Der Kölner Büromarkt konnte in den vergangenen 12 Monaten erneut unter Beweis stellen, dass er keine länger andauernde Erholungsphase nach der Corona-Krise braucht, sondern auch im Gesamtjahr 2022 an die dynamische Marktentwicklung aus dem Vorjahr anknüpfen kann: Mit einem Flächenumsatz von insgesamt rund 336.000 m² wurde das sehr gute Ergebnis aus dem Jahr 2021 egalisiert und der langjährige Schnitt um 11 % übertrumpft. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Als ausschlaggebende Faktoren für das hohe Volumen sind hierbei in erster Linie der Umsatzrekord zur Jahresmitte, 69 Prozent der Gesamtbilanz, sowie der überdurchschnittliche Anteil mit rund 37 Prozent der Abschlüsse über 5.000 m² zu nennen. Während die drei Großverträge der BImA (44.800 m²), der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln (38.800 m²) und der Cologne Business School (16.000 m²) allesamt auf die erste Jahreshälfte entfielen, gestaltete sich das Vermietungsgeschehen im zweiten Jahresabschnitt nicht zuletzt durch die wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten verhaltener“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Bei der räumlichen Verteilung des Umsatzes stechen mit der City (85.500 m²), Kalk/Mülheim (37.600 m²) und Ossendorf/Nippes (78.700 m²) sowohl Teilmärkte im Zentrum, als auch am Cityrand und in den Nebenlagen heraus, was für die Attraktivität des gesamten Kölner Marktgebietes spricht.
Getrieben durch die beiden vorgenannten Großvermietungen der BImA und der Gebäudewirtschaft führt wie bereits 2021 kein Weg vorbei an der öffentlichen Verwaltung, die mit knapp 35 % des Gesamtergebnisses repräsentiert ist. Abseits der großvolumigsten Deals stellt sich das Vermietungsgeschehen dagegen deutlich diversifizierte dar: So finden sich mit den sonstigen Dienstleistungen (16 %), den Beratungsgesellschaften (10 %), dem Handel (9 %), den Iuk-Technologien (8 %) und den Versicherungen (6 %) fünf Branchen mit Anteilen zwischen fast 6 und knapp 16 % im Ranking wider. Die breite Basis der Marktteilnehmer in den kleinen und mittelgroßen Segmenten wird zudem durch die Kategorie Sonstige unterstrichen, die auf weitere knapp 18 % kommt.
Leerstandquote nur in Berlin niedriger, Bauaktivitäten in der City und am Cityrand hoch
Das Leerstandsvolumen ist in den vergangenen zwölf Monaten um knapp 8 % gesunken und notiert somit aktuell bei 268.000 m². Von den vakanten Flächen weisen nur 30 % (80.000 m²) eine moderne Ausstattungsqualität auf. Am größten ist das Angebot im modernen Segment hierbei in den zentralen Lagen (34.600 m²) und in Kalk/Mülheim (16.000 m²). Die Leerstandsrate ist ebenfalls gesunken und liegt unter der Fluktuationsreserve bei aktuell 3,3 %. Köln verzeichnet damit die zweitniedrigste Leerstandsrate im bundesweiten Vergleich, direkt hinter Berlin (3,2 %).
Die im Bau befindlichen Flächen sind im Jahresverlauf um beachtliche 40 % gestiegen und summieren sich auf aktuell 238.000 m². Das Bauvolumen bewegt sich damit stolze 41 % über dem langjährigen Durchschnitt von 169.000 m², was als deutliches Indiz für das Vertrauen der Projektentwickler und Investoren in den Kölner Büromarkt zu werten ist. Die weiterhin hohe Vorvermietungsquote von knapp 66 % bestätigt ihre Markteinschätzung. Schwerpunkte der Bauaktivitäten sind nach wie vor die umsatzstarken Cityrandlagen mit insgesamt knapp 109.000 m² Bauvolumen sowie die zentralen Lagen in den beiden Büromarktzonen City (54.000 m²) und Deutz (37.000 m²).
Parallel zur dynamischen Marktentwicklung hat auch die Spitzenmiete ihren Aufwärtstrend weiter fortgesetzt: Inzwischen werden in der Spitze bis zu 28,00 €/m² aufgerufen und damit knapp 6 % mehr als 12 Monate zuvor. Ein ähnliches Bild ergibt sich beim Blick auf die Durchschnittsmiete, die um rund 4 % auf 16,60 €/m² angezogen hat. Sie ist der Ausdruck der hohen Nachfrage nach modernen Flächen bei insgesamt niedrigem Leerstand.
„Der Kölner Büromarkt blickt nun bereits im zweiten Jahr in Folge auf ein reges Marktgeschehen zurück. Getrieben wurde das Ergebnis 2022 allerdings durch vereinzelte Ausnahmedeals, die nicht jedes Jahr in diesem Umfang umgesetzt werden können. Dennoch sprechen neben dem Flächenumsatz unter anderem auch die niedrige Leerstandsrate und die sehr gute Vorvermietungsquote für konstant hohe Nachfrageimpulse. Diese dürften auch 2023 dafür sorgen, dass beim Mietpreisniveau weiter Luft nach oben ist“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen.