Bis Ende September 2023 wurde auf dem Hamburger Büromarkt ein Flächenumsatz von 321.000 m² registriert, wovon rund 98.000 m² auf das dritte Quartal entfallen. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Der Markt in der Hansestadt präsentiert sich damit im bundesweiten Vergleich recht dynamisch und unterstreicht mit dem aktuellen Ergebnis einmal mehr seine Resilienz auch in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten. Die schwache konjunkturelle Entwicklung in Kombination mit der fortlaufenden Diskussion rund um das Thema Homeoffice hat dennoch zu erheblichen Bremsspuren bei der Anmietungstätigkeit geführt. Gegenüber dem sehr starken Vorjahreszeitraum muss ein Rückgang von 28 % vermeldet werden, und auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde um gut 14 % verfehlt. Es sind vor allem die Vertragsabschlüsse jenseits der 5.000 m², die dem Markt für ein besseres Ergebnis fehlen. Auf einem insgesamt guten Durchschnittsniveau präsentiert sich hingegen das Anmietungsgeschehen bei Mietflächen zwischen 1.000 und 5.000 m²“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter
Neben der traditionell anteilsstarken Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen präsentieren sich Hamburgs Unternehmen aus den Bereichen IuK-Technologien sowie Medien und Werbung besonders aktiv. Sie kommen auf Marktanteile von knapp 13 % bzw. gut 12 %. Für die IuK-Firmen kann ein gutes Durchschnittsergebnis von 41.000 m² registriert werden, Medien und Werbung fallen mit dem höchsten Umsatz seit 2019 (aktuell gut 39.000 m²) positiv ins Gewicht, darunter der bis jetzt größte Vertragsabschluss von RTL mit 17.200 m². Im zweistelligen Prozentbereich bewegt sich auch der Marktanteil von Industrieunternehmen, die für 11,5 % des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnen.
Leerstand stabil auf niedrigem Niveau, Bauvolumen leicht rückläufig, Spitzenmiete steigt
Das Leerstandsvolumen ist weiterhin nahezu unverändert und notiert bei 566.000 m² bzw. die Leerstandsquote bei niedrigen 3,9 %. Seit zwei Jahren bewegt sich das Volumen der leer stehenden Flächen auf diesem Niveau, und Hamburg nimmt damit eine positive Ausnahmestellung unter den deutschen Bürohochburgen ein. Unterdurchschnittlich fällt weiterhin das Leerstandsvolumen der modernen Flächen in den stark nachgefragten Top-Lagen aus. Dies gilt insbesondere für die HafenCity, wo aktuell nur 9.000 m² moderner Leerstand registriert werden. Hoch im Kurs der Mieter stehen unverändert Neubau-Erstbezugsflächen. Im gesamten Marktgebiet stehen hiervon nur 23.000 m² kurzfristig zur Verfügung, davon rund 13.000 m² in Hamburgs City und HafenCity.
Das Volumen der Flächen im Bau beläuft sich aktuell auf 408.000 m² und ist damit gegenüber dem Vorquartal leicht rückläufig. Im Vorjahresvergleich kann allerdings immer noch ein Plus von gut 38 % vermeldet werden, was ein starkes Zeichen für den Hamburger Markt ist. 57 % der in Bau befindlichen Flächen sind bereits vorvermietet, was die hohe Nachfrage im Top-Segment unterstreicht. In der City beläuft sich die Vorvermietungsquote auf rund 62 %, was den generellen Anmietungstrend hin zu zentralen, sehr gut angebundenen und modernen Büroflächen bestätigt.
Die Spitzenmiete ist in Q3 um 1,00 €/m² auf 36,00 €/m² gestiegen. Es war die erste Bewegung der Spitzenmiete seit Q2 2022 (+3 %). Die Entwicklung der Durchschnittsmiete fällt traditionell deutlich volatiler aus. Über das Jahr hinweg zeigt sich kein einheitlicher Trend. Auf einen Anstieg in Q2 auf 22,30 €/m² folgte im dritten Quartal ein Rückgang auf ein immer noch deutlich überdurchschnittliches Niveau von 21,50 €/m².
„Der Hamburger Büromarkt bleibt vorerst in unruhigem Fahrwasser, denn die deutsche Wirtschaft dürfte erst 2024 wieder an Dynamik zulegen und auch in Hamburg dürften sich viele Unternehmen aufgrund des etablierten hybriden Arbeitens vermehrt für kleinere, dafür aber hochwertigere Flächen entscheiden. Trotz dieser sich überlagernden Trends erwarten wir für Q4 ein zufriedenstellendes Ergebnis, da sich einige größere Vertragsverhandlungen sich auf der Zielgeraden befinden. Eine stabile Entwicklung ist beim Leerstand und beim Mietpreisniveau wahrscheinlich“, so Heiko Fischer.