Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich nach einem verhaltenen ersten Halbjahr mit einem starken Flächenumsatz im dritten Quartal zurückgemeldet. Während zur Jahresmitte noch rund 46 % zum Vorjahresergebnis und 47 % zum langjährigen Durchschnitt fehlten, sind es nach drei Quartalen mit einem Flächenumsatz von rund 188.000 m² nur noch 13 % bzw. 31 %. Mit allein 93.000 m² in den letzten drei Monaten konnte eine im Vergleich der letzten Jahre überdurchschnittliche Bilanz verzeichnet werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Zurückzuführen ist das hohe Volumen in erster Linie auf den Eigennutzerabschluss der ÖRAG/Deutschen Rückversicherung im Projekt Twin Cubes in Heerdt über 27.100 m². Aber auch ohne diesen Großdeal hätten einige weitere Verträge mit mehr als 2.000 m² wie u. a. der des Amtes für Gebäudemanagement im „élise“ den bislang umsatzstärksten Jahresabschnitt beschert“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. In der Teilmarktübersicht liegen nicht zuletzt durch die hier abgeschlossenen größeren Verträge die Büromarktzonen Düsseldorf West/linksrheinisch (35.800 m²), CBD/Bankenviertel (27.700 m²) und Kennedydamm (21.700 m²) vorne.
Auch in der Umsatzverteilung auf die unterschiedlichen Nachfragergruppen spiegelt sich der Einfluss der großvolumigen Abschlüsse wider: Somit liegen Versicherungen durch die ÖRAG/Deutsche Rückversicherung mit 19 % im Nutzer-Ranking der ersten drei Quartale vorne. Dahinter profitieren die Beratungsgesellschaften u. a. durch den Vertrag von Hegeler Müller (9.600 m²) im Trinkhaus Karree und belegen mit knapp 17 % Platz zwei. Über der 5-%-Marke ordnen sich zudem noch sonstige Dienstleitungen (12 %), Verwaltung Industrie (11 %), Handel (11 %) und IuK-Technologien (7 %) ein.
Leerstandsrate fällt wieder unter die 10-%-Marke
Die erhöhte Marktdynamik hat sich auch in der Entwicklung des Leerstandsvolumens niedergeschlagen: Während in der ersten Jahreshälfte noch ein leichter Anstieg des Volumens zu beobachten war, haben sich vakante Flächen im Düsseldorfer Marktgebiet im dritten Quartal auf unter eine Millionen Quadratmeter (rund 950.000 m²) reduziert. Dies entspricht einem Rückgang um knapp 7 % in den letzten 12 Monaten. Insgesamt 333.000 m² und damit nur 35 % entfallen aktuell auf Flächen mit einer modernen Ausstattung. Parallel zur positiven Entwicklung der kurzfristig verfügbaren Flächen hat auch die Leerstandsquote nachgegeben und notiert für das Düsseldorfer Marktgebiet zum ersten Mal seit dem zweiten Quartal 2022 wieder unter der 10-%-Marke.
Auch bei der zweiten Angebotskomponente, den Flächen im Bau, ist in Düsseldorf wie auch bundesweit ein sinkender Trend zu konstatieren. Im Vorjahresvergleich haben sie sich um knapp 9 % auf jetzt rund 325.000 m² verringert. Wesentlich deutlicher um 25 % auf 168.000 m² nachgegeben haben hierbei Flächen, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen. Vom gesamten Bauvolumen sind nur knapp 52 % nicht vergeben. Bei der Verteilung der Bauaktivität über das Marktgebiet stechen der Kennedydamm (77.500 m²), Düsseldorf Nord (72.000 m²) und CBD/Bankenviertel (51.900 m²) heraus.
Das Mietpreisniveau hat auch im dritten Quartal seinen Aufwärtstrend fortgesetzt: Insgesamt ist die Spitzenmiete aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit sehr hochwertiger Flächen in Top-Lagen in den letzten 12 Monaten um gut 33 % auf 40 €/m² gestiegen. Und auch die Durchschnittsmiete hat sich um gut 10 % auf aktuell 20,30 €/m² erhöht.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Büromarkt blickt auf ein gutes drittes Quartal zurück, das zwar nicht über die moderate Zwischenbilanz hinwegtäuscht, aber durchaus ein positives Signal für die kommenden Monate sendet. Zu den wichtigsten Trends zählt insbesondere, dass die zentralen Lagen bzw. der CBD im Standortvergleich sowohl gemessen an den Gesuchen als auch an den Flächenumsätzen sukzessive noch weiter in den Nachfragefokus rücken dürfte. Somit dürfte die hier jetzt schon angespannte Angebots-Nachfrage-Situation vor allem bei Premium-Flächen in Top-Lagen den Druck auf die Entwicklung der Spitzenmiete weiterhin sehr hochhalten“, so Bellenbaum zu den weiteren Aussichten.