Obwohl der Jahresbeginn 2022 von umfangreichen Einschränkungen im Zuge der Corona-Pandemie gekennzeichnet war, allen voran der Homeoffice-Pflicht, und der Beginn des Krieges gegen die Ukraine Ende Februar eine Zäsur in der weiteren wirtschaftlichen und politischen Entwicklung Deutschlands und Europas darstellt, wurden an den acht deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 807.000 m² Bürofläche im ersten Quartal umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis trotz aller Unsicherheiten um fast 16 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Mit 807.000 m² Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber 2021 (+16 %)
• Leerstandsanstieg verliert weiter an Tempo
• Leerstandsquote nur in Essen, Düsseldorf und Frankfurt über 5 %
• Spitzenmieten zu Jahresbeginn an allen Standorten stabil bis steigend; differenzierte Entwicklung bei den Durchschnittsmieten
„Trotz des politisch und wirtschaftlich sehr schwierigen Jahresauftaktes präsentiert sich das Marktgeschehen in den großen deutschen Bürohochburgen insgesamt stabil bis dynamisch. Der Büroflächenumsatz übertrifft das Vorjahresergebnis um fast 16 %. Die Analysen im Langzeitvergleich zeigen, dass vor allem die führenden Standorte wie Berlin, München und Frankfurt zunächst in ruhigeres Fahrwasser gekommen sind, und so der 10-Jahresdurchschnitt insgesamt nur um knapp 3 % verfehlt wurde. Für die Mehrzahl der Märkte können wir vorerst eine Fortsetzung der Nachholeffekte aus dem Jahr 2021 feststellen. Die bereits zum Jahresende zu beobachtende abgeschwächte Konjunkturentwicklung ist im ersten Quartal noch nicht auf den Büromärkten angekommen, gleiches scheint für den Ende Februar begonnenen Krieg gegen die Ukraine zu gelten. Die aktuelle Momentaufnahme zeigt vielmehr, dass die Unternehmen wieder bereit waren und sind, Standort- und Flächenentscheidungen zu fällen und die Weichen für ihre zukünftige Büronutzung zu stellen. Der 2021 eingeschlagene Wachstumspfad der deutschen Wirtschaft wie auch die Erfahrungen, die im Zuge der Pandemie bezüglich neuer Arbeitsmuster inklusive Homeoffice, Hybridmodellen und Arbeiten in Präsenz gemacht wurden, haben die hierzu nötige Sicherheit vermittelt “, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Mehrheit der Standorte legt gegenüber Vorjahr zu
Die Mehrheit der deutschen Bürometropolen ist mit einem Wachstum beim Flächenumsatz gestartet. Einen starken Auftakt hat dabei die bayerische Landeshauptstadt München hingelegt, die sich einmal mehr an die Spitze des Feldes mit 190.000 m² Flächenumsatz setzen konnte. Das schwache Vorjahresergebnis wurde um stolze 83 % übertroffen und das jüngste Ergebnis notiert gut 4 % über dem 10-Jahresdurchschnitt. Auf hohem Niveau stabil präsentiert sich weiterhin Berlin, das sich auf dem zweiten Rang einordnet. Das aktuelle Resultat von 185.000 m² liegt gut 2 % über dem Vorjahresresultat und fast 5 % über dem langjährigen Schnitt. Die Banken- und Finanzmetropole Frankfurt kann mit 137.000 m² eines ihrer Top-Ergebnisse der letzten Dekade vermelden. Nur 2017 wurde dieses Niveau erreicht. Entsprechend liegt das Resultat nicht nur 36 % über dem des ersten Quartals 2021, sondern auch gut 31 % über dem Langzeitdurchschnitt. Ein guter Start ins neue Jahr kann für Leipzig vermeldet werden, wo das Vorjahresergebnis mit einer Punktlandung von 27.000 m² eingestellt wurde (+ 14 % gegenüber dem 10-Jahresdurchschitt). Dynamisch fiel auch der Jahresauftakt in Düsseldorf mit 75.000 m² aus (+25 % gegenüber Q1 2021). Dennoch bewegt sich das Marktgeschehen weiterhin deutlich unter dem langjährigen Niveau (- 17 %). Leicht unterdurchschnittlich (- 3 %), aber insgesamt solide ist der Hamburger Markt ins neue Jahr mit 114.000 m² gestartet (- 1,5 % Q1 2021). Die Domstadt Köln konnte nahezu erwartungsgemäß nicht an ihren fulminanten Jahresauftakt 2021 anknüpfen. Mit aktuell 68.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um -19 % verfehlt, dennoch bewegt sich das Marktgeschehen weiterhin über dem Langzeitniveau (+8 %).
Leerstandsanstieg verliert weiter an Tempo
Der seit Beginn der Corona-Pandemie zu beobachtende Leerstandsanstieg hat in den vergangenen drei Monaten weiter an Tempo verloren. Zwar ist das Leerstandsvolumen im Vorjahresvergleich über alle analysierten Standorte hinweg um gut 12 % auf aktuell rund 5,1 Mio. m² gestiegen, allerdings beläuft sich das Plus seit Jahresende 2021 nur noch auf 1 %. Die Analyse auf Stadtebene zeigt, dass für die vier Märkte Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München jüngst sogar moderat sinkende Leerstände gemeldet werden können, wobei die Spanne zwischen -0,7 % in Düsseldorf und -1,6 % in München liegt. Nahezu stabil präsentiert sich das Leerstandsvolumen in Leipzig (+1 %) sowie Hamburg und Berlin (jeweils +2 %).
Insgesamt bewegen sich die Leerstandsquoten im langfristigen wie insbesondere im internationalen Vergleich weiterhin auf einem moderaten und unterdurchschnittlichen Niveau. Unter der Marke von 5 % notiert die Leerstandsquote in Berlin (3,4 %), Köln (3,6 %), Hamburg (4,0 %) sowie Leipzig und München mit dort jeweils 4,2 %. Trotz der im Bundesvergleich relativ hohen Leerstandsquoten von 8,7 % in Frankfurt und 9,2 % in Düsseldorf, bewegt sich der Leerstand in diesen beiden Bürohochburgen weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt.
Eine differenziertere Analyse des Leerstands nach Flächenqualität zeigt, dass weiterhin nur gut ein Drittel (36 %) des registrierten Leerstandsvolumens über einen modernen Ausstattungsstandard verfügen. Während der Anteil in München und Leipzig mit jeweils 36 % und 35 % im Bundesdurchschnitt notiert, werden deutlich niedrigere Werte für Düsseldorf (24 %), Essen (25 %) und insbesondere Hamburg (18 %) gemeldet. Mit einem Anteil um die 50 % warten Berlin (48 %) und Frankfurt auf (49 %). So ähnlich diese Werte auch ausfallen, so unterschiedlich sind sie jedoch zu interpretieren. In der Bundeshauptstadt ist die weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote, die deutlich unter der Fluktuationsreserve liegt, zu berücksichtigen. Frankfurt ist demgegenüber seit jeher für den sehr hohen Ausstattungsstandard des Großteils seiner Flächen bekannt. Hierzu tragen nicht zuletzt die sogenannten Frankfurter Trophy-Buildings und das in der Breite hohe Anspruchsniveau der in Frankfurt operierenden Unternehmen bei.
Im Durchschnitt ist die Bautätigkeit in den analysierten Märkten im Jahresverlauf um rund 3 % auf aktuell fast 4 Mio. m² gestiegen. Die Entwicklung fällt dabei in den Bürometropolen sehr unterschiedlich aus. Während die Projektentwickler in Essen (-63 % im Vorjahresvergleich) spürbar den Fuß vom Gas genommen haben, unterstreichen die deutlich gestiegenen Volumen in die wachstumsstarken Märkten Köln (+27 %) und allen voran Leipzig (+77 %) das ungebremste Vertrauen der Entwickler in diese Märkte und nicht zuletzt in das Produkt Büroimmobilie. Ähnliches ist in den Standorten Berlin, Hamburg und München zu beobachten, wo sich die Bautätigkeit weiterhin auf einem relativ hohen und vor allem stabilen Niveau bewegt.
Das Volumen der verfügbaren Flächen im Bau ist im Jahresverlauf von 53 % auf aktuell 51 % gesunken, was ein weiteres Indiz dafür ist, dass moderne Flächen in den vergangenen Monaten vergleichsweise zügig vom Markt absorbiert wurden.
Spitzenmieten stabil bis steigend – differenzierte Entwicklung bei Durchschnittsmieten
Der in den vergangenen Monaten zu beobachtende Trend stabil bis steigender Spitzenmieten hat sich verfestigt. Ein überdurchschnittliches Wachstum von knapp 9 % bzw. 7,5 % gegenüber dem Vorjahr wird für München und Berlin registriert. In beiden Metropolen notiert die Spitzenmiete nun bei 43,00 €/m². Gestiegen sind auch die Spitzenmieten in Köln (+4 % auf 27,00 €/m²), Hamburg (+3 % auf 33,00 €/m²) und Essen (+1 % auf 16,50 €/m²). Stabile Werte werden für Düsseldorf (28,50 €/m²) und Leipzig (17,00 €/m²) vermeldet und auch die Spitzenmiete in Frankfurt hat eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau vollzogen. Mit 47,00 €/m² liegt die Bankenmetropole aber weiter unangefochten an der Spitze.
Aus der Entwicklung der Spitzenmieten lässt sich ablesen, dass in der Mehrheit der Standorte weiterhin ein Angebotsengpass bei modernen Flächen in Top-Lagen vorherrscht.
Die Durchschnittsmieten präsentieren sich erwartungsgemäß etwas dynamischer als die Spitzenmieten. Die höchste Durchschnittsmiete wird weiterhin für Berlin (27,60 €/m²) mit einem Anstieg im Jahresvergleich um 1,5 % registriert. Hamburg hat sich mit einem Plus von knapp 11 % (jetzt 21,50 €/m²) auf den zweiten Platz geschoben. München rangiert mit 21,10 €/m² (-2 %) auf Rang drei. Gestiegen ist auch die Durchschnittsmiete in Leipzig (+12 %), wo mit 12,40 €/m² erstmals die 12-€-Marke geknackt wurde, wie auch in Frankfurt (+2 %, 19,50 €/m²). Während das durchschnittliche Mietniveau in Düsseldorf nahezu unverändert bei 16,20 €/m² notiert (-1 %), müssen umfangreichere Rückgänge für Köln (-6 %, 14,80 €/m²) und Essen (-7,3 %, 10,20 €/m²) verzeichnet werden.
Perspektiven
„Der Flächenumsatz des ersten Quartals zeigt deutlich, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie sich verringert und die Marktteilnehmer wieder spürbar mehr Vertrauen gefasst haben. Erste Nachholeffekte durch lange geplante, in der Corona-Pandemie aber verschobene, Flächenerweiterungen sind zu beobachten. Gleichzeitig deuteten die Prognosen Ende des letzten Jahres auf ein starkes Wirtschaftswachstum hin, von dem die Nutzermärkte traditionell besonders profitieren“, analysiert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Durch den Krieg in der Ukraine und dem damit einhergehenden Inflationsanstieg haben sich die Wachstumsperspektiven – zumindest für dieses Jahr – jedoch wieder deutlich eingetrübt. Allerdings spiegelt sich die insgesamt gestiegene Unsicherheit hinsichtlich der konjunkturellen Perspektiven im Ergebnis des ersten Quartals noch nicht wider. Diese Aussage wird dadurch unterstrichen, dass viele Vermietungen auch noch im März getätigt wurden.
„Gleichzeitig bleibt festzuhalten, dass sich viele Faktoren, mit denen sich die Nutzer vor der Pandemie konfrontiert sahen, ja weiterhin gelten. Als Beispiel steht der intensive Wettbewerb, in dem die Unternehmen bei der Gewinnung hochqualifizierter neuer Mitglieder stehen. Hochwertige Büroflächen spielen hier eine nicht zu unterschätzende Rolle. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass die Nutzer nach einer gewissen „Besinnungsphase“ in den ersten 1,5 Jahren der Pandemie ihre jetzt wieder aufgenommenen Planungen weitestgehend umsetzen werden, zumal die Wirtschaft ja ihren langfristigen Wachstumspfad nicht verlassen wird. Auch wenn die Dynamik gegenüber den Erwartungen von Anfang des Jahres durch das aktuell schwierige Umfeld etwas verlangsamt ausfallen dürfte, deutet vieles darauf hin, dass ein gutes Jahresergebnis zu erwarten ist, das sich voraussichtlich im Schnitt der letzten zehn Jahre bewegen wird. Auch der im Zuge der Corona-Pandemie zu verzeichnende Leerstandsanstieg scheint den Scheitelpunkt überschritten zu haben. Da die Angebots-/Nachfragerelation in fast allen Standorten wie erwartet keine problematischen Dimensionen erreicht hat, dürften darüber hinaus die Mieten tendenziell weiter steigen. Das gilt vor allem, wenn man berücksichtigt, dass in vielen Märkten moderne Flächen in den Top-Lagen nach wie vor Mangelware sind“, fasst Marcus Zorn die weiteren Aussichten zusammen.