Der Düsseldorfer Büromarkt startet mit 64.000 m² vergleichsweise zurückhaltend ins neue Jahr, liegt jedoch im Rahmen der beiden Vorjahresquartalsergebnisse. Für einen robusteren Flächenumsatz fehlen dem Büromarkt der Landeshauptstadt im Wesentlichen Großabschlüsse. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Vor dem Hintergrund geänderter Rahmenbedingungen und einer neuen makroökonomischen Großwetterlage bleiben viele Nutzer eher abwartend in der Anmietung neuer großer Flächen. So wurden Mietverträge über große Flächen mit über 10.000 m², wie schon im Vorjahr, im ersten Quartal nicht abgeschlossen“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Tragende Säule des Vermietungsumsatzes sind Anmietungen mit einer Mietfläche bis zu 2.000 m². Ihr Umsatzanteil liegt bei gut 64,5 %. Als bedeutendster Vertragsabschluss zählt die Anmietung der Anwaltssozietät Hengeler Müller über 9.600 m² im Trinkaus Karree.
Gegenüber dem Vorjahr schiebt sich in der Rheinmetropole die Industrie (26 %) als stärkster Umsatztreiber knapp vor die Beratungsgesellschaften (25 %). Die Verwaltungen von Industrieunternehmen kommen damit auf ein deutlich überdurchschnittliches Resultat (10-Jahresdurchschnitt: 13 %). Ein Großteil davon geht auf den Mietvertrag mit dem japanischen Konzern NGK Spark Plug Europe GmbH in Ratingen Ost über 5.700 m² sowie Ed. Züblin AG mit rund 4.200 m² in der Airport City zurück. Auf Platz 3 folgen mit einem Anteil im zweistelligen Prozentbereich (17 %) die sonstigen Dienstleistungen. Auf den nachfolgenden Plätzen ordnen sich IuK-Technologien (7 %), Gesundheitswesen (6 %) und Lobbyisten (4 %) ein. Hingegen fiel der Umsatztreiber aus dem vergangenen Jahr, die öffentliche Verwaltung, in diesem Jahr bislang aus.
Leerstandsquote im CBD/Bankenviertel weiterhin niedrig
Gegenüber dem Vorquartal ist ein leichter Anstieg des Leerstandsvolumens auf jetzt 1,1 Mio. m² (+3 %) zu verzeichnen. Es liegt rund 15 % über dem langjährigen Durchschnitt (923.000 m²). Auch moderne Flächen verzeichnen einen Anstieg (+ 38 %) des Leerstandsvolumens auf 390.000 m². Der Anteil des modernen Leerstands am gesamten Leerstand ist damit auf knapp 37 % angestiegen. Die Leerstandsquote verzeichnete gegenüber dem Vorjahresquartal einen Anstieg von 9,2 % auf 10,8 %. In der besonders relevanten Büromarktzone CBD/Bankenviertel steigt die Leerstandsquote jedoch nur unwesentlich an und liegt weiterhin bei niedrigen 3,9 %.
Deutlich überdurchschnittliche Bauaktivität
347.000 m² Büroflächen befinden sich aktuell im Bau. Damit ist die Bauaktivität gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich um 58 % angestiegen. Dieser Wert liegt ebenfalls deutlich über dem langjährigen Durchschnitt (215.000 m²) und untermauert weiter das solide Grundvertrauen der Projektentwickler in den Büromarkt Düsseldorf. Allerdings sind von dem gesamten registrierten Bauvolumen noch etwa 63 % (220.000 m²) weiter zur Vermietung verfügbar. Damit liegt die Vorvermietungsquote (37 %) zwar deutlich unter dem Vorjahreswert, rangiert jedoch nur leicht unter der durchschnittlichen Vorvermietungsquote der Big Six (46 %).
Bei der Spitzenmiete konnte ein Anstieg um rund 12 % auf 38 €/m² beobachtet werden. Auch die eher volatile Durchschnittsmiete legte am Jahresanfang deutlich um 26 % zu und notiert damit im ersten Quartal 2023 bei 20,40 €/m² (Q1 2022: 16,20 €/m²).
Perspektiven
„Zum Jahresbeginn 2023 präsentiert sich der Flächenumsatz des Düsseldorfer Büromarkts in ähnlicher Verfassung wie noch in den beiden Vorjahren. Nichtsdestotrotz wirken sich die geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die neuen makroökonomischen Unsicherheiten auf alle Nutzermärkte aus. Die weitere Entwicklung des Düsseldorfer Büromarkts dürfte im Jahresverlauf durch die zu erwartende konjunkturelle Erholung positiv beeinflusst werden. Ein weiterer moderater Anstieg der Spitzenmiete erscheint vor dem Hintergrund einer ungebrochen guten Nachfrage im CBD, einem geringen Leerstand in der entsprechenden zentralen Lage sowie prestigeträchtiger Neubauprojekte wahrscheinlich“, so Bellenbaum zu den weiteren Aussichten.