Die Bundeshauptstadt führt einmal mehr das Feld der deutschen Büromärkte an und verweist München auf den zweiten Platz. Der Flächenumsatz beläuft sich Ende September auf 482.000 m². Damit verfehlt das jüngste Ergebnis zwar die Höchstmarke aus dem Vorjahr um 34 %, liegt aber nur 6 % unter dem Zehn-Jahresdurchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Auch im Herbst 2020 sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf dem Berliner Büromarkt weiter-hin deutlich zu spüren. Die Anmietungstätigkeit ist für Hauptstadtverhältnisse aktuell wenig dynamisch, und so wurden im dritten Quartal nur 141.000 m² umgesetzt. Großanmietungen über 10.000 m² tragen wesentlich zur Stabilisierung des Umsatzes bei; ihr Anteil beläuft sich aktuell auf überdurchschnittliche 39 %. Allein im dritten Quartal wurden vier Großabschlüsse mit insgesamt rund 58.000 m² Mietfläche getätigt“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Relativ konstant präsentiert sich das Anmietungsgeschehen bei Flächen zwischen 500 und 2.000 m². Ihr Marktanteil bewegt sich mit aktuell 26 % leicht über Vorjahresniveau. Deutlich weniger Bewegung wird bei Mietverträgen zwischen 2.000 und 5.000 m² registriert. Das gilt sowohl für den Langfrist– als auch für den Jahresvergleich. Gegenüber dem starken Vorjahr ist die Anzahl der Verträge um zwei Drittel gesunken (Q1-Q3 2020: 12 Verträge), und das Vermietungsvolumen hat sich mit rund 40.000 m² mehr als halbiert. Auch der Zehn-Jahresdurchschnitt von 91.000 m² liegt deutlich außer Reichweite.
Der Marktanteil der öffentlichen Hand ist gegenüber dem Vorquartal weiter gestiegen und beläuft sich aktuell auf 44 %. Treiber der Entwicklung waren u. a. die vier von dieser Branche im vergangenen Quartal abgeschlossenen Großverträge mit jeweils mehr als 10.000 m² Mietfläche. Rege ist weiterhin das Anmietungsgeschehen der Branche sonstige Dienstleistungen. In Bewegung, jedoch mit deutlich weniger Umdrehungen also sonst, präsentieren sich Beratungsgesellschaften und die für Berlin so wichtigen Unternehmen der IuK-Technologien.
Leerstand leicht steigend, Bautätigkeit stabil, kaum Bewegung bei Mietpreisniveaus
Der Leerstand ist in den Sommermonaten weiter gestiegen und erstmals seit 2017 stehen mehr als 400.000 m² kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Die Leerstandsquote notiert jedoch weiterhin bei niedrigen 2,1 % und somit deutlich unter der Fluktuationsreserve. Angespannt bleibt die Situation insbesondere in Berlins Top-Lagen und bei modernen Flächen.
Die Bauaktivität ist gegenüber dem Vorquartal leicht auf 1,36 Mio. m² gesunken (-1 %). Diese moderat rückläufige Tendenz sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch im dritten Quartal 2020 selektiv neue Projekte in Bau gegangen sind und das Vertrauen der Marktteilnehmer in den Standort Berlin unterstreichen. Die Schwerpunkte der Bauaktivität sind weiterhin die Teilmärkte City mit 533.000 m² und Cityrand mit 571.000 m² Flächen im Bau. Insgesamt beläuft sich das Flächenangebot aktuell auf 1,91 Mio. m² bei einer weiterhin hohen Vorvermietungsquote von 44 %.
Trotz der im bisherigen Jahresverlauf vergleichsweise verhaltenen Anmietungstätigkeit präsentieren sich die Mietpreisniveaus insgesamt stabil. Dies kann angesichts der weiterhin angespannten Leerstandssituation nicht verwundern. Die Spitzenmiete liegt konstant bei 40 €/m² (+5 % gegenüber Q3 2019). Leicht nachgegeben hat die Durchschnittsmiete, die aktuell bei 27,70 €/m² notiert (+6,5 % über dem Vorjahres-wert).
„Die Auswirkungen der Corona-Pandemie werden in den kommenden Monaten marktbestimmend bleiben. Mit großer Wahrscheinlichkeit wird der Flächenumsatz in diesem Jahr die 700.000-m²- Marke nicht überschreiten. Der Leerstand dürfte in gemäßigtem Tempo steigen und der Druck auf die Mieten sinken. Dies kann für den Wachstumsstandort Berlin vorerst durchaus eine Entlastung sein. Langfristig wird sich die Wirtschaftsmetropole Berlin an der Spitze der deutschen Büromärkte festsetzen und weiter erfolgreich in der Liga der europäischen Hauptstädte spielen“, so Jan Dohrwardt.