Nach einem gelungenen Jahresauftakt mit 68.000 m² hat sich das Anmietungsgeschehen auf dem Kölner Büromarkt im zweiten Quartal noch einmal deutlich beschleunigt. Für das zweite Quartal kann ein Flächenumsatz von 164.000 m² registriert werden. Somit hat sich das Umsatzvolumen zum Vorquartal mehr als verdoppelt und beläuft sich insgesamt für das erste Halbjahr 2022 auf satte 232.000 m². Das Halbjahresresultat stellt damit ein absolutes Rekordergebnis der letzten 10 Jahre dar. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Erst das zweite Mal überhaupt wurde die Grenze von 200.000 m² Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten überschritten. Das Ergebnis liegt beeindruckende 57 % über dem langjährigen Durchschnitt (148.000 m²). Auch das Vorjahresergebnis wird um ganze 45 % übertroffen. „Maßgeblich dazu beigetragen haben Anmietungen jenseits der 10.000-m²-Grenze. Dazu zählen unter anderem auch die Großabschlüsse der Bima mit rund 45.000 Quadratmetern und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln mit etwa 40.000 Quadratmeter vermieteter Bürofläche. Generell machen die Größensegmente ab 5.000 m² mit 113.500 Quadratmetern fast die Hälfte des Halbjahresumsatzes aus und damit mehr als doppelt so viel wie noch im Jahr zuvor. Das höchste Volumen wurde hierbei in den Nebenlagen mit 111.500 und in der City mit 62.700 Quadratmetern registriert“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.
Öffentliche Verwaltung mit Top-Resultat, Leerstand geht weiter zurück
Durch unter anderem die oben genannten Großabschlüsse der Bima und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln kommt die öffentliche Verwaltung mit knapp 108.000 m² Umsatz auf einen überdurchschnittlichen Marktanteil von über 46 %. Auch bei den sonstigen Dienstleistungen ist eine hohe Marktaktivität zu registrieren. Sie erzielen mit rund 36.400 m² das beste Ergebnis der letzten 10 Jahre und kommen somit auf aktuell fast 16 % des Umsatzes. Damit liegen sie zudem deutlich vor den IuK–Technologien sowie den Beratungsgesellschaften, die sich mit jeweils rund 8 % ebenfalls am Markgeschehen beteiligen.
Das rege Anmietungsgeschehen spiegelt sich auch in der Entwicklung des Leerstands wider. Das Volumen der leerstehenden Flächen liegt mit knapp 267.000 m² etwa 10 % unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsquote ist auf 3,3 % gesunken, was die zweit- niedrigste Quote im bundesweiten Vergleich darstellt. Das wichtigste Leerstandssegment, Flächen mit moderner Ausstattung, ist um ganze 25 % auf 78.000 m² seit dem ersten Halbjahr 2021 zurückgegangen. In der stark nachgefragten City belaufen sich diese nur noch auf 28.500 m². Moderne Flächen sind weiterhin Mangelware in weiten Teilen des Marktgebiets.
Im Vergleich zum Vorjahr sind sowohl die Flächen im Bau als auch die verfügbaren Flächen im Bau (+62 %) deutlich angestiegen. Aktuell befinden sich rund 258.000 m² Bürofläche im Bau. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Plus von gut 44 %. Auch im langjährigen Vergleich liegt dieser Wert mit 55 % deutlich über dem Durchschnitt. Der Anstieg im Jahresverlauf zeigt das Vertrauen, das Projektentwickler in den Kölner Markt als Büro– und Wirtschaftsstandort haben, auf. Und auch die weiterhin hohe Vorvermietungsquote von fast 53 % bestätigt diese Markteinschätzung. Dem Markt stehen somit aktuell nur noch 120.000 m² Bürofläche zur freien Verfügung. Die höchste Bauaktivität wird in der Büromarktzone Ossendorf/Nippes in den Nebenlagen mit 67.500 m² registriert.
Mietpreise steigen
Die Spitzenmiete ist um weitere 0,50 €/m² auf aktuell 27,00 €/m² gestiegen und liegt damit knapp 2 % über dem Vorjahresniveau. Der Anstieg lässt sich auf einen weiterhin sehr niedrigen Leerstand im modernen Flächensegment bei deutlich lebhafterem Anmietungsgeschehen zurückführen. Auch die Durchschnittsmiete notiert ein Plus von gut 3 % und liegt nun bei 16,10 €/m².
„Der Kölner Büromarkt blickt auf ein starkes erstes Halbjahr 2022 zurück, das von einem Rekordflächenumsatz und deutlich steigenden Bauaktivitäten gekennzeichnet ist. Trotz der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten präsentiert sich die Domstadt in sehr guter Verfassung, sodass auch in der zweiten Hälfte des Jahres eine überdurchschnittliche Performance oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts durchaus möglich ist. Der Leerstandsabbau dürfte sich vorerst fortsetzen. Der Mangel an kurzfristig verfügbaren modernen Flächen dürfte das Mietpreisniveau weiter steigen lassen“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen.