Bereits gegen Ende des letzten Jahres zeichnete sich ab, dass die schwächelnde Konjunktur und steigende Zinsen als Folge des Ukraine-Kriegs sich dämpfend auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken. Mit 144.000 m² wurde sowohl das Vorjahresergebnis als auch der zehnjährige Schnitt jeweils um gut ein Fünftel verfehlt. Im bundesweiten Vergleich setzt sich die Hauptstadt damit erneut an die Spitze vor München. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Da die Unsicherheit über die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung trotz sich häufender positiver Signale noch nicht ganz gewichen ist, fällt der Flächenumsatz auch im ersten Quartal 2023 relativ moderat aus. Vor dem Hintergrund der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen spricht das Ergebnis insgesamt aber für einen durchaus robusten Berliner Büromarkt“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass die Nachfrage sich relativ breit auf alle Marktsegmente verteilt. Auch Großabschlüsse größer 5.000 m² tragen mit rund 30 % umfangreich zum Resultat bei. Zu den wichtigsten Abschlüssen zählen gut 19.000 m² der Boston Consulting Group in der Mediaspree sowie knapp 13.000 m² des Jobcenters Marzahn-Hellersdorf.
Der Flächenumsatz verteilt sich relativ breit gestreut über unterschiedliche Branchen, was für einen stabilen Nachfragesockel spricht. Insgesamt kommen drei Branchengruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Auf Platz eins liegt die in Berlin traditionell starke öffentliche Verwaltung, die mit gut 26 % selbst für ihre Verhältnisse auf einen hohen Anteil kommt. Überproportional beteiligt sind auch Beratungsgesellschaften mit fast 21 %, die als hochwertige Dienstleister die Attraktivität des Berliner Markts suchen. Den dritten Rang belegen die traditionell ebenfalls starken sonstigen Dienstleistungen, die gut 14 % beisteuern. Auf knapp 10 % kommen darüber hinaus noch IuK-Technologien, die damit etwas unter ihrem üblichen Schnitt liegen.
Leerstand kaum verändert, Bautätigkeit leicht rückläufig
Der Leerstand notiert wie bereits Ende Dezember 2022 aktuell bei rund 675.000 m², was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einem Rückgang von 4 % entspricht. Die Leerstandsquote liegt unverändert bei niedrigen 3,2 % im Marktgebiet und bei 1,8 % im CBD. Allerdings werden Untermietflächen in der Bundeshauptstadt zunehmend zum Thema. Ihr Volumen beläuft sich mittlerweile auf 290.000 m², wobei abzuwarten bleibt, inwiefern diese Flächen marktrelevant werden. Vergangene Marktphasen haben gezeigt, dass bei Untervermietungen der Vermietungsaufwand oft den potenziellen Ertrag übersteigt.
Im Vorjahresvergleich liegt die gesamte Bautätigkeit mit gut 1,29 Mio. m² auf unverändertem Niveau. In den letzten drei Monaten hat sie sich allerdings um gut 13 % verringert. Deutlich stärker fällt der Rückgang im Segment der hiervon für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Flächen aus. Mit aktuell 791.000 m² stehen dem Markt knapp 20 % weniger Neubauflächen zu Verfügung als noch vor drei Monaten. Fast 40 % des aktuellen Bauvolumens sind damit bereits vorvermietet oder werden von Eigennutzern errichtet. Der Schwerpunkt der Bautätigkeit befindet sich in den Zonen Mediaspree (224.000 m²), Europacity (knapp 170.000 m²), Mitte (159.000 m²) und Kreuzberg/Neukölln (140.000 m²).
Für die grundsätzliche Stabilität des Markts spricht auch, dass sich die Mietpreisniveaus selbst im schwierigen Umfeld weiter aufwärts bewegt haben. Die Spitzenmiete liegt mit 45 €/m² knapp 5 % höher als vor einem Jahr und hat auch in den letzten drei Monaten noch einmal leicht um gut 2 % angezogen. Die Durchschnittsmiete ist im Jahresvergleich sogar um knapp 7 % gestiegen und seit Jahresanfang um 3,5 %.
Perspektiven
„Auch wenn eine gewisse Unsicherheit bezüglich des zu erwartenden konjunkturellen Aufschwungs noch nachwirkt, häufen sich die positiven Signale, dass die Wirtschaft im zweiten Halbjahr spürbar wachsen dürfte. Trotz einiger struktureller Einflussfaktoren, wie einem zukünftig eventuell etwas höherem Homeoffice-Anteil, spricht viel für eine auch im weiteren Jahresverlauf relativ stabile Nachfrage, auch wenn der Jahresumsatz voraussichtlich noch nicht wieder ganz an die Vorjahresergebnisse heranreichen dürfte. Bei den Mieten sind weitere leichte Zunahmen wahrscheinlich“, so Jan Dohrwardt.