Der Düsseldorfer Büromarkt präsentierte sich 2023 vergleichsweise solide. Mit einem Flächenumsatz von 280.000 m² wurde das Vorjahresresultat nur leicht um 4 % verfehlt, der langjährige Durchschnitt jedoch um 23 % unterschritten. Dabei geht das unterdurchschnittliche Abschneiden insbesondere auf das verhaltene Vermietungsgeschehen im ersten Halbjahr (95.000 m²) zurück. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Positiv anzumerken ist die Marktbelebung der vergangen zwei Quartale. So konnte im zweiten Halbjahr in Düsseldorf ein Flächenumsatz von 185.000 m² und damit ein Aufwärtstrend registriert werden. Eine Besonderheit des Düsseldorfer Marktes ist die deutliche Verteuerung der Mieten im absoluten Top-Segment“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Der bemerkenswerte Anstieg der Spitzenmiete um 6 €/m² (+18 %) auf aktuell 40 €/m² ist zu einem Großteil auf Projektentwicklungen rund um die Königsallee zurückzuführen. Wie auch an den anderen deutschen Top-Bürostandorten trifft in Düsseldorf eine hohe Nachfrage nach modernen Flächen in Premiumlagen auf ein sehr geringes Leerstandsvolumen. Parallel legte die Durchschnittsmiete um 1,50 €/m² (+8 %) auf aktuell 20,90 €/m² zu.
Beratungsgesellschaften weiterhin Platzhirsche
Auch 2023 führten Beratungsgesellschaften das Branchenranking an. Mit rund 60.000 m² kommen diese absolut betrachtet auf einen Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts. Relativ betrachtet notiert der Marktanteil von gut 21 % über dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 17 %). Den größten Abschluss tätigte hier Freshfields Bruckhaus Deringer mit 10.500 m² im Le Coeur. Handelsunternehmen folgen auf Platz 2 und kommen mit 14 % auf den höchsten Marktanteil der letzten zehn Jahre. Dahinter folgen Verwaltungen von Industrieunternehmen sowie Versicherungen mit jeweils knapp 13 %. Versicherungen kommen im langjährigen Durchschnitt dagegen nur auf einen Marktanteil von knapp 3 %.
Leerstand im Bereich des langjährigen Durchschnitts
Vor dem Hintergrund der Flächenknappheit ist die Leerstandsquote im Vorjahresvergleich um 1,2 Prozentpunkte auf nun 9,4 % gesunken. Das Leerstandsvolumen beläuft sich damit auf rund 921.000 m² und befindet sich damit im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts. Jedoch ist im modernen Flächensegment ein Zuwachs von 35.000 m² auf aktuell rund 317.000 m² kurzfristig zur Verfügung stehender Fläche zu verzeichnen. Gerade im nachgefragtem Teilmarkt CBD/Bankenviertel wird eine sehr angespannte Angebotssituation beobachtet, was durch die sehr geringe Leerstandsquote von 3,0 % gestützt wird.
Nach wie vor liegt das Bauvolumen mit 290.000 m² aktuell auf einem erhöhten Niveau (Ø 10 Jahre: 219.000 m²). Dem Vermietungsmarkt stehen hiervon jedoch nur rund 119.000 m² zur Verfügung. Damit notiert die Vorvermietungsquote bei 59 %. Erwartet wird, dass rund 156.000 m² der im Bau befindlichen Flächen 2024 und 134.000 m² ab 2025 fertiggestellt werden. In den stark nachgefragten Lagen im CBD/Bankenviertel und in der Innenstadt liegen die Vorvermietungsquoten bei 65 % bzw. 90 %.
Vor dem Hintergrund der begrenzten Verfügbarkeit sehr hochwertiger Flächen bei gleichzeitig kaum vorhandenem modernen Leerstand in Premiumlagen wie dem CBD ist die Spitzenmiete durch Abschlüsse im Neubausegment um 18 % auf 40 €/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete verteuerte sich im Jahresverlauf von 19,40 €/m² auf 20,90 €/m² (+8 %).
Perspektiven
„Das starke zweite Halbjahr 2023 stimmt zuversichtlich für das Vermietungsgeschehen auf dem Düsseldorfer Büromarkt im Jahr 2024. Im neuen Jahr dürfte die deutsche Konjunktur wieder merklich an Fahrt aufnehmen und mit ihr die Flächenumsätze auf dem Düsseldorfer Büromarkt. Die jüngsten Premiumabschlüsse bzw. die deutlich gestiegene Spitzenmiete unterstreichen eindrucksvoll das große Interesse der Unternehmen am Standort Düsseldorf. Die Aussicht auf weitere Abschlüsse im Top-Segment und das anhaltend zu geringe Angebot an adäquaten hochwertigen Flächen dürften zu einer Verfestigung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau führen. Durch die zu erwartende robuste Nachfrage nach modernen Flächen dürfte auch die Durchschnittsmiete ansteigen“, so Philip Bellenbaum.