Auch in der Landeshauptstadt Dresden waren 2022 die gesamtwirtschaftlichen Veränderungen spürbar. Zum Ende des Jahres erzielte der Dresdner Büromarkt einen Flächenumsatz von 87.000 m² und verfehlte damit den langjährigen Schnitt um etwa 10 %. Somit konnte das Rekordergebnis aus dem Vorjahr nicht erreicht werden (-27,5 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Dennoch ist bemerkenswert, dass der Flächenumsatz trotz der konjunkturellen Unsicherheiten im Laufe des zweiten Halbjahres gestiegen ist. Besonders auffallend ist das lebhafte Anmietungsgeschehen im kleinen und mittleren Segment. Im Größensegment zwischen 5.000 und 10.000 m² konnte durch die beiden Abschlüsse der BImA in den Nebenlagen knapp 14.000 m², anteilig 17 %, Flächenumsatz registriert werden. Andererseits wurde 2022 kein Abschluss jenseits der 10.000 m² registriert“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Dresdner Niederlassungsleiter. Ein Großteil des Flächenumsatzes entfiel 2022 auf den Cityrand (32.400 m², anteilig 39 %).
Die weiterhin hohe Nachfrage nach Büroflächen der öffentlichen Hand spiegelt sich in der Branchenverteilung wider. Die öffentliche Verwaltung bleibt mit knapp 28 % nach wie vor an der Spitze der Verteilung, wozu nicht zuletzt die zwei größten Abschlüsse des Jahres durch die BImA mit jeweils 6.900 m² in den Teilmärkten Klotzsche und Löbtau/Cotta beigetragen haben. Anders als im Vorjahr folgen auf Platz zwei die IuK-Technologien mit gut 25 % des Umsatzes, die sich gleichermaßen für mehrere größere Abschlüsse über 1.000 m², darunter auch Infineon Technologies Dresden mit 4.500 m², verantwortlich zeichneten. Darauf folgen die Beratungsgesellschaften, die mit 13 % ebenfalls einen zweistelligen Marktanteil beisteuern. Die breite Nachfragebasis des Marktes wird durch den mit über 15 % hohen Marktanteil der Kategorie „Sonstige“ verdeutlicht.
Leerstand weiterhin auf niedrigem Level, hohe Bauaktivität am Cityrand
Die Landeshauptstadt verzeichnet trotz des herausfordernden Umfeldes 2022 weiterhin keinen Leerstandsanstieg. Mit einem Volumen von insgesamt 70.000 m² hat sich der Leerstandsabbau sogar weiter fortgesetzt. Im Vorjahresvergleich sank der Leerstand nochmals leicht um weitere 1.000 m² (-1%) Bürofläche. Die Leerstandsrate liegt mit 2,4 % erneut deutlich unterhalb der Fluktuationsreserve von 5 %. Auch im bundesweiten Vergleich stellt dies eine sehr geringe Rate dar. Die Nachfrage nach Büroflächen auf dem Dresdner Markt, insbesondere nach größeren Büroflächen mit modernem Ausstattungsstandard, ist nach wie vor hoch und übersteigt das aktuelle Angebot.
Der Dresdner Büromarkt verzeichnet aktuell rund 135.000 m² Flächen im Bau. Im Jahresverlauf entspricht dies einem Rückgang um etwa 7,5 % (2021: 146.000 m²). Dem Vermietungsmarkt stehen derzeit knapp 64.500 m² (anteilig 48 %) zur Verfügung, bzw. die Vorvermietungsquote beläuft sich auf hohe 52 %. Ein Großteil dieser Flächen entsteht in den gefragten Teilmärkten Südlicher Cityrand/Universitätsviertel (44.800 m²) sowie in der City (7.900 m²). Aufgrund des weiterhin bestehenden Angebotsmangels werden spekulative Neubauten sehr gut angenommen, weshalb viele Projektentwicklungen vor Fertigstellung bereits eine hohe Vermietungsquote aufweisen.
Mietpreisniveau weiter gestiegen
Aufgrund des anhaltenden Angebotsdefizits sind die Mietpreise weiter gestiegen. Die Spitzenmiete in der Dresdner City liegt Ende 2022 bei 19,50 €/m², was einem Plus von knapp 3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Durchschnittsmiete zog im Jahresverlauf ebenfalls leicht an und notiert aktuell bei 12,10 €/m².
„Der Dresdner Büromarkt hat sich 2022 insgesamt solide präsentiert und verfügt weiter über eine gute Nachfragebasis. Dennoch dürften die konjunkturellen Unsicherheiten vorerst marktbestimmend bleiben, sodass sich das Anmietungsgeschehen in den ersten Monaten des Jahres 2023 verhalten gestalten dürfte, um dann im zweiten Halbjahr wieder an Fahrt zu gewinnen. Ein Flächenumsatz im langjährigen Schnitt scheint aus heutiger Sicht realistisch. Hinsichtlich des Mietpreisniveaus ist aufgrund des anhaltend knappen Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage, insbesondere nach modernen Flächen, eine weitere Steigerung der Spitzen- und Durchschnittsmieten das wahrscheinlichste Szenario“, so Stefan Sachse zu den weiteren Aussichten.