Der Logistik-Investmentmarkt befindet zum Ende des ersten Halbjahres weiter auf Erholungskurs. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,8 Mrd. € wurde das Vorjahresresultat um fast 84 % übertroffen. Zwar liegt die aktuelle Halbjahresbilanz damit weiterhin unterhalb des langjährigen Durchschnittswertes, jedoch ist das Delta auf nur noch -16 % zusammengeschrumpft. Der Logistik-Investmentmarkt präsentiert sich damit deutlich resilienter als die anderen großen Assetklassen, bei denen sich die Abweichung zum Langzeitschnitt noch auf -26 % (Retail) bis -75 % (Büro) beläuft. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Im Ranking der großen Nutzungsarten reiht sich das Investitionsvolumen der Logistiksparte aktuell auf dem zweiten Rang, hinter Retail (3,7 Mrd. €) und deutlich vor dem Bürosegment (2,2 Mrd. €) ein.
„Nachdem in den beiden vergangenen Jahren der Portfolioanteil noch sukzessive rückläufig war und nur vereinzelte Großtransaktionen verzeichnet werden konnten, scheint sich dieser Trend bereits in das Gegenteil gekehrt zu haben. Mit 1,25 Mrd. € entfallen zum Halbjahr Portfoliotransaktionen mit rund 44 % Marktanteil nun wieder deutlich ins Gewicht. Hierzu beigetragen hat nicht zuletzt auch die größte Transaktion des bisherigen Jahres: der Paketerwerb von 12 Objekten durch P3 Logistics Parks für mehr als 300 Mio. €“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Bei den Renditen kann derweil in der Spitze seit Jahresbeginn eine Stabilisierung verzeichnet werden. So liegen die Nettospitzenrenditen in den A-Standorten unverändert bei 4,25 %. Auch in Leipzig wird eine Seitwärtsbewegung verzeichnet. Dort können nach wie vor 4,45 % angesetzt werden.
Viel Volumen außerhalb der Top-Standorte
Die Top-Märkte hatten in der ersten Jahreshälfte einen vergleichsweise geringen Anteil am Investitionsgeschehen. Während sie üblicherweise mehr als ein Viertel des Volumens auf sich vereinen, sind es aktuell nur rund 19 % bzw. 528 Mio. €.
Die Verteilung des Volumens nach Größenklassen spiegelt deutlich wider, dass der Logistik-Investmentmarkt aus dem Krisenmodus in die Erholungsphase übergegangen ist. Mit der zurückgekehrten Planungssicherheit bei den Finanzierungskosten sind auch Großtransaktionen wieder möglich, was der 50-%-Volumenanteil von Deals im Segment oberhalb der 100-Mio.-€-Marke eindrucksvoll beweist.
Ein weiteres wichtiges Signal ist zudem, dass ein nicht unerheblicher Anteil dieser Großtransaktionen auf internationales Kapital zurückzuführen ist. Insbesondere Investoren aus Asien und Nordamerika sind aktuell auf der Suche nach Opportunitäten.
Perspektiven
Die spürbare Belebung der Logistik-Investmentmärkte hat sich bis zur Jahresmitte 2024 beschleunigt und dürfte auch in den kommenden Monaten weiter an Fahrt gewinnen. Zwar sind durch die unverändert inverse Zinsstruktur die langfristigen Finanzierungskosten immer noch deutlich höher als zu Jahresbeginn erwartet, jedoch dürfte die lang erwartete und nun vollzogene erste Leitzinssenkung der EZB insgesamt nichtsdestotrotz eine psychologische Wirkung entfalten. Für alle beteiligten Parteien ist nun ersichtlich, dass die Werte zumindest im Prime-Segment aktuell die Talsohle durchlaufen. Dies dürfte, wie bereits im ersten Halbjahr am verstärkten Auftreten von Investoren aus Südostasien und den USA abzulesen, das Startsignal für Käufer auf der Suche nach Opportunitäten sein.
Ein gewisser Unsicherheitsfaktor könnte derweil die weitere konjunkturelle Entwicklung darstellen. So haben die Vermietungsmärkte aktuell etwas an Dynamik eingebüßt. Nichtsdestotrotz sind die Eckdaten des deutschen Logistikmarktes aus Vermietersicht immer noch sehr positiv. So werden die in der Breite sehr niedrigen Leerstände selbst bei einem deutlich gedrosselten Flächenumsatz auf absehbare Zeit kein strukturelles Problem darstellen.
„Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass Logistik-Investments in der Gunst der Investoren in den kommenden Monaten weiterhin weit oben stehen werden. Dass das Investitionsvolumen bis zum Jahresende den langjährigen Durchschnitt von 7,1 Mrd. € übersteigt, ist aus heutiger Perspektive nicht zu erwarten. Eine Annäherung an die 7-Mrd.-€-Marke ist jedoch im Bereich des Möglichen“, so Christopher Raabe.