Nachdem der Dortmunder Büromarkt im Jahr 2021 trotz des anhaltenden Pandemie-Umfelds Rekordumsätze sowohl im ersten Halbjahr als auch im vierten Quartal verzeichnen konnte, hat der Markt im laufenden Jahr deutlich an Tempo verloren. Zur Jahresmitte wird ein Flächenumsatz von 28.000 m² registriert. Dass das fulminante Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum verfehlt wurde (-62 %) kann kaum verwundern, allerdings bleibt das Resultat mit 33 % auch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Der Jahresstart 2022 war bereits unterdurchschnittlich ausgefallen und auch im zweiten Quartal hat sich das Anmietungsgeschehen nicht beschleunigt. Es ist vor allem das Fehlen von Abschlüssen jenseits der 5.000-m²-Schwelle, das für das schwache Zwischenergebnis verantwortlich zeichnet. Im kleinen und mittleren Größensegment ist der Markt durchaus in Bewegung, allerdings fallen auch hier die jüngsten Ergebnisse leicht unterdurchschnittlich aus“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Breit gestreute Nachfrage
Bei der Analyse des Flächenumsatzes nach Branchen steht ein Sektor deutlich an erster Stelle. Die sonstigen Dienstleistungen liegen mit fast 29 % klar in Führung. Eine Vielzahl von kleinen und mittleren Abschlüssen steht hinter diesem Ergebnis. Anders stellt sich die Situation bei den IuK-Technologien dar, die mit gut 19 % überdurchschnittlich am Umsatz beteiligt sind. Unternehmen dieser Branche haben den größten wie auch den drittgrößten Vertragsabschluss zum Halbjahresresultat beigesteuert. Auf dem dritten Rang ordnen sich die Beratungsgesellschaften mit gut 16 % Marktanteil ein. Eine Vielzahl von Verträgen, vornehmlich im kleineren Größensegment, zeichnen für dieses Ergebnis verantwortlich. Der Marktanteil der öffentlichen Verwaltung von rund 12 % geht allein auf das Konto des Vertragsabschlusses der Bezirksregierung Arnsberg über knapp 2.800 m².
Der seit 2018 zu beobachtende Leerstandsanstieg hat im zweiten Quartal deutlich an Tempo verloren. Gegenüber dem Vorquartal ist nur noch ein Wachstum von rund 3 % zu verzeichnen. Aktuell stehen rund 155.000 m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 5,1 %. Während vor allem bei den Flächen mit normalem Ausstattungsstandard das Leerstandsvolumen in der jüngsten Vergangenheit gestiegen ist, bleiben moderne Leerstandsflächen knapp. Nur noch rund 22.000 m² stehen leer, davon nur 4.000 m² im stark nachgefragten Citykern.
Bauvolumen sinkt leicht, Mieten stabil in Q2
Das in den vergangenen Jahren vergleichsweise knappe Angebot an modernen Flächen in Kombination mit einer insgesamt soliden und zum Teil sogar herausragenden Anmietungstätigkeit hat noch im Jahr 2021 zu einem deutlichen Anziehen der Bauaktivitäten geführt. Das Volumen der Flächen im Bau war auf 130.000 m² in den Wintermonaten gestiegen. Ende Juni 2022 notiert es bei 115.000 m², wovon nur noch 14.000 m² zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehen. Die Vorvermietungsquote von fast 88 % ist dabei auf die hohe Nachfrage nach modernen Flächen wie auch die Errichtung vieler Projekte durch Eigennutzer zurückzuführen. Ein Schwerpunkt der Bauaktivität sind die Nebenlagen, wo rund 93 % aller Flächen errichtet werden. Nur 2.000 m² entstehen im Citykern.
Die Spitzenmiete präsentiert sich im zweiten Quartal in Folge stabil bei 16,00 €/m². Auch die Durchschnittsmiete blieb in den letzten drei Monaten unverändert und notiert weiterhin bei 12,70 €/m². Gegenüber dem Vorjahr ist sie um fast 8 % gestiegen.
„Den Schwung des vergangenen Rekordjahres 2021 konnte der Dortmunder Büromarkt nicht mit in das erste Halbjahr 2022 nehmen. Obwohl die geopolitischen und wirtschaftlichen Herausforderungen seit Ausbruch des Kriegs gegen die Ukraine spürbar gestiegen sind, dürfte sich das Anmietungsgeschehen auf dem Dortmunder Büromarkt im zweiten Halbjahr mit großer Wahrscheinlichkeit beschleunigen, denn aktuell hält die deutsche Wirtschaft weiter ihren Kurs. Angesichts der stark steigenden Baukosten ist eine Reduktion des Bauvolumens wahrscheinlich, sodass von dieser Seite keine Angebotsausweitung zu erwarten ist. Die Spitzenmiete wird aufgrund des geringen Leerstands im Top-Segment vermutlich wieder unter Aufwärtsdruck geraten“, so Amedeo Augenbroe.