geringen Flächenangebots im Düsseldorfer Bankenviertel kann davon ausgegangen werden, dass insbesondere die Vorvermietungsquoten der Premium-Entwicklungen kurzfristig weiter steigen werden.
Höchstmieten erreichen neues Niveau
Die Kombination aus hoher Nachfrage nach Top-Flächen im CBD, ein kaum vorhandener moderner Leerstand in dieser Lage und die Realisierung von bisher in Düsseldorf nicht gekannten Premiumflächen im Herzen der Rheinmetropole haben die erzielbare Höchstmiete auf 38 € steigen lassen. Sie wurde bereits in einzelnen Verträgen realisiert und weitere Abschlüsse auf diesem Niveau werden in Kürze folgen. Die Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf von 16,50 € auf 19,40 € (+18 %) gestiegen.
„Das stärkere vierte Quartal stimmt zuversichtlich für die herausfordernden Monate, die im Zuge einer weiteren möglichen Verlangsamung der deutschen Wirtschaft noch folgen könnten. Das Vertrauen in den Bürostandort Düsseldorf ist da und wird durch die jüngsten Premiumabschlüsse eindrucksvoll unterstrichen. Weitere werden kurzfristig erwartet, sodass sich die Höchstmiete auf dem neuen Niveau verfestigen dürfte. Auch die Durchschnittsmiete dürfte vor dem Hintergrund der robusten Nachfrage nach modernen Flächen weiter nach oben tendieren“, so Philip Bellenbaum.