Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steckte 2023 weiterhin in einer Konsolidierungsphase. Neben den deutlich gestiegenen Verbraucherpreisen hemmen ein beispielloser Anstieg der Baukosten und der Leitzinsen nicht nur die Transaktionsmärkte, sondern auch den Wohnungsbau. Infolge spürbar angestiegener Finanzierungskosten müssen einige Projekte neu kalkuliert werden und verzögern sich oder mussten aufgegeben werden. Die erschwerte Refinanzierung führte bereits zu einigen Insolvenzen unter Projektentwicklern. Dies ergibt eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Um im aktuellen Marktumfeld Orientierungshilfen und einen schnellen Überblick auch über kleinere Standorte zu liefern, veröffentlicht BNPPRE zum achten Mal ein Research-Produkt, das sich speziell an institutionelle Investoren richtet. Neben einem Überblick zu den bundesweiten Investment- und Vermietungsmärkten enthält der Report komprimierte Darstellungen der wichtigsten Marktindikatoren der großen Standorte und Fact Sheets für über 100 Städte.
„In Anbetracht der nach wie vor hohen Preise für Eigentumswohnungen und eines sehr angespannten Mietwohnungsmarkts verteuerten sich 2023 erstmals seit vielen Jahren die Mieten stärker als die Eigentumswohnungspreise. Dies ist bezeichnend für die nach wie vor fundamental solide Nachfrageseite und die sehr geringen Neubauaktivitäten. Auch 2024 ist ein stärker als bislang beobachteter Anstieg der Mieten zu erwarten“, so Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Baufertigstellungen sinken voraussichtlich bis 2026 – weitere Ausweitung der Neubaulücke bis 2027 erwartet
Der deutsche Wohnungsbau wird aktuell durch die Gemengelage aus stark verteuerten Fremdkapitalkosten und dem Baukosten-Preisschock erheblich negativ beeinträchtigt. Bereits für 2023 zeichnet sich ein deutlicher Rückgang der Baugenehmigungen auf rund 260.000 Wohnungen ab. Für 2024 zeigen die Berechnungen von BNP Paribas Real Estate einen Rückgang auf nur noch 200.000 Wohnungen an. Durch die sinkenden Baugenehmigungen befinden sich auch die Baufertigstellungen, mit etwas zeitlicher Verzögerung, im Sinkflug. Basierend auf den Baugenehmigungen wird ein Rückgang der Fertigstellungen von rund 200.000 (2024) bis auf 160.000 (2026) geschätzt, bevor wieder eine Stabilisierung einsetzen dürfte. Eine deutliche Ausweitung der Neubaulücke in den kommenden Jahren ist dabei das wahrscheinlichste Szenario.
Stärkster Leerstandsrückgang der vergangenen Jahre
Die Leerstandsquoten haben ihren Sinkflug fortgesetzt. Erstmals ist der Leerstand in allen Kreisen gesunken, und bundesweit notierte die Leerstandsquote zuletzt deutlich unter der 3 % Marke. Damit entfernt sich der Leerstand weiter aus dem Bereich der Fluktuationsreserve, die als Mindestmaß für einen funktionierenden Wohnungsmarkt gilt. Entsprechend befinden sich die deutschen Mietwohnungsmärkte aktuell, insbesondere in den Schwarmstädten, in einem deutlich unausgewogenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Nach wie vor bestehen jedoch deutliche regionale Unterschiede.
Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt bleibt hoch
Neben dem fortlaufenden Trend steigender Wohnfläche pro Kopf und Haushalt zeichnet allen voran der Bevölkerungsanstieg für den hohen Nachfragedruck auf dem deutschen Wohnungsmarkt verantwortlich. Die Bevölkerung in Deutschland ist in den vergangenen zehn Jahren von 81,2 Mio. (2014) auf 84,4 Mio. Einwohner (2022) gewachsen. In den vergangenen zwei Jahren war ein beschleunigtes Bevölkerungswachstum zu beobachten: Zwischen 2021 und 2022 wurde ein Plus von rund 1,1 Mio. Einwohnern verzeichnet. Für 2023 kann mit einem Zuwachs von rund 170.000 Einwohnern gegenüber 2022 gerechnet werden. Geflüchtete im Zusammenhang mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine haben hier einen wesentlichen nachfragerelevanten Anteil. Zwischen 2023 und 2030 dürfte sich die Bevölkerungszahl auf hohem Niveau bei gut 85 Mio. Einwohner stabilisieren (nach Modellrechnungen des Pestel Instituts).
2023 mit stärkstem Mietpreiswachstum der vergangenen Jahre
In Konsequenz aus hohem Nachfragedruck und sinkendem Angebot hat sich das Mietpreiswachstum 2023 weiter beschleunigt, und es war der stärkste Anstieg der vergangenen Jahre zu verzeichnen. Gegenüber 2022 verteuerten sich die mittleren Angebotsmieten der kreisfreien Städte im Bestand um durchschnittlich 4 % und im Neubau um 6 %. In den A-Städten, den ohnehin bereits mit Abstand teuersten Mietwohnungsmärkten, wird aktuell die stärkste Mietpreisdynamik beobachtet. So stiegen die mittleren Angebotsmieten in den Top-7-Städten im Bestand durchschnittlich um 7 % und im Neubau um 9 % gegenüber 2022. Der Gap zu den übrigen Städtekategorien bleibt somit weiterhin in gewohnter Größenordnung bestehen.
Perspektiven
Der jüngst starke Rückgang des marktaktiven Leerstands in Deutschland spiegelt bereits die deutlich verschärfte Relation von Angebot und Nachfrage wider und lässt ein sich beschleunigendes Mietpreiswachstum in den kommenden Monaten und Jahren erwarten. „Perspektivisch spricht die Nachfrageseite mit gesunden Fundamentaldaten für ein Investment in die deutschen Wohnimmobilienmärkte. Das anhaltende Bevölkerungswachstum sowie der Trend zu rückläufigen Haushaltsgrößen bei gleichzeitig steigendem Pro-Kopf-Flächenbedarf dürften für quantitativen Zusatzbedarf sorgen. Auch qualitativer Zusatzbedarf sowie ein höherer Ersatzbedarf durch steigende ESG‑Anforderungen erfordern einen Anstieg der Baufertigstellungszahlen – sprich eine Angebotsausweitung. Allerdings zeichnet sich eine Entlastung von Angebotsseite kurzfristig nicht ab. Ganz im Gegenteil. Der aktuelle Trend einer rückläufigen Bautätigkeit wird sich mit sehr großer Wahrscheinlichkeit in den kommenden Jahren fortsetzen und sogar weiter verschärfen. Aus heutiger Sicht dürfte damit das erhöhte Mietwachstum, insbesondere im Neubau, anhalten“, fasst Christoph Meszelinsky die Aussichten zusammen.