Die deutschen Büromärkte können sich der anhaltend schwachen konjunkturellen Entwicklung auch am Ende des Jahres 2024 über weite Strecken erfolgreich entziehen. Im Jahresverlauf ist der Büroflächenumsatz von Quartal zu Quartal gestiegen, sodass für Deutschlands Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München ein Gesamtjahresumsatz von 2,66 Mio. m² registriert wird. Damit notiert das Ergebnis gut 2 % über Vorjahresniveau, verfehlt aber den Langzeitdurchschnitt von 3,45 Mio. m² deutlich. Obwohl die Flächenumsätze in sämtlichen Bürohochburgen in der Gesamtjahresbetrachtung weiterhin unterdurchschnittlich ausfallen, bestätigt der Markt die seit Sommer zu beobachtenden Aufhol- und Stabilisierungstendenzen. Trotz der mangelnden Wirtschaftsdynamik und des anhaltend negativen Sentiments in der deutschen Wirtschaft fiel der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr höher als im ersten aus und in den Top-Standorten Berlin, München und Hamburg war das vierte Quartal sogar das umsatzstärkste des Jahres 2024. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Flächenumsatz mit 2,66 Mio. m² gut 2 % über Vorjahresniveau
- Leerstand steigt auf 7,6 Mio. m² (+27 % im Vorjahresvergleich)
- Bautätigkeit gegenüber Vorquartal unverändert aber gegenüber Vorjahr minus 24 %
- Spitzenmieten fortlaufend stabil bis steigend
„Die deutschen Büromärkte beenden das Jahr 2024 in durchaus beeindruckender Manier. Obwohl die noch zu Jahresbeginn prognostizierte konjunkturelle Erholung nicht einsetzte und das Sentiment in den Führungsetagen im zweiten Halbjahr nochmal stärker ins Minus drehte, sind die Flächenumsätze in den vergangenen Monaten quasi gegen den Trend moderat auf 2,66 Mio. m² und damit um gut 2 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Vor allem die engere Taktung bei Großverträgen sendet positive Signale, denn neben der in diesem Segment im ersten Halbjahr so dominierenden öffentlichen Verwaltung sichern sich auch zunehmend wieder privatwirtschaftliche Unternehmen große Büroflächen“, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, und ergänzt: „Die Zahl der Verträge mit einer Mietfläche über 10.000 m² hat sich gegenüber 2023 auf 31 verdoppelt und der Anstieg beim Flächenumsatz beläuft sich dann auch auf 102 % beziehungsweise auf ein Jahresvolumen von 525.000 m². Sicherlich spielen hier Nachholeffekte eine nicht zu unterschätzende Rolle, aber generell registrieren wir trotz der weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen zunehmend mehr Entscheidungssicherheit auch bei großflächigen Anmietungen.“
München umsatzstärkster Markt gefolgt von Berlin, Hamburg mit weitem Abstand auf Rang 3
Mit einem Flächenumsatz von 606.000 m² ist München nicht nur der umsatzstärkste Markt bundesweit, sondern auch der einzige Büromarkt, der die 600.000-m²-Marke übersprungen hat. Damit notiert das Ergebnis zwar erneut unter dem Langzeitdurchschnitt, allerdings haben sehr stabile Quartalsumsätze mit insgesamt steigender Tendenz zu einem Plus von knapp 30 % gegenüber dem schwachen Vorjahr beigetragen. An keinem anderen Standort ist das Umsatzplus so deutlich. Neben höheren Flächenumsätzen im kleinen und mittleren Flächensegment haben Großabschlüsse im abgelaufenen Jahr in München den Unterschied gemacht. Der Flächenumsatz bei Mietverträgen größer 10.000 m² hat sich auf rund 110.000 m² gegenüber 2023 verzehnfacht. In der gleichen Liga wie München spielt der Büromarkt der Bundeshauptstadt. Auch der Berliner Markt hat seit dem Frühjahr sukzessive steigende Quartalsumsätze registrieren können, sodass am Jahresende 2024 ein Ergebnis von 581.000 m² vermeldet werden kann. Das Umsatzplus von 7 % gegenüber dem Vorjahr ist im aktuellen Umfeld ein insgesamt zufriedenstellendes Ergebnis, da der Flächenumsatz 2023 in der Bundeshauptstadt bereits ungleich höher ausgefallen war als in den anderen Top-Standorten. Positiv ins Gewicht fallen auch in Berlin die Großverträge, deren Flächenumsatz sich gegenüber dem Vorjahr auf 150.000 m² verdreifacht. Mit deutlichem Abstand folgt Hamburg mit einem Flächenumsatz von 420.000 m² (-7 % ggü. Vorjahr). Obwohl auch in Hamburg der Flächenumsatz zum Jahresende hin noch einmal gestiegen ist und bei den Großabschlüssen mit 116.000 m² ein absoluter Hochwert registriert wird (nur 2015 waren es mit 126.000 m² mehr), bleibt der Markt aufgrund einer relativ schwachen Mietdynamik im mittleren Flächensegment hinter dem Vorjahresergebnis zurück. Sehr stabile Quartalsumsätze und wieder steigende Flächenumsätze im großvolumigen Segment (Verdopplung auf rund 52.000 m²) haben in Frankfurt zu einem Gesamtergebnis von 398.000 m² beigetragen, sodass das Vorjahresergebnis eingestellt werden konnte (+1 %). Einmal mehr fällt die Marktentwicklung in den Metropolen am Rhein sehr unterschiedlich aus, allerdings bewegen sich die Märkte in Köln und Düsseldorf vom Ergebnis her auf Augenhöhe. Während der Flächenumsatz in Köln leicht um gut 1 % auf 227.000 m² zulegen konnte, wurde in Düsseldorf mit jetzt 220.000 m² das Vorjahresergebnis um rund 21 % verpasst. Hier fehlten Großanmietungen im Jahr 2024. Der Leipziger Büromarkt hat seine stabilen Ergebnisse der beiden Vorjahre nicht wiederholen können und muss für 2024 einen Rückgang um knapp 10 % auf 119.000 m² registrieren. In Essen konnten die beiden registrierten Großtransaktionen die im mittleren Flächensegment geringere Anmietungsdynamik nicht kompensieren, sodass für 2024 ein Gesamtflächenumsatz von nur 93.000 m² zu verbuchen ist (-18 % ggü. Vorjahr).
Leerstand steigt auf 7,6 Mio. m²
Am Jahresende ist das Leerstandsvolumen nach einer kurzen Phase der Stagnation auf aktuell 7,6 Mio. m² gestiegen. Damit notiert der Leerstand in den Bürohochburgen rund 27 % über dem Vorjahreswert, allerdings bewegt er sich weiterhin deutlich unter dem Niveau früherer Marktphasen (bundesweit 2024; 7,6 %; 2004: 10,5 %). Das Tempo des Leerstandsanstiegs fällt in den vergangenen Monaten im Großteil der analysierten Märkte moderat aus, was darauf hindeutet, dass sich der Leerstand weiter seinem zyklischen Hoch genähert haben dürfte. So ist das Leerstandsvolumen in Berlin gegenüber Q3 nahezu konstant (+1 %), und auch in Frankfurt, Hamburg, Köln und Leipzig bewegt sich dieser Wert nur zwischen 5 % und 4 %. Die Leerstandsquoten notieren im internationalen Vergleich weiterhin auf einem moderaten Niveau, was die insgesamt robuste Verfassung der deutschen Büromärkte eindrücklich unterstreicht. In Leipzig (4,6 %) und Köln (4,9 %) notiert die Leerstandsquote trotz des jüngsten Anstiegs weiterhin unter der Fluktuationsreserve von 5 %. Wenig darüber liegt sie in Hamburg mit 5,2 %. Für Berlin werden aktuell 6,9 % registriert, für München 7,4 % und Essen 7,9 %. Die höchsten Leerstandsquoten sind unverändert für Frankfurt (10,9 %) und Düsseldorf (11,5 %) zu vermelden.
Der unverändert starke Fokus der Mieter auf moderne und ESG-konforme Büroflächen, allen voran in den zentralen Top-Lagen sowie in etablierten sehr gut angebundenen Standorten, findet auch in der Leerstandsentwicklung seinen Ausdruck. Während der Leerstand in der Breite und insbesondere in den peripheren Lagen in älteren Bestandsobjekten relativ umfangreich gestiegen ist, sind Flächen im Neubau-Erstbezug in Deutschland Premiumlagen absolute Mangelware – das Angebot tendiert hier gegen Null.
Bautätigkeit im zweiten Halbjahr 2024 stabil
In den analysierten Bürohochburgen summiert sich das Bauvolumen aktuell auf knapp 2,5 Mio. m². Dies entspricht einer Seitwärtsbewegung zum Jahresende, aber im Vergleich zu 2023 einem Rückgang von knapp 24 %. Allerdings bewegen sich die Märkte bei der Bautätigkeit aktuell noch nicht wieder im Gleichschritt. Während in den meisten Standorten das Bauvolumen in den vergangenen Quartalen durchgängig rückläufig war, vermelden Berlin, Frankfurt und Düsseldorf im dritten beziehungsweise auch zweiten Quartal in Folge wieder eine leicht anziehende Bautätigkeit. Punktuell gehen dort wieder Projekte in attraktiven Lagen im Bau – zum Teil auch rein spekulativ, was das Vertrauen der Investoren und Projektentwickler in Deutschlands Top-Bürolagen unterstreicht.
Die für den Büromarkt wichtige Kennzahl des verfügbaren Flächenangebots notiert aktuell bei knapp 9,2 Mio. m², was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von knapp 18 % entspricht.
Aufwärtsdruck bei Spitzenmieten ungebrochen, auch Durchschnittsmieten steigen
Aufgrund der ungebrochen starken Nachfrage nach Premiumflächen in Deutschlands Top-Lagen bei in diesem Segment gleichzeitig rückläufigem Flächenangebot, stehen die Spitzenmieten weiterhin unter Aufwärtsdruck. Zwar reicht die Anzahl der Abschlüsse an manchen Standorten noch nicht aus, um die Spitzenmiete in Gänze anzuheben, aber bereits jetzt werden immer wieder Abschlüsse getätigt, deren Mietpreis deutlich über dem aktuellen Spitzenniveau notiert, so zum Beispiel in der Bankmetropole Frankfurt. Zu den Märkten, in denen die Spitzenmiete bereits 2024 angezogen hat, zählt allen voran München mit einem Plus von gut 9 % gegenüber dem Vorjahr auf aktuell 53,50 €/m². Aber auch in Düsseldorf (knapp +9 % auf 43,50 €/m²) und in Leipzig (+10,5 % auf 21,00 €/m²) ist die Spitzenmiete im Jahresverlauf gestiegen. Konstante Spitzenmieten auf einem hohen Niveau werden für Frankfurt (49,00 €/m²), Berlin (45,00 €/m²), Hamburg (36,00 €/m²), Köln (33,50 €/m²) und Essen (18,00 €/m²) registriert.
Das Niveau der Durchschnittsmiete kennt in fast allen Standorten nur eine Richtung: nach oben. Der Nachfragefokus auf moderne Flächen kommt eindrücklich in den Durchschnittsmieten zum Ausdruck, die sich unverändert auf einem historisch hohen Niveau befinden. In Berlin nimmt die Durchschnittsmiete mit aktuell 29,40 €/m² (+5 % im Vorjahresvergleich) Kurs auf die 30,00 €/m². In München können erstmals 25,00 €/m² (+7 %) vermeldet werden. Im Jahresvergleich nach oben ging es auch in Frankfurt (23,60 €/m², +5 %), Köln (18,90 €/m², +4 %), Leipzig (13,00 €/m², +7 %) und Essen (12,80 €/m², 2 %). Obwohl die Durchschnittsmiete in Hamburg seit drei Quartalen in Folge steigt, notiert sie mit aktuell 20,90 €/m² noch leicht unter Vorjahresniveau. Für Düsseldorf werden aktuell 18,90 €/m² registriert.
Perspektiven
Die deutschen Büromärkte beenden das herausfordernde Jahr 2024 mit einer insgesamt robusten Vermietungsleistung, die trotz des fehlenden wirtschaftlichen Rückenwinds über Vorjahresniveau notiert. Zum Jahreswechsel deutet wenig darauf hin, dass sich die Rahmenbedingungen in den kommenden Monaten nachhaltig aufhellen werden, denn die weitere wirtschaftliche wie auch politische Entwicklung – national wie international – bleibt vorerst mit Fragezeichen behaftet.
Gleichwohl stehen die Zeichen gut, dass im weiteren Jahresverlauf 2025 und insbesondere in der zweiten Jahreshälfte mit mehr Sicherheit und Zuversicht in der deutschen Wirtschaft und dann auch auf den deutschen Büromärkten agiert werden kann. So dürfte die im Februar zu wählende neue Bundesregierung für mehr Planungssicherheit und konjunkturellen Rückenwind sorgen und auch zum aktuellen Zeitpunkt nicht auszuschließende Störfeuer der US-Administration dürften bis dahin besser einzuschätzen sein. Darüber hinaus deutet vieles darauf hin, dass die Inflation auf dem erreichten niedrigen Niveau verharren wird und die Notenbanken entsprechend an ihrem eingeschlagenen Kurs sinkender Leitzinsen festhalten werden. In Konsequenz sollten sich Finanzierungskonditionen verbessern, was Unternehmen die Investition in Zukunft und Wachstum wesentlich erleichtern sollte. Parallel sollte die Konsumlaune in Deutschland wieder steigen – getragen von niedriger Inflation und steigenden Löhnen. Beides sind wesentliche Faktoren, die helfen sollten, den Wirtschaftsmotor wieder in Schwung zu bringen.
„Die deutschen Büromärkte müssen vorerst weiter auf spürbaren wirtschaftlichen Rückenwind warten. Sie präsentieren sich aber aktuell, insbesondere im internationalen Vergleich, stabil mit moderat steigenden Flächenumsätzen in der Breite sowie einer wesentlich höheren Abschlussdynamik bei den Großverträgen. Ein Beleg, dass auf Nutzerseite das Vertrauen in das Büro zurückgekehrt ist. An dieser Grundkonstellation dürfte sich vorerst wenig ändern. Entsprechend erwarten wir in den kommenden Monaten ein sehr moderat steigendes Umsatzvolumen auf einem insgesamt nachhaltigen Niveau, wobei kurzfristig positive Akzente immer wieder von Großabschlüssen gesetzt werden dürften. Einen Flächenumsatz leicht über Vorjahresniveau halten wir im Moment für wahrscheinlich. Ein deutliches Anspringen der Nutzermärkte mit Flächenumsätzen mindestens auf Durchschnittsniveau erwarten wir allerdings erst mit zeitlicher Verzögerung im Rückenwind eines wieder runder laufenden deutschen Konjunkturmotors. Der Leerstand dürfte mit großer Wahrscheinlichkeit 2025 seinen zyklischen Scheitelpunkt erreicht haben, wobei wir bereits jetzt bei den Top-Flächen eine deutliche Angebotsverknappung feststellen müssen. Vor dem Hintergrund der anhaltend niedrigen Bauaktivität und der hohen Nachfrage nach Premiumflächen wird sich der Trend sinkender Leerstandsvolumina in den Top-Lagen verstetigen und den Druck auf die Spitzenmieten hochhalten. Auch die Durchschnittsmieten werden angesichts des steigenden Nutzeransprüche an moderne und ESG-konforme Flächen weiter steigen“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.