Der Leipziger Büromarkt konnte der herausfordernden wirtschaftlichen Gesamtgemengelage im Jahr 2023 trotzen und blickt auf eine gute Vermietungsdynamik in den letzten 12 Monaten zurück. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt rund 132.000 m² wurden sowohl der Vorjahres- als auch der zehnjährige Durchschnittswert (beide im Bereich der 130.000-m²-Marke) egalisiert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die Umsatzanteile von gut 47 % in der ersten und rund 53 % in der zweiten Jahreshälfte unterstreichen zudem die stabile Nachfragesituation, die nicht nur im langjährigen Vergleich, sondern auch für den Jahresverlauf zu konstatieren ist“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Zu den größten Abschlüssen mit mindestens 5.000 m² gehörten neben den Eigennutzer-Deals eines IT-Unternehmens (18.000 m², Ringlage) und von RB Leipzig (7.000 m², Leipzig-West) die Vermietung an SENEC (6.000 m², Leipzig-West) im vierten Quartal. Nicht zuletzt diese Großabschlüsse haben dazu beigetragen, dass die Büromarktzonen Ringlage (23.300 m²) und Leipzig-West (20.300 m²) mit den höchsten Umsatzbeiträgen am Gesamtergebnis beteiligt waren.
Zwei Branchen generieren das Gros des Umsatzes
Mit den sonstigen Dienstleistungen und den IuK-Technologien haben sich im Jahr 2023 zwei Branchen im Ranking abgesetzt, die zusammengenommen auf fast 64 % des Gesamtergebnisses kommen. Bei den sonstigen Dienstleistungen zeichnen gleich mehrere Deals in den Nebenlagen mit über 2.000 m² dafür verantwortlich, dass dieser Sektor mit gut 35 % den höchsten Anteil beisteuert. Die IuK-Branche, die insgesamt mit knapp 29 % repräsentiert ist, kann dagegen vor allem vom Großabschluss des vorgenannten IT-Eigennutzers im Projekt Löwitz Quartier westlich des Leipziger Hauptbahnhofs profitieren. Auf einen zweitstelligen Ergebnisbeitrag kommt außerdem noch das Gesundheitswesen, das mit weiteren gut 14 % beteiligt ist.
Projektfertigstellung wirkt sich auf Leerstand aus
Der Leerstand hat sich im Vorjahresvergleich um gut 19 % auf rund 186.000 m² erhöht, was in erster Linie auf die Fertigstellung des NEO im ehemaligen Karstadt-Warenhaus in den Leipziger Citylagen im vierten Quartal zurückzuführen ist. Demnach verwundert es auch nicht, dass der Anstieg des Leerstands vor allem im Segment der modernen Flächen zu verorten ist, deren Volumen um gut 123 % auf rund 96.000 m² angezogen hat. Nichtsdestotrotz ist das Leerstandsvolumen der modernen Vakanzen im Verhältnis zum Flächenumsatz weiterhin als niedrig einzustufen, und auch die Leerstandsquote über alle Ausstattungsqualitäten und Teilmärkte ordnet sich mit 4,7 % weiterhin unter der 5-%-Marke ein.
Abschluss bei Großprojekten, Pipeline wird kleiner
Das Zusammenspiel aus fertiggestellten Projekten und nur vereinzelten neuinitiierten Entwicklungen hat sich auf das Bauvolumen in Leipzig ausgewirkt: So befinden sich mit insgesamt 126.000 m² aktuell fast 24 % weniger Flächen im Bau als noch 12 Monate zuvor. Hiervon stehen dem Markt rund 61.000 m², sprich etwas weniger als die Hälfte der neu entstehenden Büroflächen, noch zur Verfügung. Am höchsten ist die Bauaktivität derzeit in den umsatzstarken Büromarktzonen Graphisches Viertel/,Prager Straße (39.400 m²), Leipzig-West (22.300 m²) und Leipzig-Süd/Karl-Liebknecht-Straße (21.100 m²).
Aktuell eher Seitwärtsbewegung bei den Mieten
Nachdem die Mieten in den vergangenen Jahren stark zulegen konnten, hat sich die dynamische Entwicklung im Jahr 2023 etwas verlangsamt. Nichtsdestotrotz ist die Spitzenmiete in der zweiten Jahreshälfte noch einmal leicht um knapp 3 % auf 19,00 €/m² gestiegen. Gleiches gilt für die Durchschnittsmiete, die erneut leicht angezogen hat und aktuell bei 12,10 €/m² liegt.
Perspektiven
„Der Leipziger Büromarkt blickt auf eine erfreuliche Vermietungsdynamik im Jahr 2023 zurück und kann mit einem insgesamt guten Marktsentiment in die kommenden 12 Monate starten. Auf der Angebotsseite ist insbesondere bei den modernen und kürzlich fertiggestellten Flächen nach dem jüngsten Anstieg erneut von einer rückläufigen Entwicklung auszugehen. Dies übt zudem weiteren Druck auf das Mietpreisniveau aus, sodass die Preise noch etwas weiter anziehen und bei einem entsprechenden Angebot die 19-€/m²-Marke durchbrechen dürften. Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen stehen die Vorzeichen nicht schlecht, dass im Jahr 2024 wieder ein Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts erreicht werden könnte“, so Stefan Sachse.