Die deutschen Büromärkte sind mit deutlich mehr Dynamik ins neue Jahr gestartet als in den beiden Jahren zuvor. Im ersten Quartal 2025 beläuft sich der Büroflächenumsatz in Deutschlands Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München auf insgesamt 704.000 m². Damit notiert das Ergebnis knapp 16 % über dem des Vorjahres, verharrt allerdings aufgrund des weiterhin fehlenden konjunkturellen Rückenwinds weiterhin unter dem Langzeitdurchschnitt. Zwar haben die Flächenumsätze in den ersten drei Monaten des Jahres nicht an allen Standorten ins Plus gedreht, aber eine spürbare Verbesserung des Marktsentiments sowie große Mietvertragsabschlüsse mit zum Teil Signalcharakter vermelden fünf der acht großen Märkte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz mit 704.000 m² knapp 16 % über Vorjahresniveau
- Leerstand steigt auf 8,0 Mio. m² (+24 % im Vorjahresvergleich)
- Bautätigkeit sinkt weiter auf 2,4 Mio. m² (-22 % im Vorjahresvergleich)
- Steigende Spitzenmieten in Berlin und Frankfurt, Aufwärtsdruck in allen Märkten ungebremst
„Die großen deutschen Büromärkte konnten im ersten Quartal des Jahres mit einem Ergebnis von fast 16 % über Vorjahresniveau überzeugen. Im dritten Quartal in Folge notieren wir einen Büroflächenumsatz von rund 700.000 m². Diese Stabilität ist beeindruckend, insbesondere angesichts der fortlaufenden konjunkturellen Schwäche der deutschen Wirtschaft und der aktuell großen geopolitischen wie weltwirtschaftlichen Unsicherheiten. Besonders positiv fällt ins Gewicht, dass die Märkte trotz dieser herausfordernden Rahmenbedingungen an vielen Standorten gegenüber dem Vorjahr ins Plus gedreht haben und wir eine spürbare Stimmungsaufhellung unter den Marktteilnehmern im ersten Quartal registrieren konnten“, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, und ergänzt: “Einen wesentlichen Beitrag zum stärksten Jahresauftakt der vergangenen drei Jahre haben großvolumige Mietvertragsabschlüsse jenseits der 10.000 m² geleistet (+74 % Flächenumsatz ggü. Vorjahresquartal), die nicht nur in der aktuellen Marktphase außergewöhnlich, sondern auch in der langen Historie der Märkte bemerkenswert sind. Dazu zählt allen voran der von BNP Paribas Real Estate erfolgreich begleitete Abschluss der Commerzbank über 73.000 m² in der Projektentwicklung Central Business Tower im Herzen des Frankfurter Bankenviertels. Dieser Mietvertrag ist beispielhaft für die aktuelle Entwicklung auf Nachfrageseite: Auf eine verlängerte Entscheidungsphase, in der gemeinsam mit einem professionellen Beratungsteam sorgsam Flächenqualitäten und -quantitäten sowie Standortansprüche des Mieters definiert werden, folgt eine zügige Umsetzungsphase. Der Fokus liegt auf hohen Flächenqualitäten und sehr guter Standorterreichbarkeit. Auch das Thema Flächenkonsolidierung spielt aktuell eine nicht zu unterschätzende Rolle, wenn es darum geht, die aktuelle Marktphase für die weitere Unternehmensausrichtung zu nutzen. Diese Prozesse ziehen sich aktuell wie ein roter Faden durch das Marktgeschehen – sie gelten sowohl für die großflächigen Abschlüsse, aber auch für das erfreulicherweise in der Breite wieder anziehende Anmietungsgeschehen im kleinen und mittleren Größensegment.“
Frankfurt mit fulminanten Vertragsabschlüssen umsatzstärkster Markt, München stabil auf Rang 2, Hamburg deutlich verbessert auf Position 3
Ein herausragendes Ergebnis – sowohl in der eigenen Historie wie auch im aktuellen Bundesvergleich – kann der Frankfurter Büromarkt im ersten Quartal vermelden. Der Flächenumsatz beläuft sich in der Mainmetropole auf 204.000 m². Damit wird das Resultat aus dem bereits guten Vorjahresquartal um 71 % übertroffen und es steht der beste Jahresauftakt seit Erfassung der Frankfurter Büromarktkennzahlen zu Buche. Zwei fulminante von BNP Paribas Real Estate begleitete Vertragsabschlüsse, die Frankfurts traditioneller Leitbranche der Banken- und Finanzdienstleister zugeordnet werden können, haben den Flächenumsatz auf ein neues Niveau gehoben. Die Commerzbank hat mit dem Abschluss von rund 73.000 m² in der Projektentwicklung Central Business Tower den größten Mietvertrag der Frankfurter Büromarkthistorie getätigt. Auch die ING-DiBa hat mit der Anmietung von 32.000 m² im Hafenpark Quartier (ebenfalls eine Projektentwicklung) ein starkes Signal in den Markt gesendet. Insgesamt dynamischer präsentiert sich der Frankfurter Markt auch abseits der Großdeals: Verträge mit weniger als 10.000 m² verbuchen in Frankfurt eine Umsatzsteigerung um rund ein Drittel. Hinter Frankfurt ordnet sich München auf dem Podium ein. Mit 137.000 m² bewegt sich der Markt in der bayerischen Landeshauptstadt auf Vorjahresniveau und, ähnlich wie in Frankfurt, fallen Großabschlüsse in der aktuellen Marktphase besonders ins Gewicht, darunter die Anmietung von Siemens über 33.000 m². Auf Rang 3 folgt Hamburg mit einem Flächenumsatz von 111.000 m² und einem Plus von 37 %. In der Hansestadt zeichnet die generell regere Anmietungsdynamik bei Verträgen mit mehr als 2.000 m² Mietfläche für die positive Zwischenbilanz verantwortlich. Die Gruppe der Märkte mit einem Flächenumsatz jenseits der 100.000 m² komplettiert Berlin mit 103.000 m² und einem Minus von gut 29 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Für Berlin ist dies ein enttäuschender Jahresauftakt und eines der schwächsten Quartalsergebnisse in vielen Jahren. Das Vermietungsgeschehen spielt sich aktuell vornehmlich im kleineren Flächensegment ab. Es wurde nur ein Abschluss über 5.000 m² erfasst und die für die Hauptstadt typischen Großverträge fehlen in der jüngsten Bilanz komplett. Zu den Gewinnermärkten zählt in der Momentaufnahme Köln, wo Großabschlüsse den Unterschied machen. Mit 67.000 m² wird ein leicht überdurchschnittliches Q1-Ergebnis (+10 %) und eine Verdopplung des Flächenumsatzes im Vorjahresvergleich verzeichnet. Ähnlich in der Dynamik fiel der starke Jahresauftakt in Essen mit 27.000 m² aus (+13 % über Langzeitdurchschnitt). Unterdurchschnittliche Flächenumsätze und wenig Dynamik prägten die Märkte in Düsseldorf und Leipzig. Für Düsseldorf werden 39.000 m² (-39 % ggü. Vorjahr) und für Leipzig nur 16.000 m² (-11 %) registriert.
Leerstandsanstieg setzt sich fort: Leerstand bei 8,0 Mio. m²
Am Ende des ersten Quartals notiert das Leerstandsvolumen in den führenden Büromärkten bei 8,0 Mio. m², was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 24 % entspricht. Die Dynamik des Anstiegs in den Bürohochburgen fällt unverändert sehr heterogen aus, mit wieder stärkeren Anstiegen in Deutschlands größten Märkten München und Berlin, moderateren Schritten nach oben in Märkten wie Hamburg, Köln und Frankfurt sowie einer Stagnation in Düsseldorf, Essen und Leipzig. Die niedrigsten Leerstandsquoten werden für Leipzig (4,8 %), Köln (5,4 %), und Hamburg (5,5 %) registriert. Für Berlin werden aktuell 7,6 % vermeldet und für München und Essen jeweils 7,9 %. Fast gleichauf notieren die Leerstandsquoten in Frankfurt (11,4 %) und Düsseldorf (11,5 %).
Während das Leerstandsvolumen in der Gesamtbetrachtung weiter steigt – und dies besonders in dezentralen Lagen und in älteren Bestandsgebäuden – bleibt der Mangel an kurzfristig verfügbaren Flächen im Neubau-Erstbezug in den Top-Lagen der führenden deutschen Büromärkten eklatant. Die Summe der leerstehenden Premium-Neubauflächen beläuft sich in den analysierten Städten aktuell nur auf knapp 46.000 m². Größere zusammenhängende Flächen in diesem Segment stehen in den Einzelstandorten damit kaum zur Verfügung. Allerdings wird genau für diese Büroflächen eine erhöhte Nachfrage registriert – nicht zuletzt seitens international agierender Unternehmen, für die ESG-Konformität eine große Rolle bei der Standortentscheidung spielt.
Bautätigkeit sinkt weiter auf 2,4 Mio. m²
Nachdem sich das Bauvolumen im zweiten Halbjahr 2024 stabil präsentierte, hat es nun seinen seit 2022 registrierten Abwärtstrend fortgesetzt. In den analysierten Bürohochburgen summiert sich das Bauvolumen aktuell auf knapp 2,4 Mio. m² und notiert damit rund 22 % unter Vorjahresniveau. Wie groß die Nachfrage nach attraktiven Neubauflächen ist und wie zügig diese vom Markt absorbiert werden, zeigt die jüngst wieder gestiegene Vorvermietungsquote. Sie notiert über alle Standorte hinweg bei 42 %, allerdings reicht die Spanne der Vorvermietungsquoten von 19,5 % in Berlin bis zu 91 % in Essen. In Frankfurt, Hamburg, Köln und Leipzig notiert sie zwischen hohen 57 % bis 67 %, in München bei 41 %.
Die für den Büromarkt wichtige Kennzahl des verfügbaren Flächenangebots (Leerstand und verfügbare Flächen im Bau) notiert Ende März 2025 bei 9,4 Mio. m², was einem Plus von knapp 15 % im Vorjahresvergleich entspricht.
Steigende Spitzenmieten in Frankfurt und Berlin, Aufwärtsdruck in allen Märkten ungebremst
Die hohe Nachfrage nach absoluten Premiumflächen hat nun auch in Frankfurt, Berlin und Essen nach einer längeren Phase stabiler Spitzenmieten zu einem Mietpreisanstieg im Top-Segment geführt. Ein Sprung um 5,00 €/m² auf jetzt 54,00 €/m² wurde für Frankfurt registriert, wofür verschiedene Mietvertragsabschlüsse in absoluten Premiumhäusern bzw. Projektentwicklungen verantwortlich zeichnen; darunter auch großflächige Vertragsabschlüsse. In Berlin ist die Spitzenmiete um 1,00 €/m² auf 46,00 €/m geklettert und in der Ruhrmetropole Essen um 0,50 €/m² auf jetzt 18,50 €/m². Unverändert gegenüber dem Jahresende 2024 präsentieren sich für den Moment die Spitzenmieten in München (53,50 €/m²), Düsseldorf (43,50 €/m²), Hamburg (36,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²) und Leipzig (21,00 €/m²).
Mit Ausnahme von Berlin, wo die Durchschnittsmiete im abgelaufenen Quartal auf 27,00 €/m² nachgegeben hat, ist sie in den analysierten Büromärkten gestiegen oder hat zumindest eine Seitwärts-bewegung vollzogen, was dem Nachfragefokus auf moderne Flächen geschuldet ist. Ein Anstieg wird für München (jetzt 26,50 €/m²), Frankfurt (26,00 €/m²), Hamburg (23,10 €/m²), Köln (20,60 €/m²), Essen (13,20 €/m²) und Leipzig (13,10 €/m²) registriert. In Düsseldorf notiert sie unverändert bei 18,90 €/m².
Perspektiven
Die deutschen Büromärkte sind mit einem überzeugenden Flächenumsatz ins neue Jahr gestartet. Trotz der schwachen Wirtschaftsdynamik und der stark gestiegenen makroökonomischen Unsicherheiten haben sie Kurs gehalten. Neben dem für die Märkte seit Monaten lebhaften Grundrauschen in den kleineren Flächenkategorien, hat sich die bereits in der zweiten Jahreshälfte 2024 registrierte erhöhte Taktung bei den Großanmietungen weiter verdichtet. Die getätigten Großabschlüsse zeigen eindrucksvoll, dass die aktuelle Marktphase von vielen Unternehmen genutzt wird, um sich jetzt erfolgreich für die Zukunft aufzustellen. Für einen Markt, der unverändert auf konjunkturellen Rückenwind wartet, sind dies positive Signale, die das solide Fundament der deutschen Büromärkte eindrucksvoll unterstreichen.
Gleichwohl ist die weitere Marktentwicklung aktuell schwer zu antizipieren. Die Vorzeichen für die deutschen Büromärkte haben sich seit Jahresbeginn tiefgreifend verändert. Während vor wenigen Monaten noch breiter Konsens darin herrschte, dass eine schwache, gleichwohl stabile konjunkturelle Entwicklung die deutsche Wirtschaft im Jahr 2025 prägen wird und die Unternehmen wieder mit mehr Sicherheit Flächenentscheidungen angehen werden, ist die Summe der Einflussfaktoren nun ungleich größer. Einerseits sind die Auswirkungen der von der US-Regierung angekündigten Zollerhöhungen auf den Welthandel generell und die exportorientierte deutsche Wirtschaft im Besonderen, kaum vorhersehbar. Andererseits dürften die für Deutschland beschlossenen Sondervermögen für Infrastruktur und Rüstung durchaus positive Effekte auf die konjunkturelle Entwicklung im Land haben. Inwiefern sich negative wie positive Einflüsse entfalten, überlagern und ausgleichen werden und welchen Einfluss dies auf Inflation, Zinsentwicklung und die Finanzierungsseite haben wird, kann nur im Rahmen von Szenarioanalysen antizipiert werden.
„Die Gemengelage aus positiven und negativen Einflussfaktoren auf die deutsche Wirtschaft ist komplex und kurzfristig gefällte, richtungsändernde Entscheidungen erschweren zusätzlich die Antizipation der weiteren Entwicklung. Wir halten aber eine beschleunigte Erholung der deutschen Wirtschaft im Moment für das wahrscheinlichste Szenario. Der positive Einfluss der Sondervermögen dürfte im Laufe des Jahres 2025 und insbesondere ab 2026 konjunkturell spürbar werden und dann auch für zusätzliche Dynamik auf den Büromärkten sorgen. Während der Leerstand 2025 seinen Scheitelpunkt durchschreiten dürfte, rechnen wir für die kommenden Monate mit einer insgesamt stabilen Entwicklung der Flächenumsätze und einem weiter steigenden Mietniveau. Insbesondere bei den Spitzenmieten zeichnet sich ein weiteres Mietpreiswachstum ab, denn die Bautätigkeit wird vorerst weiter gering ausfallen und Premiumflächen in Top-Lagen bleiben Mangelware“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.