Der Münchener Büromarkt ist verhalten ins neue Jahr gestartet. Der Flächenumsatz beläuft sich entsprechend auf vergleichsweise moderate 120.000 m² und notiert rund 37 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Der langjährige Durchschnitt von 179.000 m² wurde damit deutlich unterschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die konjunkturelle Eintrübung sowie die bestehenden Unsicherheiten über die weitere wirtschaftliche Entwicklung haben viele Unternehmen in den Wintermonaten veranlasst, geplante Standortverlagerungen vorerst mit gedrosseltem Tempo zu verfolgen oder temporär auf Eis zu legen. Vor allem das Fehlen von Großabschlüssen fällt ins Gewicht“, erklärt Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bis Ende März wurde kein Vertrag jenseits der 10.000 m² unterzeichnet, und auch für die Größenkategorie zwischen 5.000 bis 10.000 m² wurden nur zwei Verträge registriert. Erfreulich präsentiert sich jedoch das Anmietungsgeschehen bei Flächen zwischen 1.000 und 5.000 m², wo eine überdurchschnittliche Marktdynamik verzeichnet wird.
Zum jüngsten Ergebnis haben verschiedene Branchen umfangreich beigetragen, was die diversifizierte Nachfragestruktur des Münchener Markts noch einmal eindrucksvoll unterstreicht. Die traditionell stark vertretenen IuK-Technologien führen das Feld mit gut 17 % an. Bemerkenswerter Weise kam das Ergebnis ausschließlich durch Verträge unterhalb der 3.000 m²-Marke zu Stande. Nahezu gleichauf mit jeweils rund 15 % liegen sonstige Dienstleistungen sowie Verwaltungen von Industrieunternehmen. Beide Branchen vereinen einige der größeren Mietvertragsabschlüsse des Quartals auf sich. So entfällt die größte Anmietung in Q1 durch die Bayerische Hausbau Immobilien GmbH mit etwa 5.700 m² Mietfläche auf die Kategorie sonstige Dienstleistungen. Darüber hinaus erreichen auch die Beratungsgesellschaften mit
11 % zweistellige Umsatzanteile.
Leerstandsanstieg setzt sich fort, Bauaktivität leicht rückläufig
Das Leerstandsvolumen ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um gut 16 % auf 1,08 Mio. m² gestiegen, wobei sich das Tempo des Anstiegs im ersten Quartal deutlich reduziert hat. Parallel ist das Volumen der Untermietflächen auf jetzt fast 200.000 m² im Marktgebiet angewachsen. Es bleibt jedoch abzuwarten, in welchem Umfang diese Flächen marktrelevant werden, denn in früheren Marktphasen hat sich gezeigt, dass der Vermietungsaufwand oftmals den potenziellen Ertrag weit übersteigt. Die Leerstandsquote notiert im gesamten Marktgebiet aktuell bei 4,8 % und im Stadtgebiet bei 3,6 %. Von den leer stehenden modernen Flächen befinden sich nur 11.000 m² in der Top-Lage City.
Aufgrund der stark gestiegenen Finanzierungs– und Baukosten sowie der insgesamt herausfordernden Marktsituation sind auch in München die Flächen im Bau in den vergangenen zwölf Monaten gesunken, und zwar um 10,5 % auf nunmehr 861.000 m². Dennoch liegt das aktuelle Bauvolumen knapp 12 % über dem langjährigen Schnitt. Die für den Markt wichtigere Kennziffer der noch verfügbaren Flächen im Bau hat sich spürbar reduziert. Mit aktuell 334.000 m² stehen dem Markt rund 33 % weniger Neubauflächen zur Verfügung als noch vor einem Jahr. Ihr Anteil am gesamten Bauvolumen liegt bei knapp 39 %. Der Großteil dieser Flächen befindet sich in den Neben- (135.700 m²) und peripheren Lagen (124.000 m²). Das gestiegene Volumen der projektierten Flächen (+5 % ggü. Vorjahr) verdeutlicht einmal mehr das Vertrauen der Projektentwickler in den Wirtschaftsstandort München.
Die Spitzenmiete präsentiert sich im dritten Quartal in Folge stabil bei 45 €/m², was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von knapp 5 % entspricht. Demgegenüber hat die Durchschnittsmiete in Q1 temporär auf 22,10 €/m² nachgegeben, notiert aber immer noch 5 % über dem Vorjahreswert.
„Immer mehr Indikatoren deuten darauf hin, dass sich die konjunkturelle Erholung in Deutschland in den kommenden Monaten deutlich beschleunigen wird. Im Fahrwasser dieser Entwicklung dürfte auch das Anmietungsgeschehen in München wieder wesentlich dynamischer ausfallen. Der Trend zu höherwertigen Flächen dürfte sich parallel verfestigen, sodass ein weiterer Anstieg der Spitzen– und Durchschnittsmieten das wahrscheinlichste Szenario ist“, so Bauer zu den weiteren Aussichten.