Mit einem Flächenumsatz von 391.000 m² setzt sich die bayerische Landeshauptstadt München im ersten Halbjahr 2022 an die Spitze aller großen Bürostandorte. Das verhaltene Vorjahresergebnis wurde um satte 67 % übertroffen und das aktuelle Resultat notiert zudem 10 % über dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die Dynamik aus dem starken ersten Quartal mit 190.000 m² hat im zweiten Quartal mit bemerkenswerten 201.000 m² ihre Fortsetzung gefunden. Der Markt präsentiert sich auf hohem Niveau sehr stabil und ein Blick zurück macht deutlich, dass der Münchener Markt seit dem dritten Quartal 2021 auf Hochtouren läuft. Mit Ausnahme vom Jahresschlussquartal hat München im bundesweiten Vergleich stets die Poleposition inne. Für alle Größenklassen wird eine deutliche Steigerung des Anmietungsgeschehens gegenüber dem Vorjahr vorzeichnet, wobei das Plus bei den Großanmietungen jenseits der 10.000 m² besonders hervorsticht. Bis dato wurden 5 Verträge dieser Größenordnung mit einem Gesamtvolumen von rund 94.000 m² registriert“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.
Münchens Leitbranchen präsentieren sich im laufenden Jahr einmal mehr sehr anmietungsstark. Sowohl für Verwaltungen von Industrieunternehmen wie auch für Unternehmen der Iuk-Technologien werden deutliche Umsatzsteigerungen gegenüber dem Vorjahr registriert. Mit 102.000 m² (+91 %) bzw. rund 78.000 m² (+94 %) Flächenumsatz bewegen sich beide Branchen damit auch deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt. Weiterhin haben die sonstigen Dienstleistungen zu ihrem alten Niveau zurückgefunden, was für die Beratungsgesellschaften im Moment noch nicht vollends gilt. Allerdings haben sie im Jahresvergleich um 14 % auf jetzt rund 38.000 m² zulegen können, was einem Marktanteil von knapp 10 % entspricht.
Leerstand steigt nur noch sehr moderat, Bauvolumen leicht rückläufig
Das Leerstandsvolumen ist im zweiten Quartal erneut moderat auf jetzt 950.000 m² gestiegen. Gegenüber dem Halbjahreswechsel 2021 entspricht dies einem Plus von rund 8 %. Die Leerstandsquote notiert aktuell bei 4,3 % und bewegt sich damit weiterhin unter der Fluktuationsreserve. Von den kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen verfügen rund 36 % über einen modernen Ausstattungsstandard, wobei sich das Angebot in diesem Qualitätssegment entgegen dem Gesamtmarkttrend vor allem in der City und im Cityrand Nord noch einmal reduziert hat. In der City stehen nur noch rund 9.000 m² zur Verfügung, im gesamten Cityrand knapp 47.000 m². Das größte Volumen an modernen Leerstandsflächen findet sich im Stadtgebiet Nord (88.000 m²).
Im zweiten Quartal in Folge ist das Volumen der Flächen im Bau im Münchener Marktgebiet gesunken. Der Scheitelpunkt dürfte bei den Bauaktivitäten mit großer Wahrscheinlichkeit vorerst erreicht worden sein. Aktuell beläuft sich das Bauvolumen auf rund 893.000 m², was punktgenau dem Volumen des vergangenen Sommers entspricht. Für das Gesamtjahr 2022 wird ein Topwert bei den Baufertigstellungen von rund 530.000 m² erwartet. Von diesen stehen dem Markt noch 248.000 m² zur Anmietung zur Verfügung. Das Bild dürfte sich im kommenden Jahr bereits spürbar wandeln. Das Baufertigstellungsvolumen dürfte bei einer Vorvermietungsquote von 75 % auf 302.000 m² sinken.
Münchens Spitzenmiete notiert seit drei Quartalen stabil auf einem hohen Niveau von 43,00 €/m². Etwas volatiler hat sich jüngst erwartungsgemäß die Durchschnittsmiete entwickelt. Nach einem kurzfristigen Rückgang zum Jahreswechsel tendiert sie nun wieder nach oben und liegt bei 22,80 €/m².
Perspektiven
„Nach Ausbruch des Ukraine-Kriegs sind die konjunkturellen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten sicherlich spürbar gestiegen, es bleibt jedoch vorerst abzuwarten, wie sich dies kurz– und mittelfristig auf den Münchener Markt auswirken wird. Der Büromarkt der traditionell überdurchschnittlich starken Wirtschaftsmetropole München verfügt dabei über die besten Voraussetzungen für eine vielversprechende zweite Jahreshälfte. Der Flächenumsatz sollte mit großer Wahrscheinlichkeit nicht an Tempo einbüßen. Das Preisniveau dürfte aufgrund der starken Anmietungstätigkeit im hochwertigen Segment weiter nach oben tendieren“, so Stefan Bauer.