Trotz des fehlenden konjunkturellen Rückenwinds präsentieren sich die deutschen Büromärkte zum Ende des dritten Quartals 2024 unverändert in insgesamt guter Verfassung. Der Flächenumsatz beläuft sich nach drei abgelaufen Quartalen auf rund 1,95 Mio. m² und notiert damit knapp 4 % über Vorjahresniveau (1,88 Mio. m²). Obgleich sich das Anmietungsgeschehen in den Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München weiterhin sämtlich auf einem unterdurchschnittlichen Niveau befindet, senden einige Märkte starke Signale der Stabilisierung und einsetzender Aufholtendenzen aus. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz mit 1,95 Mio. m² rund 4 % über Vorjahresniveau
- Leerstand im dritten Quartal nahezu unverändert zum Vorquartal bei knapp 7,2 Mio. m²
- Leerstandsquoten in Hamburg, Köln und Leipzig überschreiten 5-%-Marke nicht
- Bautätigkeit sinkt weiter
- Spitzenmieten fortlaufend stabil bis steigend
„Die deutschen Büromärkte haben in den vergangenen Monaten in nahezu beeindruckender Manier ihre Resilienz bewiesen. Obwohl sich die deutsche Wirtschaft im Frühjahr wieder abgekühlt hat und auch die Stimmung unter Unternehmenslenkern und Finanzmarktexperten über die Sommermonate hinweg gesunken ist, sind die Flächenumsätze in der Breite überzeugend stabil. Der Flächenumsatz bewegt sich trotz der fortlaufenden konjunkturellen Flaute Ende September mit 1,95 Mio. m² rund 4 % über Vorjahresniveau. Keiner der Top-Märkte hat in den vergangenen Monaten in nennenswertem Umfang nachgegeben. Ganz im Gegenteil: Trotz der anhaltend herausfordernden Marktphase registrieren wir vermehrt Erholungs- und Stabilisierungstendenzen“, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland und ergänzt: „Besonders ins Gewicht fällt hierbei der 2024 von Quartal zu Quartal deutlich gestiegene Flächenumsatz bei den Abschlüssen mit einer Mietfläche von jeweils mehr als 10.000 m². Er hat sich mit plus 121 % mehr als verdoppelt. Mit Ausnahme von Düsseldorf haben wir für alle Standorte Großabschlüsse registrieren können, was ein starkes Signal in den Markt ist.“
München weiterhin umsatzstärkster Markt, gefolgt von Berlin und Frankfurt
Mit sehr stabilen, stets über Vorjahresniveau notierenden Quartalsumsätzen behauptet sich der Münchener Büromarkt an der Spitze der deutschen Bürohochburgen. Der Flächenumsatz beläuft sich hier nach drei abgelaufenen Quartalen auf 444.000 m² und notiert damit 37 % über dem Ergebnis von September 2023. Aufholtendenzen und große Stabilität prägen damit gleichermaßen den Markt der bayerischen Landeshauptstadt, der seinen Langzeitschnitt damit nur um knapp 15 % verfehlt. In Berlin wird aufgrund der über das Jahr hinweg sehr stabilen Vermietungsergebnisse ein Flächenumsatz von 421.000 m² erzielt, der sich damit auf Vorjahresniveau (-1 %) bewegt. Auf einen sehr gelungenen Jahresstart folgten in Frankfurt zwei weitere Quartale mit Flächenumsätzen jenseits der 90.000 m², sodass Ende September ein Ergebnis von 307.000 m² zu Buche steht. Die Mainmetropole rangiert damit auf dem dritten Platz und ist der einzige Büromarkt, in dem der Flächenumsatz über dem 5-Jahresdurchschnitt notiert (+1 %). Fast auf Augenhöhe mit Frankfurt liegt Hamburg, wo nach drei Quartalen 301.000 m² registriert werden und das Anmietungsgeschehen gegenüber dem Vorjahr (- 6 %) an Tempo verloren hat. Im Feld der Bürohochburgen folgen mit weitem Abstand die Büromärkte Düsseldorf und Köln, wo sich der Flächenumsatz auf jeweils 164.000 m² beläuft. Was nach Punktlandung und Gleichschritt aussieht, hat im Hintergrund doch sehr unterschiedliche Marktdynamiken. Während das Anmietungsgeschehen im Düsseldorfer Markt nach einem soliden Jahresstart in den vergangenen Monaten an Tempo verloren hat, ist der Kölner Flächenumsatz jüngst nach oben geschnellt und belief sich allein im dritten Quartal auf stolze 101.000 m². In Köln notiert das Ergebnis zu Ende September dann auch gut 9 % über dem Vorjahresdurchschnitt, in Düsseldorf verharrt es rund 13 % darunter. Gewohnt stabil präsentiert sich der Leipziger Büromarkt mit einem Flächenumsatz von 91.000 m² (-7 % gegenüber Vorjahr). Obgleich die Marktdynamik in Essen im Jahresverlauf von Quartal zu Quartal gestiegen ist, enttäuscht das Ergebnis auch zu Ende September. Der Flächenumsatz erreicht nur 62.000 m² und verfehlt damit das Vorjahresergebnis um fast 30 %.
Leerstand im dritten Quartal nahezu unverändert bei knapp 7,2 Mio. m²
Zum Ende des dritten Quartals beläuft sich das Leerstandsvolumen in den Bürohochburgen wie im Vorquartal nahezu unverändert auf knapp 7,2 Mio. m². Vieles deutet dabei aktuell daraufhin, dass der Leerstand mit großer Wahrscheinlichkeit sein zyklisches Hoch erreicht haben dürfte, da sich der Leerstandsanstieg in der Mehrheit der Bürohochburgen nicht nur deutlich verlangsamt hat, sondern vielmehr in fünf der analysierten acht Top-Standorte die Leerstandsvolumina im dritten Quartal stabil beziehungsweise leicht rückläufig sind. Gemein ist allen Bürohochburgen, dass das Leerstandsvolumen weiter spürbar unter den aus vergangenen Zyklen bekannten Hochwerten notiert und auch im internationalen Vergleich niedrig ausfällt. Im Bundesvergleich werden die höchsten Leerstandsquoten aktuell in Düsseldorf (10,5 %) und Frankfurt (10,4 %) registriert. Mit weitem Abstand folgen Berlin (6,8 %), München (6,7 %) und Essen (6,5 %). Die Fluktuationsreserve von 5 % wird in Hamburg (5,0 %), Köln
(4,7 %) und Leipzig (4,5 %) nicht überschritten. Unabhängig vom Gesamtleerstandsvolumen ist für alle Bürohochburgen ein Mangel an kurzfristig verfügbaren Premiumflächen in absoluten Top-Lagen charakteristisch
Bautätigkeit sinkt weiter
Der seit dem dritten Quartal 2022 zu beobachtende Trend rückläufiger Bautätigkeit hat sich in den vergangenen Monaten fortgesetzt. Aktuell befinden sich knapp 2,5 Mio. m² im Bau. Damit ist das Bauvolumen bundesweit gegenüber dem Vorquartal moderat um 4 % gesunken, gegenüber dem Vorjahr allerdings umfangreich um rund 31 %. Hervorzuheben ist, dass die Bautätigkeit in einigen ausgesuchten Märkten wie Berlin und Düsseldorf jüngst erstmals wieder gestiegen ist, aber hier dann auch gleich das Volumen an verfügbaren Flächen im Bau rückläufig war. Diese Entwicklung unterstreicht eindrucksvoll, dass moderne Neubauflächen auch im aktuellen Marktumfeld zügig vom Markt absorbiert werden.
Eine wichtige Kenngröße im Markt ist das verfügbare Flächenangebot. Es setzt sich zusammen aus Leerstand und verfügbaren Flächen im Bau. Dieses Volumen ist im dritten Quartal erstmals wieder leicht gesunken und notiert nun bei knapp 8,6 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies dennoch weiterhin einem Plus von 10 %
Spitzenmieten fortlaufend stabil bis steigend
Die Spitzenmieten stehen bundesweit unverändert unter Aufwärtsdruck. Hierfür zeichnet die Kombination aus Angebotsknappheit an kurzfristig verfügbaren Premiumflächen und ungebremst hoher Nachfrage nach zentralen, ESG-konformen Top-Flächen verantwortlich. Es überrascht dann auch wenig, dass die Spitzenmiete in Düsseldorf im Vergleich zum Vorquartal um 1,50 €/m² auf einen neuen Hochwert von 43,50 €/m² (+9 % im Vorjahresvergleich) gestiegen ist und auch die Spitzenmiete in München mit
+1,50 €/m² gegenüber Q2 auf jetzt 53,50 €/m² angezogen hat (+11,5 % im Vorjahresvergleich). Auf sehr hohem Niveau stabil präsentieren sich die Spitzenmieten in Frankfurt (49,00 €/m²), Berlin (45,00 €/m²), Hamburg (36,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²), Leipzig (20,00 €/m²) und auch in Essen (18,00 €/m²).
Im Vergleich zur Spitzenmiete fällt die Entwicklung der Durchschnittsmiete generell volatiler aus, aber auch sie präsentiert sich bundesweit insgesamt stabil auf hohem Niveau und oftmals mit steigender Tendenz. So ist die Durchschnittsmiete in Berlin zum dritten Mal in Folge auf jetzt 29,30 €/m² gestiegen, was der zweithöchste je registrierte Wert ist und einem Plus zum Vorjahr von 1,4 % entspricht. Auch in München (24,90 €/m²) hat die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal wieder angezogen, gleiches gilt für Hamburg (20,60 €/m²), Köln (18,90 €/m²), Leipzig (18,80 €/m²) und Essen (12,60 €/m²). Trotz eines zuletzt leichten Nachgebens notiert die Durchschnittsmiete in Frankfurt immer noch auf einem sehr hohen Niveau von 24,20 €/m², und für Düsseldorf werden aktuell 19,00 €/m² vermeldet.
Perspektiven
Auch im Herbst fehlt der wirtschaftliche Rückenwind, der für einen Extraschub auf den Büromärkten sorgen könnte. Die deutsche Wirtschaft hat entgegen anders lautender Prognosen im laufenden Jahr 2024 nicht die erhoffte Wachstumsdynamik entfalten können, und mit großer Wahrscheinlichkeit wird die konjunkturelle Flaute erst in der zweiten Jahreshälfte 2025 von einer wieder nachhaltig steigenden Wirtschaftsleistung abgelöst. Auch die noch eingetrübte Stimmung in den deutschen Führungsetagen lässt darauf schließen, dass die konjunkturellen Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte vorerst herausfordernd bleiben.
Allerdings gehen erste positive Impulse, die für eine wieder ansteigende Dynamik in den Bürohochburgen sprechen, von den Finanzmärkten und von Seiten der Konsumenten aus. In Reaktion auf die rückläufige Inflation, die nun wieder im Zielbereich von 2 % notiert, haben sowohl EZB als auch FED die Leitzinsen gesenkt. Mit großer Wahrscheinlichkeit werden weitere Zinsschritte in den kommenden Monaten – auch in engerer Taktung – folgen. In Konsequenz sollte es Unternehmen wieder leichter fallen, Wachstumspläne umzusetzen und zu finanzieren, wozu ganz klar auch Entscheidungen bezüglich neuer Büroflächen zählen werden. Parallel dürfte sich die bereits jetzt wieder aufhellende Stimmung unter den Verbrauchern weiter bessern. Eine niedrige Inflation in Kombination mit erneut steigenden Löhnen sollte die Konsumlaune ankurbeln und für zusätzlichen Schub für die Wirtschaft sorgen. Allerdings dürften sich diese positiven Kräfte spürbar erst im kommenden Jahr entfalten. Für das Jahresende 2024 ist vorerst mit einer weiteren wirtschaftlichen Seitwärtsbewegung zu rechnen.
„Die deutschen Büromärkte sind insgesamt gut aufgestellt für das Jahresschlussquartal. Die Nachfrage hat sich in den vergangenen Monaten trotz des durchaus widrigen wirtschaftlichen Umfelds behauptet, und über weite Strecken konnten wir auch wieder steigende Flächenumsätze registrieren. Das Vertrauen in das Büro ist auf Nutzerseite zurückgekehrt wie auch der Mut, jetzt die Weichen für die Zukunft zu stellen. Die zuletzt vermehrt getätigten Großverträge unterstreichen dies eindrucksvoll. Auch im vierten Quartal erwarten wir die erfolgreiche Unterzeichnung einiger signalgebender großvolumiger Mietverträge, allerdings dürften ihre Impulse kaum ausreichen, um den Gesamtmarkt auf ein ganz neues Niveau zu heben. Einen Flächenumsatz über Vorjahresniveau halten wir jedoch für sehr wahrscheinlich. Während der Leerstand sein zyklisches Hoch nahezu erreicht haben dürfte, wird sich der Wachstumstrend bei den Spitzenmieten unvermindert fortsetzen. Die sich in Anbahnung befindlichen Mietverträge im Premiumsegment werden das Mietniveau in der Spitze weiter nach oben treiben“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.