Investmentmarkt: Leichte Umsatzsteigerung und zunehmende Marktdynamik 

Im ersten Quartal war eine spürbare Belebung der Aktivitäten auf den Investmentmärkten zu beobachten. Erwartungsgemäß spiegelt sich dies aber noch nicht voll in den Investmentumsätzen wider. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024 gut 5,5 Mrd. € in gewerbliche Immobilien investiert. Gegenüber dem schwachen Vorjahreswert entspricht das Ergebnis einem Umsatzplus von 8 %. Vor allem im Portfoliosegment wurde deutlich mehr Umsatz erfasst. Bei Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) ist das aktuell wieder leicht steigende Interesse in den Investmentvolumina noch nicht sichtbar. Mit 771 Mio. € liegt das Transaktionsvolumen um rund ein Drittel unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf gut 6,3 Mrd. €. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

• Mit gut 5,5 Mrd. € notiert der gewerbliche Investmentumsatz 8 % über dem Vorjahreswert 

• Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein

• 79 % (4,39 Mrd. €) entfallen auf Einzeldeals

• Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 1,15 Mrd. €

• Retail Investments mit knapp 2 Mrd. € an der Spitze, Logistik-Investments auf Platz zwei mit rund 1,4 Mrd. € vor Büroobjekten mit rund 870 Mio. €

• München klar an erster Stelle der deutschen A-Standorte (1,28 Mrd. €)

• Netto-Spitzenrenditen haben sich stabilisiert

• Marktanteil ausländischer Investoren mit 35 % weiter unterdurchschnittlich

• Gut 260 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

„Auch wenn die Rahmenbedingungen für die Investmentmärkte weiterhin eine ganze Reihe von Herausforderungen aufweisen, ist seit Jahresbeginn eine spürbare Belebung der Marktaktivitäten zu beobachten. Die Anzahl der Verkaufsprozesse, die sich in Vorbereitung befinden, hat deutlich zugenommen, auch wenn es zwischen den einzelnen Assetklassen und Marktsegmenten nach wie vor Unterschiede gibt", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Da die Umsetzung aber immer noch etwas mehr Zeit in Anspruch nimmt als in den vergangenen Jahren, spiegelt sich diese Entwicklung noch nicht in vollem Umfang in den Investmentumsätzen des ersten Quartals wider.“ Mit einem Transaktionsvolumen von gut 5,5 Mrd. € konnte das Vorjahresergebnis trotzdem um 8 % gesteigert werden. „Von den Resultaten der Jahre vor den deutlichen Zinserhöhungen der Notenbanken sind wir aber immer noch weit entfernt“, so Marcus Zorn.

Nicht nur die Preisfindungsphase aufgrund der veränderten Finanzierungsbedingungen hat sich als limitierender Faktor für das Umsatzvolumen erwiesen, sondern auch das unverändert schwierige konjunkturelle Umfeld. Das im Jahr 2023 rückläufige BIP hat auch die Nutzermärkte betroffen und zu einer niedrigen Nachfrage geführt, sodass auch von dieser Seite nur bedingter Rückenwind für die Investmentmärkte zu verzeichnen war. Hiermit hatten und haben auch weiterhin vor allem die Büromärkte zu kämpfen. Legt man die letzten Konjunkturprognosen zugrunde, dann ist davon auszugehen, dass sich der Erholungsprozess auch im laufenden Jahr nur sehr langsam vollziehen dürfte. „Trotzdem ist zu spüren, dass die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die Talsohle erreicht ist und es tendenziell wieder aufwärts geht. Die gewachsene Zuversicht ist der Hauptgrund dafür, dass wieder mehr Verkaufsprozesse angeschoben werden und das Interesse der Investoren zunimmt. Dieser Trend wird sich in den nächsten Quartalen nicht nur verfestigen, sondern mit großer Wahrscheinlichkeit noch etwas beschleunigen“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. 

Einzelhandelsinvestments klar an der Spitze 

Mit Abstand am meisten wurde im ersten Quartal in Einzelhandelsobjekte investiert. Mit einem Umsatz von knapp 2 Mrd. € entfallen fast 36 % des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes auf diese Assetklasse. Absolut betrachtet fiel das Transaktionsvolumen damit um 29 % höher aus als im Vorjahreszeitraum. Der zehnjährige Schnitt wurde trotz des weiterhin schwierigen Umfelds lediglich um 20 % verfehlt. Im Fokus der Nachfrage standen vor allem innerstädtische Geschäftshäuser, die fast zwei Drittel zum Umsatz in diesem Marktsegment beitrugen. Hierzu gehören auch Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich. Beispiele sind der Verkauf der Fünf Höfe sowie die Maximilianstraße 12–14, beide in München. Aber auch Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich standen erneut auf der Einkaufsliste der Anleger und steuerten insgesamt gut 12 % zu den Retail Investments bei.

Ein starkes Ergebnis erzielten erneut auch Logistikobjekte, die für etwa ein Viertel des Gesamtvolumens verantwortlich zeichnen. Analog zu den Einzelhandelsobjekten konnte das absolute Investmentvolumen im Vorjahresvergleich deutlich gesteigert werden. Insgesamt legte es um knapp 50 % zu. An den gut 1,4 Mrd. € Umsatz partizipierten erfreulicherweise sowohl Einzel- als auch Portfoliotransaktionen umfangreich. Bemerkenswert ist, dass die 647 Mio. €, die in Logistikportfolios angelegt wurden, ausschließlich auf ausländische Anleger entfallen. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass gerade international agierende Käufer die Nachfrage nach deutschen Logistikimmobilien langfristig positiv beurteilen und weiterhin großes Interesse an dieser Assetklasse zeigen.

Auf einem ungewohnten Platz folgen Büroobjekte, die lediglich Rang drei belegen. Mit einem Umsatz von 871 Mio. € kommen sie nur auf einen Anteil von knapp 16 % am gewerblichen Transaktionsvolumen. Auch das absolute Investmentvolumen fiel, anders als bei Einzelhandels- und Logistikobjekten, spürbar niedriger aus als im Vorjahreszeitraum und ist um rund 31 % gesunken. Im langfristigen Vergleich ist dies eines der schwächsten jemals erfassten Ergebnisse. Nur ein zu vernachlässigender Teil des Resultats entfällt auf Portfolioverkäufe. Es zeigt sich, dass nach wie vor eine erhebliche Unsicherheit bezüglich der weiteren Entwicklung der Büromärkte vorhanden ist. Verantwortlich hierfür sind zum einen der langwierige Prozess der Preisfindungsphase, zum anderen die schwache Performance der Nutzermärkte, die in starkem Maße auf die unverändert schwierige konjunkturelle Lage zurückzuführen ist. Vor allem großvolumige Bürotransaktionen sind hiervon betroffen. Im ersten Quartal konnte beispielsweise noch kein Abschluss im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. 

Mit Hotels wurden 236 Mio. € und damit etwa 13 % weniger als im Vorjahr umgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beläuft sich demzufolge nur auf gut 4 %. Wie auch im Vorjahreszeitraum haben bislang keine Portfolioverkäufe stattgefunden. Auch diese Situation trägt dazu bei, dass der Investmentumsatz weiterhin deutlich niedriger liegt als in den zurückliegenden Jahren. Nahezu genauso viel wie in Hotels wurde in Healthcare-Immobilien angelegt (237 Mio. €). Mit einem Minus von 34,5 % verbuchten sie den relativ stärksten Rückgang im Vorjahresvergleich. Gerade in diesem Marktsegment stellt das zu geringe Angebot einen limitierenden Faktor für höhere Umsätze dar.    

Portfoliodeals legen deutlich zu

Die im Vorjahresvergleich zu verzeichnende Umsatzsteigerung ist ausschließlich auf das Portfoliosegment zurückzuführen. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2024 knapp 1,15 Mrd. € mit Paketverkäufen umgesetzt. Damit wurden fast 88 % mehr investiert als im gleichen Zeitraum vor einem Jahr. Trotzdem bleibt das Ergebnis erwartungsgemäß weit hinter den Volumina der vergangenen Jahre zurück. Ausgehend von am Markt befindlichen Transaktionen ist aber absehbar, dass sich die positive Tendenz im weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern noch einmal beschleunigen dürfte. 

Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch zum Jahresauftakt auf relativ niedrigem Niveau und bewegt sich mit aktuell 35 % weiter unter dem langjährigen Durchschnitt. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf knapp 1,95 Mrd. € zum Investmentumsatz beigetragen. Zwei Drittel davon haben europäische Anleger beigesteuert, die ihren absoluten Investmentumsatz mehr als verdoppelt haben. Ein weiteres Viertel entfällt auf nordamerikanische Käufer.

A-Standorte mit leichtem Aufwärtstrend

„Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Jahresbeginn gut 5 % höher als im Vorjahreszeitraum. Mit gut 2,8 Mrd. € wurde trotzdem eines der schwächsten Ergebnisse der letzten zehn Jahre erzielt. Dies ist nicht verwunderlich, da Büroimmobilien in den großen deutschen Investmentstandorten traditionell einen überproportional hohen Anteil erzielen. Da die Assetklasse Büro, wie erläutert, am stärksten von dem unverändert schwierigen Umfeld betroffen ist, überrascht es nicht, dass sich die Erholung der Märkte in den A-Standorten langsam und sukzessive vollzieht“, erläutert Nico Keller. Trotzdem können vier der sieben A-Standorte Umsatzsteigerungen verbuchen. Den größten Rückgang muss demgegenüber die Hauptstadt hinnehmen. Mit 457 Mio. € fiel das Ergebnis fast zwei Drittel niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Berlin rangiert damit nur noch auf Rang zwei der Städte. In Stuttgart beläuft sich der Umsatzverlust sogar auf etwa 70 %; hier wurden nur 61 Mio. € erfasst. Dagegen konnte Düsseldorf mit 325 Mio. € das Niveau des Vorjahres halten. An die Spitze gesetzt hat sich München mit 1,28 Mrd. €
(+135 %). Verantwortlich hierfür sind nicht zuletzt die angesprochenen großvolumigen Verkäufe von Geschäftshäusern. Den dritten Rang im bundesweiten Ranking belegt Hamburg, wo 376 Mio. € umgesetzt wurden, was einem Zuwachs von 133 % entspricht. Aber auch Frankfurt konnte das Ergebnis deutlich steigern und erzielt mit 174 Mio. € ein um 81 % höheres Transaktionsvolumen als im ersten Quartal 2023. Die größte Umsatzzunahme verzeichnete allerdings Köln: Mit 145 Mio. € wurde der Vorjahreswert um stolze 190 % übertroffen.  

Erwartete Stabilisierungsphase bei den Renditen hat begonnen

Nachdem die Renditen aufgrund der deutlich höheren Zinsen seit Mitte 2022 kontinuierlich gestiegen sind, haben sie sich im ersten Quartal 2024 erwartungsgemäß weitestgehend stabilisiert. Für Büros liegen sie in den A-Standorten im Schnitt bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einer Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Düsseldorf liegen sie im ersten Quartal bei 4,50 %. Für Logistikobjekte verharrt die Spitzenrendite bei 4,25 %. Auch innerstädtische Geschäftshäuser zeigen sich stabil und erzielen aktuell im Durchschnitt 3,76 %. Bei Fachmarktzentren sind unverändert 4,75 % anzusetzen, und auch Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) bewegen sich auf dem gleichen Niveau wie Ende 2023. 

Perspektiven

Bei den Aussichten für die Investmentmärkte im weiteren Jahresverlauf zeichnen sich einerseits nach wie vor schwierige Rahmenbedingungen ab, andererseits sind aber auch positive Signale zu erkennen, die eine sukzessive Erholung unterstützen sollten. Als limitierender Faktor ist an erster Stelle die unverändert schwache Konjunktur zu nennen. Die neuesten Prognosen deuten darauf hin, dass 2024 nur ein minimales Wachstum des BIP zu erwarten sein dürfte. In der Konsequenz spricht einiges dafür, dass die Nachfrage auf den Nutzermärkten auch im laufenden Jahr noch verhalten ausfallen wird. Besonders betroffen hiervon werden vermutlich weiterhin die Büromärkte sein, sodass in diesem Marktsegment voraussichtlich noch keine signifikante Zunahme der Investmentumsätze zu erwarten ist. Dies gilt insbesondere für großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Als weiteres Risiko ist darüber hinaus die geopolitische Lage anzusehen, die zwar kaum prognostizierbar ist, aber grundsätzlich das Potenzial hat, Erholungstendenzen zu konterkarieren.

Gleichzeitig mehren sich aber auch positive Anzeichen, von denen die Investmentmärkte profitieren werden. Hierzu gehört nicht zuletzt der kontinuierliche Rückgang der Inflation, der den Notenbanken Spielräume für erste Zinssenkungen eröffnet. Mittlerweile preist die Mehrzahl der Marktteilnehmer mehrere Zinsschritte bereits im laufenden Jahr 2024 ein. Als Folge dürfte sich die Erholungsgeschwindigkeit der Gesamtwirtschaft beschleunigen und gleichzeitig auch Finanzierungen wieder günstiger werden. Von beiden Aspekten werden die Investmentmärkte profitieren, wobei vor allem auch die größere Planungssicherheit die Nachfrage beflügeln wird. Aber auch wichtige Konjunkturindikatoren, wie der ifo-Index oder der GfK-Konsumklimaindex, haben sich aktuell leicht verbessert. Zwar kann noch nicht von einer deutlichen Trendwende gesprochen werden, doch scheint die Entwicklung in die richtige Richtung zu gehen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass sich das Angebot von Verkaufsobjekten erhöhen wird, nicht zuletzt, weil immer mehr Verkäufer die neuen Preisniveaus akzeptieren. Hinzu kommt, dass durchaus auch Eigentümer ihre Objekte aufgrund von Finanzierungszwängen verkaufen müssen.

„In der Abwägung der unterschiedlichen Einflussfaktoren erwarten wir für 2024 eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich im zweiten Halbjahr beschleunigen sollte. Als Ergebnis ist auch von steigenden Investmentumsätzen auszugehen. Zwar ist eine Prognose im aktuellen Umfeld ausgesprochen schwierig, ein Umsatzplus von bis zu 20 % liegt aber durchaus im Bereich des Möglichen. Bei den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das für die nächsten Monate wahrscheinlichste Szenario. Sollten die ersten Zinssenkungen der großen Notenbanken wie erwartet umgesetzt werden, ist eine erste leichte Renditekompression gegen Ende des laufenden Jahres durchaus realistisch“, fasst Marcus Zorn zusammen.