Der Düsseldorfer Büromarkt präsentiert sich nach drei Quartalen auf einem ähnlichen Niveau wie in den beiden Vorjahren. Im Vorjahresvergleich steht ein Plus von 2 % auf aktuell 216.000 m² zu Buche, allerdings wurde damit der 10-Jahresdurchschnitt um knapp 25 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Nach einem insgesamt soliden Jahresauftakt (Q1: 75.000 m²) und einem deutlich dynamischeren zweiten Quartal (Q2: 102.000 m²) hat sich das Anmietungsgeschehen in den vergangenen drei Monaten spürbar verlangsamt. „Für das dritte Quartal wird ein unterdurchschnittlicher Flächenumsatz von nur 39.000 m² registriert. Über alle Größenklassen hinweg ist ein deutlicher Rückgang bei den Vertragsabschlüssen zu vermelden, wobei insbesondere das Nachlassen im mittleren und großen Flächensegment auffällig ist“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Im dritten Quartal wurde kein Mietvertrag jenseits der 5.000 m² erfolgreich zum Abschluss gebracht. Mit Ausnahme des Air Liquide-Vertrags (4.400 m²) belief sich die Mietfläche sämtlicher Verträge in Q3 auf weniger als 1.500 m².
Beratungsgesellschaften bleiben an der Spitze, Leerstand deutlich erhöht
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen zeigt aktuell eine vergleichsweise starke Konzentration auf die Beratungsgesellschaften (27 %) und die öffentliche Verwaltung (21 %). Am Ende des dritten Quartals beläuft sich der Flächenumsatz der Beratungsgesellschaften auf knapp 58.000 m², sodass hier das dritthöchste Ergebnis der Dekade zu verzeichnen ist. Neben dem Vertragsabschluss von Ernst & Young (14.700 m²) zeichnet eine rege Anmietungstätigkeit bei den Verträgen unter 2.000 m² für das gute Resultat verantwortlich. Ebenfalls auf deutlich zweistellige Prozentsätze kommen die Kategorien Sonstige (18 %) und Handelsunternehmen (11 %). Das Ranking wird von IuK-Technologien (9 %), Verwaltungen/Dienstleistungen (8 %) und sonstigen Dienstleistungen (7%) komplettiert.
Die Leerstandsrate ist im Vorjahresvergleich um 1,3 Prozentpunkte auf 10,5 % gestiegen. Entsprechend stehen aktuell knapp 1 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung. Dabei hat gerade der Leerstand mit modernem Ausstattungsstandard einen deutlichen Zuwachs von 192.000 m² auf 285.000 m² erfahren. Ein Großteil dieser Flächen (204.000 m²) konzentriert sich dabei auf Düsseldorfs vermietungsstarke Bürozentren. Demgegenüber stehen insgesamt nur 20.000 m² moderne Flächen in den Top-Lagen CBD/Bankenviertel und Innenstadt zur Verfügung. Im Teilmarkt CBD/Bankenviertel notiert die Leerstandsquote mit aktuell 4,3 % weiterhin unter der Fluktuationsreserve, während sie in der Innenstadt im dritten Quartal von 7,0 % auf jetzt 6,6 % gesunken ist.
Das Bauvolumen ist im dritten Quartal auf 355.000 m² gesunken, wovon knapp zwei Drittel der Flächen dem Markt noch zur Verfügung stehen. Die aktuelle Vorvermietungsquote im Marktgebiet von 37 % fällt im langjährigen Vergleich deutlich unterdurchschnittlich aus (10-Jahresdurchschnitt: 57 %). Eine Analyse auf Teilmarktebene zeigt, dass allen voran in der Innenstadt und im Cityrand Projektflächen immer noch zügig vom Markt absorbiert werden. Die Vorvermietungsquote notiert in der Innenstadt Ende September 2022 bei rund 60 % und im Cityrand bei knapp 50 %.
Mietpreisentwicklung erreichen neue Rekordwerte
Trotz der vergleichsweise guten Flächenverfügbarkeit sind die Durchschnittsmieten im dritten Quartal weiter auf aktuell 18,40 €/m² gestiegen, was einem Wachstum von 14 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht und ein klares Indiz für die Bevorzugung von modernen Flächen seitens der Mieter ist. Die Spitzenmiete notiert im zweiten Quartal in Folge stabil bei 30,00 €/m².
Perspektiven
„Trotz des insgesamt enttäuschenden dritten Quartals schickt sich der Düsseldorfer Markt an, am Jahresende einen Flächenumsatz von gut 300.000 m² vermelden zu können. Eine traditionelle Jahresendrallye ist vor dem Hintergrund der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen zwar wenig wahrscheinlich, dennoch ist weiterhin auch ein Ergebnis über Vorjahresniveau (314.000 m²) möglich. Beim Leerstand zeichnet sich eine Seitwärtsbewegung ab, während ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete aufgrund geringer Leerstände im CBD, prestigeträchtiger Neubauprojekte in Bestlage und einer konstanten Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen als wahrscheinlich gilt“, so Philip Bellenbaum.