GESUNDHEITSIMMOBILIEN IM TREND
Der Hype um Gesundheitsimmobilien startete nicht erst mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie; bereits zuvor galt diese Assetklasse als sicherer Hafen mit Renditepotenzial. Das Jahr 2020 verschärfte den Boom: Mit knapp vier Milliarden Euro Investmentvolumen wurde das Vorjahr 2019 um 68 % übertroffen. Die fulminanten Marktzahlen des ersten Halbjahres 2022 mit über 2 Milliarden Euro zeigen, dass sich die Assetklasse fortwährend etabliert und die Nachfrage von Investoren stetig wächst.
Warum das Interesse an Gesundheitsimmobilien so groß ist? Wir stellen Ihnen fünf Punkte vor, die den Healthcare-Immobilienmarkt beschäftigen und vorantreiben und geben einen Ausblick auf künftige Herausforderungen des Segments.
„Der Healthcare-Investmentmarkt vermeldet auch in diesem Halbjahr weitere Top-Werte und trotzt nach der Corona-Krise nun auch dem sich verändernden Zinsumfeld. Die steigende Nachfrage auf den Nutzermärkten dürfte auch in Zukunft für gut laufende Investmentmärkte sorgen und die Dynamik auf hohem Niveau aufrechterhalten. Zudem gibt es ein immer größeres Investoreninteresse an der Assetklasse, das nicht zuletzt durch das Thema ESG weiter an Wichtigkeit gewinnt.“
Demografische Entwicklung
Die Zahl der Pflegebedürftigen hat seit 2020 jährlich um rund 300.000 Personen zugenommen – das macht ein Plus von 6,6 %. Diese pflegebedürftigen Menschen leben in circa 12 Mio. Senior:innen-Haushalten, wovon lediglich eine 1 Mio. Wohnungen als weitestgehend barrierefrei bzw. altersgerecht einzustufen sind. Für die deutliche Mehrheit älterer Menschen bedeutet dies, dass aktuell die Voraussetzungen für ein selbstständiges und selbstbestimmtes Leben im vertrauten Wohnumfeld, unter dem Aspekt der Barrierefreiheit, nicht gegeben sind. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, sind altersgerechte Wohnformen zunehmend im Fokus von Projektentwicklern und Investoren.
Betreutes Wohnen etabliert sich
Der Markt für betreutes Wohnen hat sich fest etabliert und ist aus den Kinderschuhen herausgewachsen. Anfänglich war diese Wohnform für gut situierte Senior:innen mit hohen Renten und Vermögen vorgesehen. Die Entwicklung von neuen betreuten Wohnkonzepten berücksichtigt immer öfter den Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum. Konzepte neuer Betreibergesellschaften orientieren sich an den regional verfügbaren Renten und passen ihr Leistungsangebot an. Zudem arbeiten sie daran, die Gesamtkosten für ein umfangreiches Service-Angebot inklusive der Miete weiter zu reduzieren. Kostenvorteile hinsichtlich der Konzeption, Baukosten und Service-Partner der Immobilie sollen zur Preisführerschaft im Healthcare-Bereich beitragen.
Weiterentwicklung der Wohnkonzepte
Konzepte für betreutes Wohnen werden immer vielfältiger. Längst sind Senior:innen-Einrichtungen nicht mehr nur am Stadtrand zu finden. Viele Senior:innen möchten in lebendigen Quartieren einen autarken Lebensstil führen können, so lange es möglich ist. Je nach Betreuungsbedarf gibt es eine ideale Versorgungsform. Im betreuten Wohnen hat sich die Kombination mit einer Tagespflege und/oder einer Pflege-Wohngemeinschaft bewährt. Für spezielle Krankheitsbilder werden beispielsweise Demenz-Wohngemeinschaften oder Einrichtungen mit Tagespflege angeboten, für Beatmungspatient:innen Intensivpflege-Wohngemeinschaften betrieben.
„Gestützt durch solide fundamentale demografische Trends, welche die Nachfrage strukturell stärken, erwarten wir, dass der Healthcare-Sektor andere Anlageklassen weiter outperformt. Dabei wird in Zukunft mehr und mehr auch die Ausrichtung hin zu Mixed-use-Objekten und -Quartieren gehen, welche hinsichtlich urbaner Annehmlichkeiten und Well-Being die Bedürfnisse der Bewohner:innen stärker bedienen können. Gleichzeitig sehen wir eine erhebliche Notwendigkeit für Investitionen in den Immobilienbestand, um ein würdiges Älterwerden zu ermöglichen und gleichzeitig unserer Verantwortung in Bezug auf die Nachhaltigkeit der Immobilien gerecht zu werden."
ESG ist Dreh- und Angelpunkt
Für Investoren ist der Aufbau von ESG-konformen Immobilienbeständen inzwischen essenziell. Mit nachprüfbaren Kriterien in den Bereichen Umwelt (Environment), Soziales (Social) und verantwortungsvoller Unternehmensführung (Governance) ist das Leitbild für zukünftige Investitionen definiert. Pflege und Wohnen sind die Grundpfeiler in einer sozialen Gesellschaft, daher gehören Senior:innen-Wohnimmobilien, Immobilien mit Tagespflege oder ähnliche Konzepte zu der Kategorie „Immobilien mit gesellschaftlichem Nutzen". Der „Run“ auf ESG-konforme Immobilien ist daher auch in dieser Assetklasse besonders groß und führt in Bieterverfahren zu Höchstpreisen. Die Spitzenrenditen sind im ersten Halbjahr 2022 trotz Zinsanhebung stabil geblieben.
Personalmangel in der Pflege
Für die Erbringung von Pflege- und Serviceleistungen in Pflegeheimen und betreuten Wohnanlagen wird entsprechendes Personal benötigt. Laut Statistischem Bundesamt waren im Jahr 2019 insgesamt 796.489 Personen in vollstationären Pflegeheimen beschäftigt und ca. 421.550 Personen in ambulanten Pflegediensten. Das hierfür benötigte Personal in ausreichender Quantität und Qualität zu akquirieren, erweist sich als große Herausforderung für die Betreibenden. Die Gründe liegen zum einen in den Lagen der Immobilien – in ländlichen Gebieten ist die Verfügbarkeit von Personal geringer als in Städten –, zum anderen ist die Überalterung der Pflegekräfte selbst so hoch, dass rund 10 % des Personals in den nächsten drei Jahren in Rente gehen und dem Arbeitsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen werden. Der steigende Bedarf an Pflegekräften wird neben Ausbildungsreformen besonders durch ausländisches Personal gedeckt. Die fehlende Verfügbarkeit von Pflegekräften ist für einige Betreibenden ein Hemmnis in der Expansion und beim Ausbau weiterer Versorgungsangebote. Bei den Betreibenden lässt sich erkennen, dass diese sich zu immer größeren Gesellschaften konsolidieren und ihre Dienstleistungen weiter professionalisieren. Dies könnte für Angestellte positive Nebeneffekte mit sich bringen, da Effizienzgewinne oftmals höhere Gehälter bzw. bessere Arbeitsbedingungen hervorrufen.
Die Landeshauptstadt Düsseldorf wies im Rahmen eines Investorenauswahlverfahrens ein Erbbaugrundstück aus, das für ältere Nutzer:innen sowie Menschen mit Beeinträchtigung konzipiert werden soll.
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Dieser Artikel ist Teil des CHANGE Magazins 05
