Der Leipziger Büromarkt blickt insbesondere vor dem Hintergrund der weiterhin angespannten konjunkturellen Rahmenbedingungen auf einen zufriedenstellenden Jahresauftakt im ersten Quartal zurück. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 20.000 m² ordnet sich das Resultat genau wie im Vorjahr (27.000 m²) und im langjährigen Durchschnitt (24.000 m²) nach den ersten drei Monaten wieder einmal in der Größenordnung zwischen 20.000 und 30.000 m² ein. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Bezogen auf die Größenklassen haben sich zum Jahresbeginn die Abschlüsse zwischen 1.000 und 2.000 m² bisher als wichtigste Stützen des Gesamtvolumens herauskristallisiert, die mit fast 39 % am Ergebnis beteiligt waren“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Bei der Verteilung des Umsatzes über das Marktgebiet traten erneut vor allem die Cityrand- (10.900 m²) und Nebenlagen (5.000 m²) in Erscheinung, die zusammengenommen für knapp 80 % des Vermietungsgeschehens verantwortlich zeichnen. In der City (2.100 m²) konnten im laufenden Jahr bislang dagegen ausschließlich vereinzelte kleinflächige Vermietungen registriert werden.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen liegen die sonstigen Dienstleistungen, die einige der größeren Verträge auf sich vereinen konnten, mit knapp 38 % in Führung. Einen wesentlichen Umsatzanteil machten zudem aber auch IuK-Technologien aus, die weitere fast 28 % beisteuerten. Somit generierten diese beiden Top-Branchen im ersten Quartal rund zwei Drittel des Gesamtergebnisses und machten zusammen das Gros des Marktgeschehens aus. Bei den IuK-Technologien ist hierbei u. a. die Erweiterung der Appsfactory über 1.700 m² im Bürokomplex Stadtfenster als einer der größten Abschlüsse in den ersten drei Monaten zu nennen. Abseits der beiden führenden Branchen gehören insbesondere das Gesundheitswesen (knapp 13 %), Beratungsgesellschaften (fast 10 %) und die öffentliche Verwaltung (etwa 7 %) zu den aktivsten Nachfragergruppen seit Jahresbeginn.
Leerstand im Vorjahresvergleich weiter reduziert
Der kontinuierliche Abbau des Leerstands hat sich in den vergangenen 12 Monaten fortgesetzt. So waren zum Ende des ersten Quartals insgesamt 155.000 m² kurzfristig verfügbar und damit rund 4 % weniger als im Vorjahr. Das Niveau der modern ausgestatteten Flächen hat sich dagegen kaum verändert. Mit 41.000 m² entsprechen fast 27 % des Gesamtvolumens dieser vom Markt am stärksten nachgefragten Kategorie. Hierbei stehen in den Büromarktzonen Graphisches Viertel/Prager Straße und Leipzig Nordost im größten Umfang moderne Flächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Die Leerstandsquote des Gesamtmarkts ist auf 4 % gesunken.
Durch den nach wie vor sehr niedrigen Leerstand bei insgesamt hoher Nachfrage hat die Bautätigkeit bereits seit 2021 angezogen. Im ersten Quartal hat sich dieser Trend fortgesetzt, wodurch das Bauvolumen mit aktuell 182.000 m² knapp 26 % höher ausfällt als noch 12 Monate zuvor. Dem Markt stehen davon derzeit noch 82.000 m² (anteilig 45 %) zur Verfügung. Im weiteren Jahresverlauf 2023 dürfte sich das Bauvolumen jedoch rückläufig entwickeln, da mehr Flächen fertiggestellt als neue Projekte angestoßen werden. Insgesamt unterstreicht die hohe Bauaktivität über die letzten Jahre das große Vertrauen in die Langzeitperspektiven des Markts allerdings in eindrucksvoller Weise.
Mieten zum Vorjahr gestiegen, im ersten Quartal jedoch konstant
Vor allem durch das begrenzte Angebot an modern ausgestatteten Flächen hat das Mietpreisniveau weiter angezogen. Während die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 7 % auf 11,90 €/m² zugelegt hat, ist die Spitzenmiete um knapp 9 % auf 18,50 €/m² gestiegen. Die höchsten Mieten werden weiterhin für Premiumflächen in der City erzielt. Zum Jahresbeginn waren bisher jedoch noch keine weiteren Mietpreisanstiege zu beobachten, weder in der Spitze noch im Durchschnitt.
Perspektiven
„Der Leipziger Büromarkt konnte im ersten Quartal zwar ein moderates Ergebnis erzielen, insgesamt ist die herausfordernde wirtschaftliche Gesamtgemengelage genau wie an anderen Top-Bürostandorten jedoch auch an der Messestadt nicht spurlos vorbeigegangen. Als positives Signal ist allerdings die hohe Bauaktivität zu werten, die für die Attraktivität des Wirtschaftsstandortes Leipzig spricht und das knappe Angebot an modernen Büroflächen deutlich ausweitet. Demnach ist aus heutiger Sicht spätestens im zweiten Halbjahr von einer spürbaren Marktbelebung auszugehen“, so Stefan Sachse.