Die schwache konjunkturelle Entwicklung hat 2023 erwartungsgemäß deutliche Bremsspuren auf den deutschen Büromärkten hinterlassen. Der Flächenumsatz an den acht Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München beläuft sich auf rund 2,6 Mio. m². Damit wurde sowohl das Vorjahresergebnis als auch der 10-Jahresdurchschnitt um rund ein Viertel verfehlt. Die typische Jahresendrallye ist zwar im abgelaufenen Jahr ausgefallen, allerdings kann gegenüber dem Vorquartal ein Plus von knapp 12 % vermeldet werden. In vielen Märkten war das vierte Quartal trotz der anhaltend widrigen Rahmenbedingungen mit Abstand das umsatzstärkste des Jahres. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz bei 2,6 Mio. m²; rund 25 % unter Vorjahresniveau und Langzeitdurchschnitt
- Leerstand steigt gegenüber Q4 2022 um gut 13 % auf 6 Mio. m²
- Leerstandsquote in Berlin, Hamburg und Leipzig weiterhin unter 5 %
- Spitzenmiete in allen Büromärkten gestiegen; Tendenz: weiter steigend
„Hinter den deutschen Büromärkten liegt ein weiteres herausforderndes Jahr. 2023 war geprägt von konjunktureller Schwäche, schwer abzuschätzender Leitzinsentwicklung, haushaltspolitischen Turbulenzen und nicht zuletzt von wachsenden geopolitischen Risiken. Veränderte Finanzierungskonditionen, das Fehlen von Wachstumsimpulsen sowie stimmungsaufhellenden Meldungen und die in vielen Unternehmen nicht abschließend geführte Diskussion um Homeoffice-Quoten wirkten spürbar dämpfend auf das Anmietungsgeschehen“, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Die Stabilität, die Wirtschaft, Finanzmarkt und Politik über viele Jahre vermittelten, war nicht mehr gesetzt, was die Entscheidungsfindung zusätzlich belastete. Der Flächenumsatz fiel entsprechend deutlich unterdurchschnittlich aus und beläuft sich zum Jahresende auf rund 2,6 Mio. m². Damit wurde das Vorjahresergebnis wie auch der 10-Jahresdurchschnitt um rund 25 % verfehlt. Erfreulich ist die Belebung im Schlussquartal mit gestiegenen Flächenumsätzen im Großteil der Märkte. Es scheint zunehmend Sicherheit ins System zurückzukehren.“
Berlin bleibt unangefochtene Nr. 1 vor München und Hamburg
Die große Konstante im Markt ist und bleibt die Rangfolge der umsatzstärksten Märkte. Berlin kann sich mit deutlichem Abstand an der Spitze der wichtigsten Büromärkte behaupten. Der Flächenumsatz in der Bundeshauptstadt beläuft sich 2023 auf 541.000 m², womit sowohl das Vorjahresergebnis wie auch der 10-Jahresdurchschnitt um rund 30 % verfehlt wurden. München reiht sich mit deutlichem Abstand und einem Flächenumsatz von 467.000 m² einmal mehr auf Rang 2 ein. Der Langzeitdurchschnitt wie auch das Niveau aus 2022 wurden jeweils um rund 36 % unterschritten. In beiden Bürohochburgen zeichnet der Mangel an Großabschlüssen für das insgesamt schwache Abschneiden verantwortlich. Anders stellt sich die Situation in Hamburg dar, wo vier Verträge mit einer Mietfläche von jeweils über 10.000 m² erfolgreich zum Abschluss gebracht wurden. An keinem anderen Standort wurden mehr Großverträge registriert, und die Hansestadt ist mit einem Jahresumsatz von 450.000 m² dann auch der Big-Six-Standort, der dem langjährigen Durchschnitt (-12 %) am nächsten kommt. In Frankfurt verfehlt der Flächenumsatz (394.000 m²) knapp die 400.000-m²-Marke und den Langzeitdurchschnitt um gut 25 %. Düsseldorf reiht sich mit 280.000 m² Flächenumsatz auf Rang 5 ein. Die Marktdynamik in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt scheint sich auf niedrigem Niveau (-23 % unter Langzeitdurchschnitt) zu stabilisieren, da der Abstand zum Vorjahr fällt mit -4 % im bundesweiten Vergleich gering ausfällt. Unter den Top-6-Standorten markiert Köln mit 224.000 m² das Schlusslicht (-25 % gegenüber dem Langzeitschnitt). Leipzig (132.000 m²) und Essen (113.000 m², -5 % im Langzeitvergleich) komplettieren das Feld.
Vermehrt Großdeals am Jahresende
Im Jahresverlauf konnte eine generelle Zurückhaltung bei Großverträgen registriert werden, was angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Schwächephase wenig überrascht, da Unternehmen in Zeiten erhöhter Unsicherheit generell verstärkt dazu tendieren, große Investitionen in die Zukunft zu verschieben. Die bundesweit vergleichsweise geringe Anzahl an Abschlüssen von Mietverträgen mit einer Fläche von deutlich über 10.000 m² zeichnet dann auch wesentlich für die insgesamt rückläufigen Flächenumsätze verantwortlich. Dass es sich hierbei eher um ein temporäres, zyklisches Phänomen als um eine langfristige strukturelle Trendentwicklung handeln dürfte, unterstreicht die spürbar gestiegene Anzahl an Großdeals im Jahresschlussquartal. Allen voran in Hamburg, Köln und Frankfurt wurden im vierten Quartal einige dieser Verträge noch vor Jahresende erfolgreich über die Ziellinie gebracht. Sie haben maßgeblich zum deutlich gestiegenen Umsatz beigetragen und trotz der anhaltend herausfordernden Gesamtgemengelage für die stärksten Quartalsabschlüsse im Jahr gesorgt.
Demgegenüber präsentierte sich das Anmietungsgeschehen im kleineren und mittleren Flächensegment über das Gesamtjahr hinweg insgesamt robust und hat damit deutlich marktstabilisierend gewirkt. An der Entwicklung des Münchener Flächenumsatzes wird die Bedeutung dieses Segments besonders gut ablesbar: Das beeindruckende Umsatzplus in München zum Jahresende (+64 % gegenüber Q3) wurde ausschließlich von Verträgen im kleineren und mittleren Größensegment getragen.
Leerstand weiter tendenziell steigend
Der Leerstandsanstieg hat sich auch zum Jahresende fortgesetzt, allerdings hat sich das Tempo im Großteil der Märkte weiter verlangsamt. Ende des Jahres 2023 beläuft sich das Leerstandsvolumen in den großen Büromärkten auf insgesamt 6 Mio. m², was gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt einem Plus von 13,4 % entspricht. Trotz der Ausweitung des Leerstandsvolumens notieren die Leerstandsquoten in den analysierten Märkten weiter unter den aus vorherigen Zyklen bekannten Hochwerten. Obwohl der Leerstand in der Bundeshauptstadt zum Jahresende erneut recht umfangreich gestiegen ist, wird für Berlin eine Leerstandsquote von 4,1 % registriert. Dieser Wert wird auch für Hamburg und Köln vermeldet. Unter 5 % bewegt sich weiterhin die Leerstandsquote in Leipzig (4,7 %). In München ist das Leerstandsvolumen im Jahresverlauf und auch im Jahresschlussquartal im bundesweiten Vergleich am stärksten gestiegen, insbesondere in den Münchener Nebenlagen. In der bayerischen Landeshauptstadt wird mittlerweile eine Leerstandsquote von 6,3 % registriert. Auf ähnlichem Niveau bewegt sich die Leerstandsquote in Essen (6,0 %). Unverändert werden die höchsten Leerstandsquoten in Düsseldorf (9,4 %) und Frankfurt (9,5 %) registriert. Allen Bürohochburgen ist gemein, dass vor allem in den Nebenlagen das Leerstandsvolumen steigt, während in den zentralen Top-Lagen insbesondere bei Premiumflächen die Nachfrage oftmals das kurzfristig verfügbare Angebot wesentlich übersteigt.
In den von BNP Paribas Real Estate analysierten acht Standorten befinden sich aktuell rund 3,2 Mio. m² Bürofläche im Bau. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt einem deutlichen Rückgang um 22 %. Die Vorvermietungsquote präsentierte sich im Jahresverlauf 2023 im Bundesdurchschnitt sehr stabil und notiert aktuell bei 46,0 %.
Leerstand und verfügbare Flächen im Bau bilden gemeinsam die marktbestimmende Größe des verfügbaren Flächenangebots. Dieses beläuft sich in den analysierten Städten Ende 2023 auf rund 7,8 Mio. m² und notiert damit nur knapp 2 % über dem Vorjahreswert.
Spitzenmiete in allen Büromärkten gestiegen
Für sämtliche Top-Büromärkte wird für 2023 ein Anstieg der Spitzenmiete registriert. Während sie sich in Frankfurt seit der Jahreshälfte stabil bei 49,00 €/m² (+2 % im Vorjahresvergleich) präsentiert, hat sich die Mietpreisentwicklung in München jüngst von Quartal zu Quartal beschleunigt. Erstmals notiert die Spitzenmiete in der bayerischen Landeshauptstadt bei 49,00 €/m² (+9 %). Sowohl in Frankfurt als auch in München ist die Miete im Spitzensegment auf Kurs in Richtung der 50-€/m²-Marke. In Berlin ist die Spitzenmiete seit Q1 2023 unverändert bei 45,00 €/m² (+2 %). Überdurchschnittlich stark ist die Spitzenmiete in Köln und Düsseldorf gestiegen. In beiden Büromärkten am Rhein wurden 2023 auch großflächige Abschlüsse in absoluten Premiumflächen abgeschlossen. In Köln steht im Vorjahresvergleich ein Anstieg um 20 % auf aktuell 33,50 €/m² zu Buche. In Düsseldorf ging es um 18 % auf jetzt 40,00 €/m² hoch. Hamburg ordnet sich hier mit einem Plus von 3 % auf 36,00 €/m² ein. Auch in Leipzig (19,00 €/m²; +3 %) und Essen (18,00 €/m²; +6 %) ging es im Jahresverlauf noch einmal nach oben.
Die traditionell volatileren Durchschnittsmieten präsentierten sich im Jahresverlauf 2023 sehr stabil auf hohem Niveau und an vielen Standorten auch mit steigender Tendenz. Obwohl temporär leichte Rückgänge in ausgewählten Märkten zu registrieren waren, notieren die Mieten im Durchschnitt in den Big Six mit sehr weitem Abstand über dem Niveau von 2018. Im Vergleich reicht die Spanne von plus 21 % in Frankfurt bis zu plus 35 % in Düsseldorf. Die höchste Durchschnittsmiete wird weiterhin mit großem Abstand in Berlin bei 27,90 €/m² registriert, die niedrigste in Leipzig mit 12,10 €/m². In der Sachsenmetropole hat die Durchschnittsmiete zur Jahreshälfte erstmals die 12-€/m²-Marke genommen und dieses Niveau hat sich bis zum Jahresende verfestigt. Jenseits der 20-€/m²-Marke notieren die Durchschnittsmieten in München (23,80 €/m²), Frankfurt (22,10 €/m²), Hamburg (21,10 €/m²) und Düsseldorf (20,90 €/m²).
Perspektiven
Für die deutschen Büromärkte dürften die Rahmenbedingungen insbesondere in der ersten Jahreshälfte 2024 noch herausfordernd bleiben. Anders als noch Mitte 2023 erwartet, prognostizieren die großen Wirtschaftsinstitute für Deutschland für 2024 ein BIP-Wachstum von nur 0,5 % und 1 %. In den jetzt anstehenden Wintermonaten dürfte die deutsche Wirtschaft vorerst wenig Dynamik entfalten, da geopolitische Risiken, eine noch erhöhte Inflation sowie letzte Unsicherheiten bezüglich der weiteren Zinsentwicklung vorerst marktbestimmend bleiben werden.
Vieles deutet aber darauf hin, dass sich das wirtschaftliche Umfeld im Jahresverlauf spürbar aufhellen wird. Rückenwind dürfte dabei von verschiedenen Seiten kommen. Der Anstieg der Inflationsrate in Deutschland im Dezember 2023 dürfte aufgrund eines Sondereffektes temporär sein. Der Inflationsdruck hat bereits in den vergangenen Monaten spürbar nachgelassen und ein weiterer Rückgang wird prognostiziert. Die Stimmung der Verbraucher hat sich lauf GfK dann auch zum Ende des Jahres 2023 deutlich aufgehellt, und vor allem die Anschaffungsneigung ist spürbar gestiegen. Sollte sich dieses Stimmungsbild verfestigen, dürfte der private Konsum 2024 wesentlich wachsen und die deutsche Wirtschaft zusätzlich stützen. Profitieren dürften die deutsche Wirtschaft und insbesondere der Exportsektor darüber hinaus von einer global wieder anziehenden Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen. Entlastung zeichnet sich auch auf der Finanzierungsseite ab. Zwar haben sich die Notenbanken für den Moment weitere Schritte im Kampf gegen die Inflation vorbehalten, allerdings deuten die in den vergangenen Wochen gesunkenen Swap Rates an, dass auch die Finanzmärkte wieder von einer nachhaltigen Verbesserung des Finanzierungsumfelds ausgehen. Der Zinsgipfel ist mit großer Wahrscheinlichkeit erreicht, und auch erste Zinssenkungen der Notenbanken in der zweiten Jahreshälfte 2024 sind nicht ausgeschlossen. Die Sicherung von Krediten zu wieder günstigeren Konditionen sollte für Unternehmen wieder einfacher werden, sodass Investitionen in Wachstum und Zukunft wieder deutlich attraktiver werden, was der deutschen Wirtschaft zusätzlich Aufwind geben sollte.
„Die deutsche Wirtschaft sollte spätestens ab den Sommermonaten wieder Fahrt aufnehmen und zunehmend Wachstumssignale aussenden. Wie aus vorherigen Zyklen bekannt, dürften die Büromärkte mit leichter Verzögerung positiv reagieren. Das Anmietungsgeschehen sollte sich dann über sämtliche Größensegmente hinweg spürbar beschleunigen, allerdings bleibt für den Moment abzuwarten, in welchem Umfang sich die Marktbelebung bereits in den Flächenumsätzen 2024 widerspiegeln wird. Wir gehen davon aus, dass das Gesamtjahresergebnis über dem des Jahres 2023 notieren wird. Der Flächenumsatz sollte sich damit wieder in Richtung des Langzeitdurchschnitts bewegen. Zeitgleich dürfte sich das Leerstandsniveau wie auch das Volumen der insgesamt verfügbaren Flächen weiter stabilisieren. Aufgrund des anhaltend hohen Nachfragedrucks im Premiumsegment in den deutschen Top-Lagen werden die Spitzenmieten ihren Aufwärtstrend auch 2024 fortsetzen“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.