Trotz Corona-Pandemie zeigt sich der deutsche Mietwohnungsmarkt äußerst dynamisch: 2021 wurden für alle Städtekategorien steigende Angebotsmieten im Bestand registriert, wie eine Analyse von BNP Paribas Real Estate zum Wohnmarkt für das Jahr 2021 ergibt. Um in dem aktuell veränderten Marktumfeld Orientierungshilfen und einen schnellen Überblick auch über kleinere Standorte zu liefern, veröffentlicht BNPPRE zum vierten Mal ein Research-Produkt, das sich speziell an institutionelle Investoren richtet. Neben einem Überblick zu den bundesweiten Investment- und Vermietungsmärkten enthält der Report komprimierte Darstellungen der wichtigsten Marktindikatoren der großen Standorte und Fact Sheets für über 100 Städte.
„Ein Grund für die steigenden Angebotsmieten war die Kombination aus hohem Nachfragedruck und weiterhin vorherrschender Angebotsknappheit, die auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie marktbestimmend war“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Residential Investment. Das Mietpreisniveau in den A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) liegt zwar mit durchschnittlich 13,85 €/m² weit vorn an der Spitze, jedoch wird die größte Wachstumsdynamik jüngst für die Mittelstädte mit einem Plus von 5 % im Jahresverlauf 2021 vermeldet. Damit hat das Wachstumstempo noch einmal im Vergleich zum ersten Pandemiejahr um 2 Prozentpunkte zugelegt. Auch die Großstädte zeigen sich weiter dynamisch und verzeichnen ein Plus von 3 %. Dabei bleibt die Bundeshauptstadt führend bei der Mietentwicklung. Der beispiellose Anstieg der Medianmiete im Bestand um +66 % seit 2014 ist dabei sowohl der hohen Attraktivität Berlins als Lebens-und Arbeitsmittelpunkt geschuldet als auch dem relativ niedrigen Ausgangsniveau.
Angebotsknappheit treibt Mietpreisniveau
Die Analyse von Leerstandsquoten und Mieten veranschaulicht eindrücklich, dass die Angebotsknappheit der treibende Faktor der Mietpreisentwicklung ist. Die in den letzten Jahren dynamisch steigenden Angebotsmieten in den großen Metropolen gehen auf das Konto des sehr niedrigen Leerstands. Vor dem Hintergrund, dass sich der Trend zur Urbanisierung aller Voraussicht nach fortsetzt, dürfte nur eine konsequente Ausweitung der Bauaktivität zu Entlastung auf dem Mietwohnungsmarkt führen. Im Durchschnitt liegt die Leerstandsrate in Deutschland nur bei 2,8 % und damit weiterhin unterhalb der benötigten Fluktuationsreserve von 3 %. Sehr hohe Leerstandsniveaus werden zum Beispiel weiterhin für die kreisfreien Städte Pirmasens (9,3 %), Frankfurt an der Oder (9,1 %) und Chemnitz (8,1 %) vermeldet. Sie stehen exemplarisch für all die Standorte, an denen die geringe Nachfrage der entscheidende Faktor ist. Ein ganz anderes Bild ergibt sich bei der Analyse der A-Städte. Die Leerstandsquote notiert hier durchgehend weit unter der 3 %-Marke. Mit Ausnahme von Düsseldorf (1,4 %) liegt die Leerstansdsquote an sämtlichen Standorten unter der Marke von 1,0 %. Ein besonders niedriger Wert von 0,2 % wird für die traditionell sehr hochpreisigen Standorte Frankfurt und München vermeldet. In diesen beiden Städten werden demzufolge auch mit Abstand die höchsten Bestandsmieten registriert.
Wohnungsnebenkosten steigen, A-Städte werden weiter wachsen
Ein Faktor, der bei der Kostenbelastung eine wachsende Rolle spielt, sind angesichts stark gestiegener Energiepreise die Wohnungsnebenkosten. In den Städtekategorien mit nachhaltigem Puffer zum Überlastungsbereich sollte zumindest rein rechnerisch ausreichend Spielraum für die Haushalte bestehen, den Anstieg der Nebenkosten zu kompensieren. Sollte sich der Anstieg in den kommenden Monaten ungebremst fortsetzen, könnte dies allerdings insbesondere in den A-Städten dazu führen, dass sich viele Haushalte bei den Wohnkosten einer Überlastung nähern, selbst wenn sich die Kaltmieten stabilisieren sollten. Dies wiederum würde bedeuten, dass das Mietsteigerungspotenzial in der Breite des Marktes wohl begrenzt ist.
Da in den meisten Städtekategorien bis mindestens 2025 noch weiter steigende Bevölkerungszahlen prognostiziert werden, dürfte zumindest mittelfristig der Nachfragedruck nach Wohnraum sehr groß bleiben. Einzig die Mittelstädte erwarten im Schnitt bereits in den kommenden Jahren einen Bevölkerungsrückgang, da sich hierunter eine ganze Reihe von Städten in den ostdeutschen Schrumpfungsregionen befinden.Vor dem Hintergrund der Bevölkerungsprognose für die A-Städte erscheint das Ergebnis der Belastungsanalyse bedenklich. Der Nachfragedruck nach Wohnraum dürfte noch bis mindestens 2040 anhalten und entsprechend muss die Neubauquote oben gehalten werden. Da das Mietsteigerungspotenzial jedoch gedämpft ist, gleichzeitig die Baukosten aber weiter anziehen, ist es fraglich, wie die Wohnraumversorgung kostendeckend gesichert werden kann.
„Auch das Jahr 2021 stand über weite Strecken stark unter dem Einfluss der Corona-Pandemie. Die Mobilität blieb im ersten Halbjahr weitestgehend eingeschränkt. Dieses temporär veränderte Verhalten hat an manchen Standorten zu einem punktuellen Abflachen der Mietpreiskurve geführt. Eine Abkehr vom generellen Wachstumstrend auf den deutschen Wohnungsmärkten kann jedoch nicht beobachtet werden. Die Großtrends der Urbanisierung und des demographischen Wandels hin zu kleineren Haushalten dürften darüber hinaus Bestand haben und den Nachfragedruck auf den bundesdeutschen Mietmärkten hochhalten. Angebotsknappheit dürfte insbesondere in den Wirtschaftsmetropolen vorherrschend bleiben und für weiterhin hohe Mietniveaus sorgen, denn den Kommunen und entscheidenden Marktakteuren gelingt es nur schrittweise, die dringend nötige Bautätigkeit auszuweiten“, kommentiert Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten.
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