Nachdem der Dortmunder Büromarkt im Vorjahr ein sehr deutliches Rekordergebnis verbuchen konnte, präsentierte er sich 2022 weiter mit Zahlen, die wesentlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Bereits am Ende des dritten Quartals hatte der Dortmunder Markt mit 101.000 m² einen sechsstelligen Flächenumsatz erreicht. Mit 27.000 m² im 4. Quartal hat sich das Anmietungsgeschehen zwar spürbar verlangsamt, liegt aber bei 128.000 m², was das bislang zweitbeste Jahresergebnis ist und damit knapp 29 % über dem 10-Jahresschnitt notiert. Geprägt wurde das starke Resultat vor allem durch den Eigennutzer-Abschluss des IT-Dienstleisters Materna über insgesamt 44.000 m², der gut ein Drittel zum Gesamtflächenumsatz beigetragen hat. Der größte Deal in Q4 wurde von einem Dienstleistungsunternehmen mit 4.400 m² im Cityrand abgeschlossen. „Der Dortmunder Büromarkt bestätigt insgesamt die Performance des Vorjahres und so auch seine Attraktivität als Bürostandort, denn neben den großen Deals als Treiber des Flächenumsatzes lagen auch die Mehrheit der mittleren und kleineren Größenklassen über den Durchschnittsergebnissen“, so Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Das sehr gute Jahresergebnis auf dem Dortmunder Büromarkt ist, wie oben beschrieben, durch große Abschlüsse geprägt, allen voran Materna. Das auf Digitalisierung spezialisierte Unternehmen hat wesentlich zum Marktanteil der IuK-Branche beigetragen, die mit Abstand der größte Nachfrager am Dortmunder Büromarkt ist. Allerdings präsentieren sich die sonstigen Dienstleistungen (18 %), die öffentliche Verwaltung (13 %) und die Verwaltungen von Industrieunternehmen als weitere wichtige Nachfrager und weisen trotz des Einflusses der Großdeals auf eine breite Nachfragebasis hin. Mit den Beratungsgesellschaften (5 %) und den Handelsunternehmen (5 %) sind auch kleinere Nachfrager am Dortmunder Büromarkt aktiv. Die Sammelkategorie „Sonstige“ kommt auf einen Anteil von gut 12 %.
Der Leerstand am Dortmunder Büromarkt ist über die letzten 12 Monate um gut 21 % gestiegen und notiert so zum Jahreswechsel bei 143.000 m². Trotz des Anstiegs liegt die Leerstandsquote mit 4,7 % weiterhin unter der Fluktuationsreserve. Das Leerstandsvolumen ist vor allem bei den unsanierten Flächen und den Flächen mit normalem Ausstattungsstandard gestiegen. Im modernen Flächensegment ist der Leerstand derweil auf 16.000 m² gesunken. Vor allem im Citykern sind die kurzfristig verfügbaren modernen Flächen mit einem Volumen von nur 2.000 m² stark limitiert.
Hohe Vorvermietungsquote, steigende Mieten im vergangenen Jahr
Aktuell befinden sich rund 99.000 m² Bürofläche im Bau, was weniger als im Vorjahr, aber für den Dortmunder Markt ein eher hohes Volumen ist. Hierbei handelt es sich zum größten Teil um bereits vermietete oder von Eigennutzern initiierte Projekte. Ende 2022 notiert die Vorvermietungsquote bei etwa 86 %, sodass nur noch 14.000 m² der im Bau befindlichen Flächen zur Anmietung stehen. Davon befinden sich lediglich 2.000 m² im Citykern.
Getrieben von erneut hohen Flächenumsätzen und einem immer kleiner werdenden Angebot im modernen Flächensegment ist die Spitzenmiete im letzten Quartal noch einmal um 0,50 €/m² auf jetzt 17,00 €/m² gestiegen. Sie notiert damit gut 6 % über dem Vorjahresniveau. Parallel hat die Durchschnittsmiete ihren seit 2015 zu verzeichnenden Aufwärtstrend fortgesetzt und erreicht 2022 mit 13,20 €/m² einen neuen Höchstwert.
„Der Dortmunder Büromarkt blickt zum zweiten Mal in Folge auf ein starkes Jahr zurück, in dem ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz, steigende Mieten, hohe Bauaktivität und ebenso hohe Vorvermietungsquoten festgehalten werden konnten. Mit großer Wahrscheinlichkeit wird sich aber auch der Dortmunder Büromarkt nicht vollends dem Einfluss einer zu erwartenden konjunkturellen Eintrübung in den kommenden Wintermonaten entziehen können. Sobald die deutsche Wirtschaft aber auf den Wachstumspfad eingeschwenkt ist, wird sich auch das Anmietungsgeschehen im insgesamt gut aufgestellten Dortmunder Markt beschleunigen und steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten mit sich bringen“, erläutert Amedeo Augenbroe.