Der Essener Büromarkt blickt zum Endes des Jahres mit insgesamt 133.000 m² Flächenumsatz auf ein moderates Ergebnis zurück. Im Vergleich zu zwei schwachen Vorjahren befindet sich der Markt wieder im Aufwind, sodass das Gesamtvolumen um 43 % zum Vorjahreszeitraum angestiegen ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Während die Dynamik im ersten Halbjahr verhalten ausfiel, fand in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Marktbelebung statt“, so Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Rund 70 % und damit das Gros des Gesamtvolumens wurden im dritten (47.000 m²) und vierten (46.000 m²) Quartal generiert. „Treiber des Flächenumsatzes waren hierbei Abschlüsse mit mehr als 10.000 m², die erstmals seit 2019 wieder zum Abschluss gebracht werden konnten und auf fast 29 % Marktanteil kommen.“ Dieses Ergebnis geht zurück auf den Abschluss der Uniklinik Essen (Q3: 16.500 m²) und den jüngsten Deal der Polizei in Rüttenscheid/Bredeney, der mit 21.500 m² fast die Hälfte zum Quartalsumsatz beisteuern konnte. Weiterhin hat ein Großkonzern rund 6.100 m² in der Weststadt angemietet.
Mit einem Marktanteil von gut 23 % führt die öffentliche Verwaltung die Branchenverteilung wieder an. Dies ist zurückzuführen auf den oben genannten Vertragsabschluss der Polizei. Dicht hinter dem Branchenprimus folgt das Gesundheitswesen, das mit der Uniklinik den zweitgrößten Vertrag des Jahres abschließen konnte und auf gut 21 % kommt. Auf Platz drei folgen wie im Vorjahr die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit fast 14 %. Über 10 % notieren zudem die sonstigen Dienstleistungen (knapp 13 %), die zum Vorjahr deutlich an Umsatz verloren haben, sowie die IuK-Technologien (gut 10 %), die wiederum deutlich Anteile dazugewonnen haben. Insgesamt zeigt die Branchenverteilung im Vergleich zu 2021 aufgrund der getätigten Großabschlüsse ein wesentlich gleichmäßigeres Ergebnis.
Trotz der gegenüber dem Vorjahr 2021 wesentlich höheren Anmietungstätigkeit ist der Leerstand im Laufe des Jahres 2022 um gut 20 % auf einen neuen Höchstwert von 230.000 m² gestiegen. Allen voran Standortverlagerungen auch innerhalb des Marktgebietes Essen und damit verbundene Freizüge von Großkonzernen haben zu diesem umfangreichen Anstieg beigetragen. Es wurden vor allem Flächen mit einem normalen Ausstattungsstandard freigezogen, sodass bei den modernen Flächen keine Angebotsausweitung stattgefunden hat. Ganz im Gegenteil: Ihr Volumen ist auf 36.000 m² gesunken. Die Leerstandsquote notiert Ende Dezember bei 7,3 %.
Moderate Bauaktivität, Mietniveau steigt in der Spitze und im Durchschnitt
Projektentwickler agieren auf dem Essener Büromarkt noch immer mit großer Umsicht und prüfen potenzielle Projekte im Hinblick auf die Nachfrage sehr genau. In der Konsequenz sind die Flächen im Bau im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um gut 11 % gesunken. Die geringe Bauaktivität spiegelt sich ebenfalls im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt (63.000 m²) wider, der mit aktuell 32.000 m² im Bau deutlich verfehlt wird. Das Volumen der projektierten Flächen beläuft sich allerdings auf 157.000 m², was das Vertrauen in die langfristigen Perspektiven des Wirtschaftsstandorts Essen unterstreicht.
Der Essener Markt blickt in Bezug auf die Spitzenmiete auf ein positives Jahr 2022 zurück, in dem ein nahezu kontinuierlicher Anstieg verzeichnet werden konnte und zum Jahresende im Citykern erstmals 17,00 €/m² notiert werden. Treiber des Anstiegs ist die hohe Nachfrage nach modernen Flächen, die auf ein nur sehr begrenztes Angebot treffen. Ein weiteres Indiz für die hohe Attraktivität des Essener Büromarkts und der hohen Nachfrage im modernen Segment ist der Anstieg der Durchschnittsmiete, die im Vorjahresvergleich um fast 2 % auf nun 12,50 €/m² gestiegen ist.
„Der Essener Büromarkt hat sich 2022 wesentlich dynamischer als im Vorjahr präsentiert und verfügt über eine sehr solide Nachfragebasis. Dennoch dürfte sich das Marktgeschehen im Windschatten einer sich abzeichnenden leichten Rezession in den ersten Monaten des Jahres 2023 beruhigen, um dann im zweiten Halbjahr wieder deutlich Fahrt aufzunehmen. Sowohl bei der Durchschnitts- als auch bei der Spitzenmiete ist aufgrund des anhaltend knappen Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage nach modernen Flächen von einer Fortsetzung des Aufwärtstrends im Jahr 2023 auszugehen“, erläutert Amedeo Augenbroe.