Die zum Jahresende zu beobachtende spürbare Marktbelebung und das insgesamt positivere Marktsentiment haben sich im ersten Quartal 2024 noch nicht in Zahlen niederschlagen können. Hotel-Transaktionen summieren sich in den ersten drei Monaten auf knapp 240 Mio. € und verfehlen damit den Vorjahreswert um etwa 13 %. Der langjährige Schnitt wurde sogar noch deutlicher, um 62 %, unterschritten. Nach wie vor konzentriert sich das Investmentgeschehen auf Verkäufe einzelner Objekte, Portfoliotransaktionen konnten bisher nicht registriert werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die mit der Corona-Pandemie erlahmte Neubautätigkeit hinterlässt Spuren und limitiert das Volumen zusätzlich: Neubau-Investments bzw. Verkäufe von Projektentwicklungen, die in der Vergangenheit zuverlässig zum Teil erhebliche Umsatzbeiträge geleistet haben, sind aufgrund des mangelnden Angebots rar geworden. Stattdessen spielen Value-add-Investments, z. B. in Hotels mit kurzen Vertragslaufzeiten oder opportunistische Ankäufe von leer stehenden Objekten oder Konversionsprojekten eine zunehmende Rolle“, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dies findet auch Eingang im Zahlenwerk: Dominierten in den Vorjahren Core- und Core+-Investments, überwiegen aktuell Ankäufe im value-add- und opportunistischen Segment. Auch wenn sich dies aufgrund der bisher geringen Fallzahl im weiteren Jahresverlauf noch ändern kann, ist es ein klares Statement für die insgesamt positiv eingeschätzte weitere Marktentwicklung. Mit Blick auf die Investorenseite stechen ausländische Käufer mit gut 61 % heraus, dies dürfte sich im weiteren Jahresverlauf jedoch etwas nivellieren.
Am meisten Umsatz in Berlin
Traditionell findet das Investmentgeschehen zu einem nicht unerheblichen Teil außerhalb der A-Standorte statt. Da jedoch der größte Abschluss des Quartals, der Verkauf des Berliner Luxushotels „Hotel de Rome“, auf die A-Standorte entfällt, kommen diese aktuell auf einen vergleichsweise hohen Anteil von 71 % am Hotel-Investmentvolumen. Wie auch zu Beginn des Jahres 2023 ist das Transaktionsvolumen in den übrigen A-Standorten noch sehr niedrig.
Bei der Verteilung der Hotel-Investments nach Größenklassen spielt der Verkauf des Hotel de Rome ebenfalls eine bedeutende Rolle. Nachdem Q1 2023 keine Transaktionen über 100 Mio. € registriert werden konnten, stellen sie aktuell 61 % des Volumens und auch das Segment zwischen 50 und 100 Mio. € ist wieder belegt (23 %). Auch wenn die Anzahl der Transaktionen an sich noch gering ausfiel, gibt es somit positive Signale für den Markt.
Perspektiven
Auch wenn es sich im ersten Quartal 2024 nicht 1:1 aus den aktuellen Zahlen ablesen lässt, sollte der Hotel-Investmentmarkt die Talsohle durchschritten haben. In der jüngsten Vergangenheit mehren sich positive Zeichen wie der kontinuierliche Rückgang der Inflation, der den Notenbanken Spielräume für erste Zinssenkungen eröffnet und somit Finanzierungen vergünstigt. Gleichzeitig haben sich speziell im Hotel-Segment die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern immer mehr angenähert. Hinzu kommt, dass einige Verkäufer auch aufgrund von Finanzierungs- oder Liquiditätszwängen verkaufen müssen, wodurch mehr Angebot auf den Markt kommt.
„Vor allem der operative Markt dürfte sich weiter als Nachfragetreiber darstellen, da Hotelbetreiber weiter sehr expansiv sind und kurzfristiges Wachstum nahezu nur im Bestand möglich ist. Die Übernachtungszahlen befinden sich bereits an vielen Standorten wieder auf dem Rekordniveau von 2019 bzw. vor der Corona-Krise. An einigen Standorten konnten sogar bereits neue Übernachtungsrekorde vermeldet werden. Die im Juni beginnende Fußball-Europameisterschaft in Deutschland dürfte zusätzliche Impulse für die Gäste- und Übernachtungszahlen geben, was sich positiv auf die Hotel-Performance auswirkt. Im Gegensatz zu anderen Assetklassen wie dem Büromarkt wird der Hotel-Investmentmarkt somit von guten Fundamentaldaten gestützt. Dies alles sorgt dafür, dass die Assetklasse Hotel bei Investoren wieder verstärkt in den Fokus rückt“, so Alexander Trobitz.