Nachdem am Dortmunder Büromarkt zur Jahresmitte mit 28.000 m² der niedrigste Flächenumsatz der letzten 10 Jahre verbucht wurde, schaffte die Ruhrmetropole im dritten Quartal die Trendwende. Mit einem Volumen von insgesamt 101.000 m² nach den ersten drei Quartalen wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um rund 5 % überboten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Dementsprechend verwundert es nicht, dass sich das Zwischenresultat beachtliche 53 % über dem langjährigen Durchschnitt einordnet. Als hauptursächlicher Faktor für das starke dritte Quartal ist mit dem Eigennutzerdeal des IT-Dienstleisters Materna über 44.000 m² in der Büromarktzone Phoenix West hierbei allerdings ein Ausnahmeabschluss zu nennen, der das Volumen entscheidend in die Höhe getrieben hat. Allein dieser Deal bescherte dem Dortmunder Büromarkt fast 44 % des Gesamtumsatzes in den ersten neun Monaten“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Mit dem Industrieunternehmen Thyssenkrupp nucera, das für den zweiten Großabschluss des Jahres über 9.000 m² im Teilmarkt Stadtkrone Ost verantwortlich zeichnete, entfielen die beiden größten Deals des Jahres auf die Monate zwischen Juli und Ende September. Nicht zuletzt sind diese beiden Verträge als Indiz für die Attraktivität der Büromarktzonen innerhalb der Dortmunder Nebenlagen (84 % des Umsatzes), aber auch für die Angebotsknappheit im Großflächensegment in den zentralen Lagen zu werten.
Anders als zum Halbjahr stehen bei der Verteilung des Flächenumsatzes nicht mehr die sonstigen Dienstleistungen ganz oben. Durch den bereits erwähnten Deal von Materna steigerten Unternehmen aus dem Bereich der IuK-Technologien ihren Anteil am Flächenumsatz des laufenden Jahres um 35 Prozentpunkte auf nun knapp 54 %. Damit sind die in Dortmund traditionell stark vertretenden IuK-Technologien zum Ende des dritten Quartals der eindeutig größte Nachfrager von Büroflächen. Auf über zehn Prozent kommen neben den sonstigen Dienstleistungen nur Verwaltungen von Industrieunternehmen mit 11 %, deren Anteil vornehmlich durch den Thyssenkrupp-Deal getrieben wurde.
Nur wenig moderne Flächen verfügbar, erhöhte Bauaktivität
Der Leerstand im Dortmunder Marktgebiet liegt zum Ende des dritten Quartals bei 155.000 m². Damit ist das niedrige Leerstandsvolumen am Dortmunder Büromarkt in den letzten 12 Monaten um 60 % gestiegen. Allerdings liegt der Leerstand bei den gefragten modernen Flächen weiterhin ähnlich niedrig mit nur 23.000 m². Damit notiert die Leerstandsquote bei 5,1 % und nur unmerklich über der Fluktuationsreserve von 5 %.
Wie auch schon zur Jahresmitte ist die Bauaktivität in Dortmund mit 115.000 m² Flächen im Bau deutlich höher als im Vorjahr. Die Vorvermietungsquote notiert bei hohen 88 % und präsentierte sich damit in den vergangenen drei Monaten stabil. Sie unterstreicht eindrucksvoll die hohe Nachfrage nach modernden Flächen und das über sämtliche Teilmärkte hinweg. Der Schwerpunkt der Bauaktivitäten liegt mit gut 98 % in den Nebenlagen, wo durch die Großdeals in Dortmund aktuell auch am meisten Flächen nachgefragt werden.
Die Spitzenmiete für Büros in Dortmund ist im dritten Quartal um 3 % gestiegen und liegt damit jetzt mit 16,50 €/m² 50 Cent über dem Niveau des Vorjahres. Bei der Durchschnittsmiete gab es in den Sommermonaten 2022 ein Wachstum von 4 %, womit sie aktuell 50 Cent über der des Vorquartals bei 13,20 €/m² notiert und 10 % über dem Vorjahresniveau.
Perspektiven
„Der Dortmunder Büromarkt konnte mit zwei großen Deals im dritten Quartal auftrumpfen. Trotz der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Lage zeichnet sich für das Jahresschlussquartal eine weiterhin vergleichsweise rege Anmietungstätigkeit ab. Ein Ergebnis über Vorjahresniveau ist durchaus im Rahmen der Möglichkeiten. Wichtig ist hierbei, dass 2021 mit 159.000 m² ein neuer Rekord aufgestellt wurde. Dortmund unterstreicht damit auch im laufenden Jahr seine Attraktivität als Bürostandort im Ruhrgebiet. Vor dem Hintergrund weiter steigender Baukosten ist eine Ausweitung der Bauaktivitäten wenig wahrscheinlich. Von Angebotsseite ist daher mit einer Ausweitung des Leerstandes nicht zu rechnen. Vielmehr dürfte sich das Leerstandsvolumen weiter reduzieren, sodass der Aufwärtsdruck bei den Mieten vorerst kaum nachlassen dürfte“, so Amedeo Augenbroe.